克爾瑞信息集團海南片區總經理王路這樣形容2012年海南樓市：海口量升價跌，剛需當道；三亞價穩量跌，價值撐局；陵水量價齊跌，晚節不保；瓊海觀望較重，全年沉沒；文昌消化緩慢，如履薄冰。
這算是2012年海南房地產市場圖譜，與熱潮中的供不應求、搶購成風相比，如今的海南樓市顯然已經回歸理性，加劇分化。
20年兩次跌蕩，造就海南房地產市場的獨特生態，國際旅游島加上中國唯一的熱帶海島，已經奠定海南領跑全國旅游地產市場的標桿優勢。
以旅游地產為主的海南樓市，顯然更應該以價值取勝為核心因素。否則，海南樓市與內地城市相比并無二異。
但據中國旅游地產服務集團調查，去年海南有700個在售項目，純住宅銷售市場可謂競爭激烈，價格成為開發商亂中取勝的核心因素。
海南統計局統計顯示，2012年1月至8月，海南全省房地產開發共完成投資538.88億元，其中住宅開發完成投資434.08億元，占房地產投資的80.55%，這意味著海南房地產投資中住宅產品的比重依然過高。
毫無疑問，大量開發項目集中在住宅領域，海南樓市必然會出現一次大規模洗牌。這可能帶來兩個必然結果：單純買住宅產品的區域陷入樓市紅海廝殺，以旅游地產為主的區域則走向市場藍海；中小開發商出局，大型開發商更強。
深圳經典陽光房地產顧問有限公司海南分公司總經理蔡志喆認為，多元化和多層次的產品體系既是政府的規劃也是市場的選擇。
在王路看來，在海南純住宅銷售肯定是條越走越窄的道路，做真正的旅游地產、為更多的消費者提供更好的休閑度假體驗，才是海南樓市的歸宿。
實際上，海南樓市從2012年12月已經開始隱現價格戰，這在某種角度并非壞事，它是行業洗牌的先期征兆。
王路直言，2010年海南樓市急劇膨脹無可避免地帶來市場和行業陣痛，而只有價格合理回歸，海南旅游地產才能由亂而治進入健康形態。
從這個角度來看，開發商和購房者遭遇的短期困境，是倒逼海南樓市實現真正轉型的開始。根據蔡志喆觀察，整個市場處于轉型過程中，會促使純住宅類產品的比例越來越小，度假類產品將成為市場主流，商業、分時度假類產品會逐步增加，以休閑、免稅等概念為主題的推廣活動也會越來越多，產品類型更加細化。
一個值得關注的現象是，在魯能、中信、海航等多家大企業在海南大手筆圈地開發后，碧桂園、方興地產、越秀地產等開發商也加入淘金海南的行列，這些開發商有望給海南樓市帶去一股新鮮血液和新的開發思維。
但海南以島外需求為主導的非剛需市場，受政策和經濟影響較大，大房企進入海南后需要適應本土市場特點，很難復制島外的運營和銷售模式。
王路預測，2013年海南樓市仍會是膠著的一年，在傳統住宅的框架中，老盤吃完國際旅游島的紅利，新盤折盡了最后的泡沫，營銷手段從坐銷拼到行銷、直銷，獨代趨向聯代、分銷，卻難奈庫存依舊，供應難減。
但良性跡象是，王路認為，未來海南旅游地產產業鏈將充分整合和細化，旅游企業進入旅游地產，房地產開發企業與旅游企業資源嫁接，加之海南發展不斷提速、旅游配套逐步完善，海南旅游地產格局的根本性轉變已經開始。（黃樹輝）
來源：第一財經日報
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