8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》，部署各地穩步推進商品住房銷售制度改革，加快構建房地產發展新模式。這份被業界稱為“現房銷售新政”的文件，從銷售模式、土地供應、金融支持三方面系統部署，標志著我國商品房銷售制度迎來重大變革。
購房者：“盲盒式”買房成為過去時
對于普通購房者而言，新政帶來的最直接變化，是從“先交錢、后收房”走向“所見即所得”。
過去，購房者對著圖紙、沙盤簽合同，要賭兩三年的交付運氣——墻面平整度、樓間距、小區排水這些細節全靠想象，貨不對板、延期交付甚至爛尾的風險全由普通家庭承擔。新政明確，商品住房項目實行預售的，單體建筑應完成主體結構封頂；購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監管賬戶。如果房企違約不能按期交房，購房人有權按合同約定解除合同，房企須退還購房資金并承擔違約責任。
事實上，現房銷售在全國多地早已先行先試。據中指研究院統計，自2022年末以來，全國已有39地試點現房銷售及出臺相關支持政策。海南自2020年3月起全面推進現房銷售，成為全國首個在省級層面推行現房銷售制度的省份；雄安新區2023年9月起全面實行現房銷售。2025年以來，現房銷售試點進一步提速。河南信陽在當年5月率先明確中心城區新出讓土地的商品房項目一律實行現房銷售，成為2025年全國首個全面落實現房銷售的城市；湖北荊門隨后跟進，明確2026年1月1日起新出讓土地開發的商品房原則上實行現房銷售，成為全國今年首個全域性硬性規定；湖南平江成為省內首個全面推行現房銷售的縣城。
一線城市也陸續加入探索行列。2025年12月，深圳福田梅林一宗宅地經148輪競價、以65%溢價率成交，要求商品住房全部實行現房銷售；廣州則在2026年“4？30”新政中提出在土地供應端試點現房銷售。從全國數據來看，商品住宅現房銷售面積占比已從2019年的10%提升至2025年的32.4%，購房者對“所見即所得”的現房模式接受度正在快速提升。
清華大學房地產研究中心主任吳璟指出，在房地產市場供求關系已發生重大變化的新背景下，城鎮住房領域的主要矛盾已從住房“有沒有”轉變為居住生活“好不好”。銷售制度從以預售為主向以現售為主轉變，是住房消費升級的內在要求和必然趨勢。住建部政策研究中心副主任浦湛也認為，現房銷售讓比選過程真實可感，有助于把“想買房”轉化為“敢買房”“真買房”，有利于鞏固房地產市場止跌回穩的態勢。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬提供的數據顯示，全國新建商品住房現房銷售比例已從2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。今年上半年，全國二手房銷售面積占比首次在半年度尺度上超過50%，表明購房者更加關注“所見即所得”，現房消費開始成為市場主流趨勢。新政的落地，正是對這一市場趨勢的制度化回應。
開發商：告別“高周轉”，迎接模式大考
對房企而言，新政意味著延續數十年的商業模式面臨根本性重構。
過去，房企依靠預售制形成“拿地-建設-預售回款-滾動開發”的高周轉模式。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前新房市場庫存去化越來越難、壓力越來越大，現房銷售可能是破解這一“死循環”的關鍵。新政實施后，房企回款周期將從6到12個月拉長至2到3年。58安居客研究院院長張波認為，現房導向下開發周期拉長，短期內部分城市新增商品房供應節奏可能階段性放緩。
整體來看，現房模式大幅抬高行業準入門檻，資金充裕、融資暢通的國企、央企和頭部穩健民企能夠適配長周期墊資開發，而中小房企受自有資金不足、融資渠道收窄等制約，難以適應現房開發模式，行業集中度將持續提高。中指研究院政策研究總監陳文靜表示，銷售回款節點后移可能增加資金占用，對企業資金安排提出更高要求。
不過，新政也配套了緩沖機制。房地產項目實行主辦銀行制，一個項目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款等融資服務。土地價款可分期繳納，地方政府可適當降低出讓底價。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，新政從預售、資金、現售、土地、融資等多環節系統施策，既契合房地產發展新模式要求，也為市場平穩轉型提供了堅實制度基礎。
市場預判：短期陣痛難免，長期“品質為王”
新政對房地產市場的影響，業內普遍認為短期會有陣痛，但長期利大于弊。
李宇嘉分析認為，現房銷售盡管短期內可能減少房屋供應，但不會減少銷售。因為當前銷售流速全面放緩，在售庫存和在建項目非常多，新增供應減少反而能緩解供給端競爭、穩定片區價格，給現有項目去庫存留足空間。他指出，現房和期房的差距在減少——主體結構封頂才能申請預售，相比過去“出地面就能銷售”來說，工程量已完成50%以上。
浙商證券分析師楊凡認為，在需求總量趨勢性變化背景下，通過推動現房銷售制度拉長供給周期、調節新房供應節奏，有助于緩解供需矛盾，對穩定整體房價體系具有積極意義。首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池判斷，未來現房銷售將逐步成為市場主流，這將加速行業優勝劣汰，推動房地產市場高質量發展。
也有專家從國際視角指出，絕大多數國家在房屋竣工交付前僅能收取少量定金或首付款，通過“低首付+強監管+后付款”的機制，將開發商的回款權益與房屋交付品質深度綁定。我國推進現房銷售制度改革，正是補齊現有交易制度短板，通過制度革新消除期房交易的各類隱患。
值得注意的是，新政并非“一刀切”取消預售。已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，預售條件和資金監管按原有政策執行；新出讓土地和未取得工規證的項目“優先選擇”現房銷售。這種“新老劃斷、漸進落地”的安排，為市場平穩過渡留足了空間。
從“看圖買房”到“眼見為實”，從“高周轉”到“重品質”，這場始于銷售端的制度變革，正在重塑中國房地產的底層邏輯。讓購房者不再為不確定的承諾買單，讓真正有實力、愿打磨品質的房企留下來——這或許正是新政最深遠的意義所在。（記者 黃春棉）
轉自：中國經濟網
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