房地產調控政策下樓宇對講行業發展之道

　　國家政策引發行業巨變!2011年，針對持續走高的房價，國家對房地產市場相繼出臺了國八條、房產稅、限購令等一系列緊鑼密鼓的調控政策，同時國家又啟動史上最大規模的保障性安居工程建設，2011年計劃建設保障性住房1000萬套。今后五年，保障性住房的建設將達到3600萬套。為了確保保障房的建設能夠真正落到實處，住建部還與各省級政府簽訂了"軍令狀"，把保障房的建設納入對地方政府的考核中。可以預計，未來房地產調控政策還將繼續加碼，調控新政的威力現亦開始顯現。作為房地產分支產業的樓宇對講行業，面對一波接著一波的房地產調控帶來的市場巨變，如何順勢而為，迎難而上?CPS中安網記者采訪了福建省冠林科技有限公司總經理朱瑩、廈門狄耐克電子科技有限公司總經理繆國棟、廣東安居寶數碼科技股份有限公司大客戶部總經理史智、深圳市視得安羅格朗電子股份有限公司國內銷售總監、產品市場總監白淦文，探求房控政策下中國樓宇對講行業的生存之道。

　　調控重拳下，順勢尋商機

　　其實仔細分析國家的樓控政策可以看出，國家調控的重點是房價，為的是抑制投機性炒房行為，讓房地產市場能夠健康有序的發展。這一系列的調控政策可能會對商品房市場產生一定的影響，但大量保障房和公租房的開工建設，對促進整個房地產市場上下游的產業發展具有非常明顯的拉動作用，這也從另一方面彌補了在商品房市場可能出現的下滑。另一方面，從土地供應計劃中也可以看出，盡管國家大幅增加了保障性住房的建設規模，但商品房的用地規模并沒有被擠壓。根據國土資源部發布的《2011年全國住房用地供應計劃公告》，2011年全國住房用地供應計劃繼續大幅增加，全國住房用地計劃供應21.80萬公頃，與2010年全國住房實際用地供應量12.63萬公頃相比，漲幅達到72.6%，其中商品住宅用地計劃供應14.05公頃，占整個住房用地供應計劃的64.5%，與2010年實際供地9.3萬公頃相比增加51%。計劃供應保障性安居工程用地7.74萬公頃，占整個住房用地供應計劃的35.5%，與2010年實際供地3.24萬公頃相比增加138.9%。從這一組數據可以看出，大比例增加的土地供應讓住宅的總體面積仍有所保證，商品房仍然是住房建設主體，同時國家也會進一步加大保障性住房的建設，這讓樓宇對講行業擁有了非常可觀的發展空間。冠林在采訪中也持一致看法，他們認為由于房地產市場的緊縮，對購房者來說，會更加理性的選擇住房，會更加注重居住的品質。完善的社區安保系統和智能化家居系統能夠極大提升房屋的居住品質，這將成為開發商的重要賣點。所以，盡管房產調控政策會影響到一些高端產品，對數字智能家居產品的需求造成了一定的影響，但人們對居家生活安全化、便利化、智能化要求也是剛性的，所以從長遠來看，市場必然是前景廣闊。

　　“蛋糕”依舊巨大，企業如何重新審視這塊市場?

