8月28日，多個部委密集發布房地產新政。當天密集出臺的多項房地產政策涉及商品住房銷售制度改革、房地產信貸、房地產各項融資業務、房地產融資制度等多個方面。
此次集中發布多份重磅文件包括住房和城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發的《關于完善商品住房銷售制度的通知》，央行、金融監管總局聯合印發的《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，證監會發布的《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，國家金融監管總局發布的房地產相關融資管理辦法。
7月底召開的中共中央政治局會議對房地產市場的定調為“穩定房地產市場”。政治局會議之后，北京、上海等多個省市接力放出樓市新政，打出政策組合拳。
此外，住房和城鄉建設部、央行、金融監管總局，這幾個管樓市的核心部委，罕見地在同一時間亮明態度，一套組合拳已經在全國鋪開。
中國國際經濟交流中心經濟研究部副研究員郭迎鋒在接受新京報貝殼財經記者采訪時表示，這輪組合拳，既兼顧短期需求刺激，更側重房地產新模式的基礎性制度重構。短期雖有助于銷售拉動，但更有利于中長期的穩定購房預期、重塑行業資產負債表，也為后續需求端政策打開空間。
郭迎鋒表示，銷售、信貸、資本、監管多部委同步發力，覆蓋開發到交付全鏈條，是頂層設計而非單點救市。此外，主辦銀行制、預售資金全額監管、竣工備案后才放按揭，形成項目資金閉環，從源頭保交付、防爛尾，對購房者保護明顯加強。增量項目優先現房銷售，意味著高杠桿、快周轉的舊模式終結。
中原地產首席分析師張大偉在接受新京報貝殼財經記者采訪時表示，此次推出的樓市新政，是我國房地產制度迭代升級的關鍵一步。從依賴預售杠桿的粗放發展，到現房兜底的穩健運營，從被動化解爛尾風險，到主動筑牢安全防線，這場變革直擊行業核心痛點，兼顧民生保障與行業轉型。
短期看，9月落地的樓市新政將持續凈化市場環境、提振購房信心；長期將徹底重塑樓市發展生態，推動房地產行業褪去金融屬性、回歸居住本源，真正實現“住有所居、安居安心”，為樓市長期平穩健康、高質量發展奠定堅實制度基礎。
個人住房貸款期限由最長30年延至40年
這次發布的政策中，央行和國家金融監督管理總局聯合印發的《關于改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（簡稱《意見》）對購房者的影響最直接。
《意見》指出，個人住房貸款期限最長不超過40年。我國商業住房貸款期限最初最長為10年，后延長至20年，1999年起延長至30年并沿用至今。
央行有關部門負責人在答記者問時還明確指出，此次出臺的規定重點改革開發建設和銷售階段的信貸制度，強化資金封閉管理、專款專用，更好維護購房人合法權益。
在銷售階段，延后個人住房貸款發放時點，防范住房逾期交付引發金融風險。要求所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案后發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案后發放，確保購房人“能拿房、再還貸”。
商品住房銷售“所見即所得”“交房即交證”
當日發布的另一條重磅規則是住房和城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合發布的《關于完善商品住房銷售制度的通知》（簡稱《通知》）。
《通知》提出，各地要完善商品住房預售管理，規范商品住房預售條件。商品住房項目實行預售的，單體建筑應完成主體結構封頂。加強預售資金監管，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監管賬戶。
《通知》明確，各地要有力有序推行商品住房現房銷售，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險，維護購房人合法權益。《通知》施行之日起，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售。同時，對現房銷售實行備案管理。
張大偉表示，短期來看，現房銷售會放緩房企回款節奏，壓縮行業整體利潤空間，對部分房企現金流形成考驗。但從長期維度來看，制度改革將推動行業告別野蠻生長，回歸居住屬性與品質本源。房企將從“拼速度、拼規模”轉向“拼品質、拼服務、拼口碑”，倒逼企業優化財務結構、降低杠桿率、提升施工質量，推動行業從高速增長向高質量發展轉型，根治行業高風險頑疾，構建健康可持續的樓市發展新模式。
從市場全局來看，新政將有效修復樓市信任危機，提振市場消費信心。近幾年，爛尾樓風險、交付亂象頻發，極大挫傷了購房者購房意愿，觀望情緒持續蔓延，成為樓市企穩回暖的重要阻礙。現房銷售的全面推進，徹底消除了購房者的核心顧慮，解決了“買房怕爛尾、收房怕減配”的核心痛點，能夠有效激活剛需、改善型住房需求，推動樓市交易回歸理性平穩。
數據顯示，全國商品住宅現房銷售面積占比已從早年10%攀升至33%以上，超30個省份已開展現房銷售試點，市場認可度持續提升。隨著新政全面落地，現房將逐步成為樓市銷售主流，推動市場供需結構持續優化。
值得注意的是，此次新政推行現房銷售并非“一刀切”全面取消預售，而是“因地制宜、循序漸進”的優化改革。考慮到不同城市樓市庫存、供需格局、房企實力差異較大，新政賦予地方充分自主權，允許各地結合自身情況，差異化推進現房銷售、規范預售管理，避免政策“一刀切”引發市場劇烈波動。對于樓市庫存充足、供需寬松的城市，將重點擴大現房銷售范圍；對于剛需旺盛、住房供給緊張的城市，則適度保留合理預售空間，兼顧市場穩定與風險防控，實現改革平穩落地。
張大偉認為，任何制度改革都需要適配過程，現房銷售全面落地仍需完善配套體系支撐。未來各地需進一步細化落地細則，明確土地出讓現房配比、預售資金監管標準、房企信用考核機制，同時優化房企融資支持政策，對穩健經營、品質優良的房企給予信貸傾斜，緩解企業短期現金流壓力。同時持續深化“保交樓”長效機制，存量風險化解與增量風險防控雙向發力，徹底告別爛尾樓亂象。
證監會與國家金融監管總局發出支持房企融資組合拳
當天證監會出臺的政策從資本市場的角度解決了房地產市場的資金問題。
證監會在當日發布的《關于資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》中明確支持上市房地產開發企業再融資，支持上市房地產開發企業并購重組，支持房地產開發企業發行公司債券和資產支持證券（ABS），推動不動產投資信托基金（REITs）高質量發展，持續推進不動產私募投資基金試點工作。
證監會政策的最大看點，是明確推動房企融資從“依賴主體信用”轉向“基于項目情況”，優化房地產開發企業股票、債券、資產支持證券和不動產投資信托基金等融資制度，推動實現房地產開發企業融資從依賴主體信用向基于項目情況轉變，一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業合理融資需求。
另外，為改革完善房地產融資制度，國家金融監督管理總局印發了五個管理辦法。這五個管理辦法包括，《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》《個人住房貸款管理辦法（試行）》《商業地產貸款管理辦法（試行）》《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》《信托公司開展房地產領域信托業務管理辦法（試行）》。
國家金融監督管理總局發布的相關辦法堅持以項目為中心、主辦銀行制、資金封閉管理，指導銀行業金融機構按市場化、法治化原則做好房地產金融服務，實現對房地產開發、建設、銷售、運營等全周期金融支持。（記者 張曉翀）
轉自：新京報
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