上市房企面臨雙重壓力，暴利時代正在過去

現金流雖好轉但償債存隱憂庫存量有增無減

　　截至目前，四大地產龍頭招商地產、保利地產、萬科A、金地集團都已發布2012年中報。從公布的業績看，四家標桿房企增收不增利的情況普遍，雖然現金流好轉，但償債能力仍存隱憂，庫存量有增無減。

　　暴利時代正在過去

　　中報顯示，四大上市房企上半年合計實現營業收入674.6億元，同比增長39.29%；實現利潤79.59億元，同比增長3.10%。

　　雖然四大房企的營收均保持著強勁的增長，但在凈利潤的增長方面卻出現了不同程度的回落甚至下滑。數據顯示，萬科、保利、金地、招商地產上半年的凈利潤分別為37.3億元、25.1億元、5.02億元和12.21億元，凈利潤增減出現分化，萬科、金地實現同比增長25.1%和5.1%，而保利、招商則同比分別下滑10.16%和16.89%，保利凈利潤出現6年來首次負增長。如果按照盈利能力指標中的凈利潤與營業總收入比來算，四大房企全線下降。

　　鏈家地產市場研究部研究員常清認為，整體而言，四大房企增收不增利，房地產的“暴利時代”正在過去。“增收不增利”現象與“以價換量”分不開，調控之下，房企大多采取了降價促銷的策略。受降價影響，房企的毛利率出現下滑，進而帶動利潤率下降。

　　庫存壓力有增無減

　　在四大上市房企公布的業績中，備受關注的資金狀況和庫存也發生了微妙的變化。與去年年底的情況不同，四大房企的手持現金均明顯增加。統計顯示，四大房企持有貨幣資金總量已達1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。

　　根據鏈家地產市場研究部的統計，四大房企上半年新增借款631.05億元，同比上漲28%；銷售回款1087.22億元，同比增加5.05%。上半年房企資金壓力的緩解，不僅得益于成交量的走高，也得益于上半年房企拿地節奏的明顯放慢：四大房企上半年新增建筑面積679.31萬平方米，同比下降25.1%。其中金地集團上半年沒有新增土地儲備。

　　不過，盡管上市房企的資金壓力出現了明顯緩解，但從資金主要來源來看，房企現金流改善主要還是依賴于借款增加，后移了資金壓力，未來的償債能力如何仍存隱憂，還要看下半年銷售的情況。特別值得注意的是，盡管房企今年以來大舉推行去庫存策略，但庫存量依然有增無減。中報數據顯示，四大房企的存貨同比上漲明顯，存貨合計5157.68億元，與年初相比增長8.35%。“下半年施工進入高峰期，也是補充土地儲備時期。房企庫存還有可能出現明顯的持續增長。”常清說。

　　以價換量仍將持續

　　盡管上半年房地產市場出現了明顯回暖的勢頭，但從標桿房企的半年報業績來看，要想繼續保持銷售節奏，回籠資金，“以價換量”的銷售策略依舊會延續。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭微博表示，目前開發商仍面臨銷售和資金雙重壓力，消化庫存仍然是重要任務。房企上半年資金面好轉源于“以價換量”，這一方式在下半年或將延續。

　　同時，楊紅旭認為，在當前房地產市場復蘇的態勢之下，如果調控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。房地產調控政策對下一階段的市場走勢至關重要。

來源：京華時報

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