　　調控微利時代：價格走低、競爭加劇

　　2011年初，樓宇對講市場出現了某些樓宇對講廠家產品價格大幅度下降的情況。競價行為雖然可增加整體的銷售量，但利潤降低幅度也很大。部分廠商意識到競價行業將帶來毫無生存空間的嚴重后果，故致力于提升產品品質，增加對售后服務的投入，加快產品開發的進度，樓宇對講市場區域競爭漸次成形。狄耐克總經理繆國棟采訪中告訴記者，到目前為止，國家房控政策對樓宇對講行業的影響還在可接受的范圍內，國家之所以做出這樣的調控是為了維護房地產市場的健康有序穩定發展，避免房地產市場泡沫經濟的惡化。在控制房價的同時，住建部加大經濟適用房、廉價房建設力度，這是一個新的市場，發展空間較大，但是競爭也大。經濟適用房和廉價房在樓宇對講產品的選擇上要求更嚴，影響主要體現在價格上，受價格因素的影響，使高端樓宇對講產品的需求受限，更多的偏向于中低端產品，除了價格因素，企業的綜合實力，信譽度，產品質量，售后服務等也更加受關注。為響應國家保障房建設號召，狄耐克公司率先在行業內推出針對保障房建設的樓宇對講系統，并成功入選"保障房精品工程首選品牌"，通過有力的市場推動，也取得了較好的市場業績;安居寶史智認為，國家房控政策是出于對中國房地產本身的健康發展、抑制通脹和應對主權債務危機的需要出現的，經濟適用房和廉價房只是其中的部分手段，從近期越來越緊的調控力度來看，房控政策還將繼續。房地產開發企業將面臨嚴峻考驗，一些規模小、資金壓力比較大的企業將會被迫退出市場，而一些規模大、資金實力雄厚的房地產開發企業將整合市場，優化業務結構，形成差異化的核心競爭力。在這樣的市場環境下，成本是房地產開發企業的重要指標，這對樓宇對講行業的影響主要表現在如幾個方面：一方面，開發商從控制成本的角度考慮會壓縮樓宇對講產品的價格或降低產品的檔次，這樣就造成了樓宇對講中高端產品銷售數量呈下降狀態，而中低端產品銷售數量呈上升狀態;另一方面，由于經濟適用房和廉價房等保障性住房的大量推出，樓宇對講中低端產品銷售數量又進一步得到提升。所以綜合來看，國家房控政策的推出，對樓宇對講行業影響并不大，相對來講智能家居行業影響要大一些。

　　據CPS中安網不完全統計，目前國內的樓宇對講品牌多達三四百個，樓宇對講企業之間價格戰日益白熱化，山寨橫行，市場規范急需整改。從民用到商用，樓宇對講的橫向市場正在往更廣的范圍發展，由于人們對樓宇對講的認可度，對講系統已成為基礎性的硬件植入住房建造中。在各處都大興土木，趕上國家民建設施的春風，以及國家利好的政策下，各企業也都想在持續升溫的樓宇對講行業分一杯羹，難免出現不良的價格競爭，致使市場混亂，降低樓宇對講的整體信用度和行業形象。

　　模擬依舊占主流 數字技術孕育發展

　　樓宇對講在我國發展已經二十幾年，產品類型豐富而完善。對講系統類型有獨戶型、別墅型、低層系統、多層系統、高層系統、可視對講系統、對講可視混裝系統、多功能可視對講系統、彩色可視對講系統、聯網系統等。從主流產品的技術上看，模擬技術下的總線型產品市場依然很大。樓宇對講產品按聯網方式可分為智能總線聯網、半數字聯網和IP數字聯網。其中，智能總線聯網是全模擬技術下的系統;半數字化系統是指樓棟內采用模擬技術，而聯網部分采用TCP/IP聯網技術;全數字對講系統是在TCP/IP技術大規模應用和普及后新一代對講系統，目前大都采用TCP/IP到戶的模式，且室內機的芯片組都采用ARM或ARM+DSP架構。半數字化、全數字化TCP/IP產品雖然在近幾年得到了大力的推廣，但是主流產品依然是模擬產品，數字產品對各廠商而言仍是值得期待的增量項目，但己有更多用戶接受并且使用這一功能上更強大的產品。同時客戶需求集成化趨勢明顯，樓宇對講產品將實現更多功能，如電梯控制、圖像過程存儲、留影留言等附加功能。據慧銳通羅強先生介紹，2011年上半年，該司有30%的案例使用的是純數字產品。在沿海發達城市與地區，數字產品的使用都保持著穩定的發展，有的甚至達到了20%的增長。視得安認為，在市場上數字產品的方案提供商頗多，因此企業很容易進入數字產品這個領域，且數字產品呈快速發展的態勢，即便如此樓宇對講的數字系統在相對一段時間里存在"先天不足"--普遍存在不穩定性。但是隨著數字產品因為三網合一、光纖入戶等成跨越式發展，數字產品也越來越穩定。目前，數字/模擬混合組網方式的產品在市場上占到半壁江山，純數字對講產品只占市場份額的7%-10%，但是這個數字在北京、上海、廣州等一線城市保持穩定的增長速度。而且，數字化是未來樓宇對講技術發展的趨勢，這是誰都不可能改變的事實，"數字家庭"的市場正在逐步形成。

