20年內中國房地產不會“崩盤”

　　面對目前樓市嚴冬中一個寒流接著一個寒流，面對政府地產調控堅定不動搖的決策發布，面對一個一個城市、樓市降價消息的傳來，于是有些所謂國內著名經濟學家發出最駭人聽聞的預言：中國房地產已提前通脹，2012年中國樓市泡沫終將破滅，樓市會走向崩盤。

　　究竟是危言聳聽還是真的會如此？答案是否定的。

　　從科學的態度和角度看，這缺乏科學的根據。

　　中國的人口紅利還未結束，正處于城市化擴張時期，這使得中國的樓市有大量潛在買家；中國的匯率政策是受到嚴格管控的，資本市場沒有完全放開，人民幣還不能自由流動；特別是，政府已經意識到了房地產價格泡沫，并著手采取措施治理。中國政府不會讓樓市崩盤。

　　按照我國目前人均GDP、城市化率、房價漲幅、房貸負債率、銀行體系、政府控制力、經濟體制、政治制度、人口結構等房地產項目運作模式來看，中國樓市未來繁榮至少還有20年。換句話說，20年內中國樓市不會崩盤。

　　中國目前的經濟發展，在轉變經濟增長方式、轉型升級、擴大內需、二三線城市化跟進還有相當長的路要走。在此之前如果民生和內需的問題解決了，我們的經濟將繼續高速發展，人民幣升值不可避免，穩定溫和的通貨膨脹下，必然拉動房地產的保值增值功能，行業發展將向豐富化和差別化邁進。

　　目前，在中國經濟健康平穩發展的大背景下，新房貸政策主要目的是抑制不合理需求，增加有效供應，平衡供求關系，引導居民理性購房。因此中國樓市不會出現什么大不了的問題。因為一是目前中國人口與財富活躍的跨越式傳導方式使得房價脫離了普通大眾的收入與承受能力。二、即便是投資投機消費者全部撤離房地產市場，目前中國仍有著強大而堅實的剛性需求做后盾。

　　從國家統計局歷史的數據來看看，2007年，全國商品房銷售面積約7.6億平方米，其中商品住宅銷售面積約6.9億平方米；2008年，全國商品房銷售面積約6億平方米，其中商品住宅銷售面積約5億平方米；2009年，全國商品房銷售面積約9.4億平方米，其中商品住宅銷售面積約7.2億平方米。2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，其中商品住宅銷售面積增長8%，商品房銷售額5.25萬億元。

　　我們可以從最瘋狂的2007年、2009年與最低迷的2008年的銷售數據來分析，6.9億平方米與7.2億平方米及10.43億平方米可以說明中國住宅消費的潛力；而2008年低谷的5億平方米足以說明中國剛性需求的保證。目前中國城鎮的住宅總量才140億平方米左右，按人均住宅建筑面積為28平方米，城鎮人口6.22億來計算，目前中國城鎮要滿足人均28平方米的住房需求仍有35億平方米的住房缺口；更何況，中國城鎮有多少人擁有好幾套房子，而每年農村又有多少人向城市轉移。

　　在2050年之前，中國的城市化率從現在50%提高到70%以上，至少需要23年至50年時間。這就意味著每年平均需增長1%左右的城市化率，即每年約1000至1500萬人從農村轉移到城市。城市化是一項皆大歡喜的政策：農民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。在中國城市化的推進中，每年約有1%的人口從農村遷移到城市。這意味著每年進城人口有約1000萬到1500萬，其需求算一半的話，也需500萬～750萬套房。根據2009年全部住宅竣工量約為700萬套，2010年約為710萬套計算，即使“限購”了，少了改善需求，沒了投資投機需求，但總供應量依然存在巨大缺口，供不應求將導致房價繼續上漲。根據國際上的一般看法，城市化的最低標準是城市人口占社會總人口的比重在50%以上。也就是說，一個國家或社會城市人口達到一半以上才算實現了最低限度的城市化。目前我國城市人口為6.66億，其所占比重已經接近全國總人口的一半，意味著中國城市將要吸納的人口要遠遠超過城市化率高達70%、80%的西方發達國家的城市。同時，龐大的流動人口（2.2億）和人口老齡化也將提前到來。

　　最后以反向思維看，假如它會崩盤，后果可能要比當年日本嚴重得多。今年政府經濟會議所定基調為保增長，面對房地產對經濟幾十個行業的強勁拉動力，會坐視不管嗎？因為政府對房地產的總體政策還是要使房地產行業走向合理健康發展的軌道。

來源：搜狐焦點博客 作者：楊鳳斌

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