“熱”樓市亟待“冷處理”

　　國慶黃金周一線城市房地產市場有多熱，一些數據會給出答案。

　　中原地產研究部統計數據顯示，國慶長假的前6天，北京新建住宅簽約套數累計為783套，與去年同期354套相比，上漲了121%，是最近5年內簽約量僅次于2010年的一年。

　　金豐易居數據顯示，9月30日至10月7日，上海商品住宅成交量16.33萬平方米，與近6年同期相比，僅次于2010年房市狂熱期的21.84萬平方米。

　　廣深樓市則各顯其態。網易房產數據中心實時監測陽光家緣網站顯示，黃金周前6日，廣州市成交716套，深圳市成交163套。盡管受限售限簽限價等影響，但當地業內人士卻普遍認為，廣深樓市成交量仍將看漲。

　　中原地產市場研究部總監張大偉表示，“隨著房地產市場的量價齊升，不少城市的房價漲幅已超過政府年初的調控目標，從當前房價持續上漲的情況來看，70個大中城市估計有1/3難以完成全年的調控目標。”

　　對此，中國房地產業協會副會長朱中一強調，“地方政府應該有理性，既然制定了目標，就應該對自己制定的目標有一個嚴肅的態度，第一要加大有效供應，第二要通過明確的市場預期，告訴老百姓能夠達到目標。”

　　冷熱傳導尚需時日

　　仔細分析國內房地產市場的發展，可以發現一個有趣的現象：樓市“野蠻生長”時，房價上漲趨勢往往由一線城市逐漸向二三四線城市傳導，最終帶動各地城市房價的輪番上漲；政策調控時，三四線城市往往最先有所反映，逐步顯示出政策的影響力，并漸漸在二線、一線城市的樓市中體現出來。

　　目前，國內房地產市場正經歷著這樣的變化。

　　一方面，熱點城市房價居高不下；另一方面，部分三四線城市“空城”現象越來越多，部分二三線城市房價持續走低，全國樓市呈現出顯著“冷熱不均”的態勢。對此，專家認為，當前樓市已顯現出需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡等特征，下半年樓市預計依然將維持目前整體微漲的趨勢，但一線城市和二三線城市房價的兩極分化將會加劇。

　　國慶節黃金周期間，南京有5家樓盤選在長假前一天晚上開盤，而其中有3家直接“夜光”，另有一家售出8成以上。在武漢市，許多樓盤開盤首日便被一搶而空，利用長假前來看盤的人絡繹不絕。

　　然而在廣東省江門市，江門北新區某樓盤的銷售總監表示，盡管已經推出和即將推出新貨的樓盤人氣都很足，但銷售業績卻很一般。

　　在溫州，21世紀不動產溫州分公司市場部經理陳偉稱，溫州全國樓市風向標的地位早已經蕩然無存，而且嚴重跟市場脫節。

　　在福州，當地多個樓盤近幾個月成交量不斷走低后，也促使開發商“放手一搏”，不少樓盤開始重啟大規模優惠。“目前，房價高燒不退、觀望情緒濃厚，現實是有價無市。”福建麥田房產有限公司經理小游這樣說。

　　北京大學教授陳國強在分析全國房地產市場狀況時表示，這是一個重要的分化標志，表現在不同的城市和不同的區域之間。“兩極化的表現充分說明，在當前特定的市場環境下，我們應該正視市場表象背后力量所起的作用。”陳國強認為，在市場力量和行政力量的博弈當中，盡管調控在一時一地可以發揮作用，但是對市場真正產生持續基礎性作用的還是市場本身供求關系的演變。

　　期待政策更明確

　　事實上，一二線城市房價普漲、購房人預期被市場恐慌左右的現象并不陌生，2007年、2009年就曾經連續出現過。但在限購限貸政策并未實質放松的2013年，仍然出現房價加速上漲現象，卻令人深思。“在提價影響購房預期的同時，今年國慶黃金周適逢調控空窗期，樓市較前兩年相比較為火爆，因為前兩年在‘金九銀十’前國家都出臺了調控政策來抑制房價，這是今年黃金周樓市表現強勁的一個主要原因。”張大偉說。

　　中國社科院金融研究所研究員尹中立則建議，“今年房地產市場處在一個價格虛火上升的狀態，在這種背景下，惟一可行的辦法就是采取一些有針對性的、結構性的金融或稅收政策對其調整。”

　　而業界普遍認為，目前，“喊話式”調控已經失去作用，過去的房地產調控方式必須改變，否則房價上漲的勢頭很難遏制，必須催促、逼迫房地產調控長效機制更快出臺。此前，根據業內專家的分析，包括土地制度改革尤其是集體建設土地制度改革、房地產稅收制度改革在內的房地產長效機制都將在即將召開的十八屆三中全會上給出明確答案。

　　日前，國土資源部在京召開部分地區和城市房地產用地管理和調控座談會，已就督促加強房地產用地調控提出了幾點要求：一是緊盯房價變動，穩定土地市場。二是多措并舉，消除地價異常信號，要防止異常高價地誤導市場，干擾市場預期。三是區分市場異動三類城市，提高措施的針對性、有效性。

　　事實上，房地產市場的火熱已受到中央部門關注。據悉，有關部門繼約談房價上漲過高城市后，還將成立多部門督察組，對地方房地產市場的違法行為進行調研督導，而“國五條”執行情況則是核查的重要內容。

　　“這次督察主要是房地產市場交易中存在的誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規避限貸等違規行為，限購限貸是否執行到位。除此之外，住房交易市場存在的炒買炒賣、哄抬房價等不合規住房交易行為也將在督察范圍之內。”有關人士透露。

　　對此，克而瑞信息集團研究中心副總經理林波表示，新一屆政府正越來越傾向于使用更加市場化的方式，“在此背景下，四季度房地產市場將趨穩”。（記者 張東林 北京報道）

來源：中國建設報

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