　　但，模擬產品質優價廉，在市場上是主流產品。樓市調控勢必削弱了開發商的收入，開發商在選擇產品時為了控制成本可能會選擇更加經濟的產品和方案。視得安認為房控政策下，國家把大量的土地用在經濟適用房的建設上，經濟適用房普遍售價不高，適用的樓宇對講產品普遍以非可視為主，小部分會用到黑白可視，基本上不會用到彩色可視，使得整個樓宇對講行業價位的中間值偏底走;另一方面，由于國家防控政策的調整，導致有些開發商資金鏈斷缺，控房待售，項目滯后嚴重，使整個樓宇對講市場的總體容量下降;再次，國家房控政策使得開發商兩級分化嚴重，部分開發商走勢于厚潤高端豪宅市場，另一部分開發商走勢于微利的經濟適用房市場。安居寶史智認為，目前，在樓宇對講產品中，模數混合產品也稱半數字系統或半IP系統占據市場份額較多，其中模擬產品主要應用在室內分機及單元內信號傳輸設備方面，數字產品主要應用在聯網設備和管理中心設備方面，單純的模擬產品在市場中的份額呈下降趨勢。在智能家居行業中，數字產品占據大多數份額，包括室內數字終端、聯網設備及管理中心設備等。

　　針對這一市場特點，很多廠商也適時推出了適合市場需求的相關產品，比如冠林去年推出的一系列極具性價比的經濟型、普及型彩色可視對講產品，在保障產品基本功能的同時，讓用戶能夠以黑白室內機的價位，享受到高品質高清晰的彩色可視對講產品，這樣既可以幫助客戶打造優質樓盤，又能夠全面提升業主的家居生活品質，該系列產品一經推出就在市場上獲得了巨大成功，得到了很多用戶的認可。

　　回款難 資金鏈易斷

　　樓宇對講與房地產業息息相關，而房地產業又與國家的宏觀經濟政策關系密切。2011年上半年，央行三次加息、提高存款準備金率，對房地產市場，國家相繼出臺了國八條、房產稅、限購令等一系列調控政策，同時又啟動了史上最大規模的保障性安居工程建設。樓市調控政策可謂一波接著一波，調控力度達到了空前的高度。面對嚴厲的樓市調控，與房地產市場息息相關的樓宇對講行業也面臨著重大的挑戰。

　　據多數樓宇對講供應商、經銷商反應，2011年，樓宇對講市場發展與往年相比趨于緩慢，努力維持在20%左右的增長。據深圳市慧銳通電器制造有限公司總裁助理羅強先生介紹，在大背景下，與去年同期相比，2011年上半年慧銳通簽單增長率超過了40%，但是出貨與回款方面卻只與往年持平，利潤方面不如從前。

　　據安居寶2011年7月6日晚間公布2011年半年度業績預告，公司預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤1700萬元-1900萬元，同比下降41%-47%;每股收益0.09-0.11元，同比下降54%-62%。從安居寶的主營業務收入構成來看，樓宇對講系統、智能家居收入占其主營業務收入的比例超過八成，其合作對象多為住房建設、及地產開發商。市場上智能家居系統、樓宇對講等主要產品的需求量還是集中在房地產市場上。那么房地產市場的收縮，勢必影響智能家居產品的需求量。樓宇對講、門禁、安防系統等一系列的智能化產品縮小了用武之地。

　　調控下的發展之道——質優價低"是 "亂中取勝"的法寶

　　房產建設作為關系到百姓的民生工程，住建部要求保障房、廉價房的建設要嚴把質量關。但是，由于此類房產價格偏低，利潤有限，有些企業為了追求短期利潤而偷工減料，向保障房項目提供了低劣的產品或者服務，這也為樓宇對講行業敲響了警鐘，作為與社會民生相關的產業，積極參與保障房的建設不僅是整個產業的發展方向決定的，同時也是一個肩負社會責任的安防企業所應盡的義務。如果企業僅僅只為了追求短期的經濟效益而提供了低劣的產品和服務，不但有損企業形象，對企業的長期發展也會造成損害。

