雙向調控有助于樓市走出困局

　　目前，中國樓市正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，見樓不見人的“鬼城”頻出。

　　分析人士表示，目前樓市分化跡象日益明顯。“鬼城”現象暴露了一些地方政府盲目“攤大餅”搞城鎮化建設，造成產業空心化。而今年政府工作報告明確提出分類調控的方針，將有助于中國樓市走出困局。

　　見樓不見人

　　2013年樓市的高燒不退至今讓許多人記憶猶新，然而春節過后，杭州個別樓盤降價以及銀行收緊房貸的傳言猶如一枚重磅炸彈，瞬時掀起市場恐慌，而“鬼城來襲”的報道也迅速引發樓市是否進入拐點的爭論。

　　有媒體報道，去年國內有12座城市成為“鬼城”。從最初高樓鱗次櫛比的鄂爾多斯，到房地產曾經火熱無比的溫州，一些二、三線城市的新區建設也大量出現了“見樓不見人”的現象。這些新區因空置率高，到了夜晚，漆黑一片，因此被形象的稱為“鬼城”。

　　即使在經濟高度發達的珠三角地區，一些縣域城市也出現可怕的高空置率。惠州市博羅縣是一個人口僅80萬的小縣城，但卻聚集了數量驚人的房地產巨頭，一邊是別墅扎堆、數十層的寫字樓和酒店林立，一邊卻是高空置率和冷落的人氣。

　　廣東省房地產行業協會辦公室主任張卉芬認為，近年來粵東西北地區商品房價快速上漲，有些城市的房價漲幅甚至是后者的2倍以上，市場泡沫現象嚴重。

　　令人感到憂慮的是，在許多人依然在高房價面前望樓興嘆的同時，溫州、杭州以及青島等許多城市的房地產庫存水平卻居高不下，且依然在不斷增長。

　　南京品建投資實業有限公司總經理王大國表示，目前還有一些城市面臨開發商資金緊張、產業空心化、資源枯竭、人口增長停滯等問題，如果不加以調控解決，未來幾年還將有“鬼城”出現。

　　鬼城是如何煉成的？

　　去年以來，中國樓市分化趨勢越來越明顯：一、二線城市高燒難退，樓價頻頻創出新高，而一些中小城市房地產增長日益乏力。房地產過度投資、地方政府債務擴張、產業的空心化等因素都是造成鬼城出現的原因。但一些地方“人造鬼城”特征明顯。

　　“‘鬼城’的出現與地方政府的政績沖動與盲目規劃密切相關。此外，房地產商無序投資、銀行推波助瀾以及市場的高房價預期等因素都發揮了作用。”王大國說。

　　與“鬼城”現象相互交織的是，一些地方政府對土地財政嚴重依賴，導致債臺高筑，缺少落實房地產調控的積極性，繼而出現大量高價土地，另一方面又大肆舉債。

　　全國人大代表、全國人大財經委員會副主任委員、民建中央副主席辜勝阻認為，地方政府舉債來源上過度依賴銀行貸款，償債時過度依賴土地，容易引發財政和金融風險交叉感染。

　　據統計，2013年廣州土地出讓金收入達838億，占財政收入1／3左右，而2014年土地出讓規模將更大。廣州“熱衷賣地”的背后其實是巨大的債務壓力，一年付息就高達220億元。

　　日前致公黨中央一份提案就指出，隨著城市化的快速推進，要求地方政府在建設支出方面提供更多的資金，巨大的收支缺口導致地方政府不得不大量舉債，管理分散、缺乏有效的償債機制已成為制約地方經濟社會持續、健康、和諧發展的嚴重障礙。

　　雙向調控促進房地產健康發展

　　近日，住建部部長姜偉新在兩會期間透露，今年房地產將實行“雙向調控”的政策。業內人士表示，在當前房地產行業加速分化的形勢下，“雙向調控”將有助于房地產行業長期健康發展。

　　“今年房地產開發投資形勢不容樂觀。春節過后杭州樓盤降價反映我國區域性的房地產庫存壓力，這種趨勢年內仍將持續，一些銀行收緊房地產非標融資的風險警示作用不容忽視。”民族證券研究院副院長管清友說。

　　房地產研究機構世聯一份報告也顯示，目前部分三、四線城市存在供給過剩、過度繁榮導致消耗未來市場潛力等特征，能否有效控制市場供應節奏、去化存量是保持投資價值的關鍵，持續的過度供應則很有可能成為脆弱或風險型城市。

　　針對政府工作報告提出的“針對不同城市情況分類調控”，王大國指出：“在房價居高不下的一、二線城市，必須通過行政手段，比如稅收限購提高首付手段控制房價上漲。而在三、四線城市，則要根據實際情況化解供給過剩風險，雙向調控有助于保障房地產行業健康發展。”

　　“隨著宏觀調控的持續深入和大規模保障房建設的投入，房地產回歸理性的趨勢不可阻擋，向房企提出了摒棄傳統、尋求轉型的新要求。”廣東省房地產行業協會秘書長王韶說。

　　“今年政府工作報告首次提出了針對不同城市情況分類調控，房地產調控去行政化已是大勢所趨，市場化的步伐又往前邁進實質性一步，這樣的改變無疑將有利于實現市場健康穩定發展。”克而瑞咨詢公司研究員楊科偉說。

來源：新華網 武衛紅 劉宏宇

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