　　保障房選用的中低價位的產品并不代表產品的低品質，而只是精減產品的功能和配置，在產品的品質及可靠性穩定性等方面則萬萬不能夠縮減。至于如何在產品質量和產品性價比之間做到平衡，實現"只減配置不減質量"的目標，這就需要生產廠商投入大量的精力去進行攻克，既能夠滿足產品高性價比的要求，又不能以犧牲產品的品質為代價。視得安認為，努力做好產品、控制好成本、服務好客戶就是企業恒古的制勝法寶。

　　冠林一向秉承"好產品，低價格"的品牌主張，既要為客戶提供高性價比的產品，又不能以犧牲產品的品質為代價。這也很好的符合了目前市場對可視對講產品的需求。另一方面，冠林的產品線比較豐富，旗下的產品覆蓋了基本型的樓宇可視對講產品、中高端的小區智能化系統和完全數字化的智能家居系統，從標準安防要求的普通小區到高度智能化的樓宇住宅，冠林齊全的產品線都可以滿足用戶多樣化的需求，為用戶提供高品質的安防產品。

　　另辟蹊徑，與地產商跨界戰略合作

　　目前，地產戰略合作成為許多樓宇對講企業搶占市場的方式。狄耐克認為，地產戰略合作是一種強強聯合的跨界合作形式，地產商通過供應商資格調查、產品選型、工廠實力考察、招投標比對等環節層層篩選，最終優選出產品穩定、外觀精美、價格合適、制造實力強，服務信譽好的部品企業作為其產品供應商。戰略合作有效增進了資源共享，減少了不必要的交易環節，節約了采購成本，最大程度保證了工程質量，為地產樓盤樹立了統一的形象，也為部品企業的發展奠定了穩定的根基，因此，可以說，它是一種雙贏的合作方式。在今年，狄耐克先后與招商地產、陽光100、和泓地產、富力地產等知名地產建立了戰略合作伙伴關系，在地產政策緊縮的情況下，為企業贏得了競爭力。

　　美化包裝、升級內核、優化服務

　　對講系統和智能家居多用于住宅小區，現今隨著人們生活水平和欣賞品位的提高，對安防和智能家居類電器產品不再只注重于功能，更開始講究其的外觀的式樣，故外觀設計已是用戶選購時所考慮的重要指標之一。外形更美觀更符合國際潮流，對講和智能家居產品的外觀是越發精美，無論從外觀顏色，還是材質或是外形的結構設計，日趨符合室內裝潢風格，多采用黑、白色為主打色，配合墻壁的粉刷裝飾，耐看優雅。冠林在采訪中告訴記者，對樓宇對講行業來說，隨著移動智能終端、智能手機及平板電腦的普及，相信智能家居的下一個發展亮點將是以移動控制為主，更加強調智能家居的便利性、娛樂性和時尚化，智能控制將無處不在。在功能和操作上會更朝著便捷化、娛樂化，時尚化、人性化的方向。

　　其實，國內廠商在產品結構、外觀的加工工藝、款式上都在逐步逼近國外產品，只是精加工方面或與國外產品仍有差距。另外，也凸現出外觀加工、制作比較容易突破，但外形的創意比較困難，這或許是國內專業創意人才比較缺乏之故。

　　采訪中安居寶史智告訴記者，目前，樓宇對講產品價格越來越透明，利潤空間有限，然而企業之間的競爭還在加劇。面對這樣市場環境，企業需要針對自身的情況進行戰略布局，創新發展模式，合理配置產品結構，提高企業技術、產品及服務三大核心競爭力。在技術方面，加強對前瞻性、先導型新產品、新技術的研發，掌握核心技術;在產品方面，在保證高可靠性、穩定性的前提下，提高產品的外觀設計水平和做工工藝，使產品更精細、更時尚;在服務方面，加大對服務網點的建設，力求所有區域實現本地化服務，從而有效降低現場服務響應時間，提高服務質量;狄耐克認為在房控政策下，企業發展之道首先技術創新很關鍵，如何提高產品核心技術，保持產品的技術領先，是企業提升競爭力的重心所在;其次，通過技術創新來控制成本，加強管理提高效率，滿足樓宇對講智能家居產品特殊化、個性化、多樣化的服務需求;再者，加強服務意識，為客戶提供高性價比的產品，才能讓企業在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　條條道路通羅馬。發展之道應該根據行業環境和企業自身實力，順時"量體裁衣"。 或許，中國樓宇對講企業在房控政策波動的市場洗禮中，更加茁壯成長、興旺發達!

來源：千家網

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