上半年 鄭州商品住宅土地成交量同比上漲

曾幾何時，土地儲備的體量和質量，是資本市場衡量一家房企實力的主要指標。但隨著樓市調控政策的出臺，開發商在拿地上開始觀望，謹之慎之。

　　如今，樓市的未來還不明朗，開發商該如何拿地？講究什么策略？現階段適合拿地嗎？拿哪種類型的地？來看看多家房企及業內專家的看法吧。

　　土儲

　　有地才能發展

　　首先來看一個企業靠核心項目長期開發獲得土地增值的例子。

　　長江實業所開發的普羅真如項目（上海），2006年獲地，2009年4月開工，預計2018年完工。長江實業2006年拿地時樓板價為3055元/平方米，而綠地2009年拿地樓板價已為8900元/平方米。據業內人士計算，到2008年長江實業項目溢價率已達300%，溢價至少60億元。

　　合理科學的土地儲備對開發商的意義不言而喻。

　　2011年，中國最大的房地產開發商萬科的年銷售額為1215億元，而在12年前，這個數字僅為20億。12年間銷售額增長60倍，背后重要的支撐力量就是海量的土地儲備。

　　“假如在土地儲備上過于保守，那發展的速度無疑會大受限制，這是過去10年留給開發商們的經驗。”一位分析人士認為。

　　轉變

　　政策的影響，房企拿地謹慎了

　　自2010年年底，隨著“新國八條”和“限購、限貸、限價”政策的出臺，樓市遭遇寒流，開發商拿地出現觀望。

　　不僅房地產公司的拿地量在減少，政府也在減少土地供應量。

　　“這期間，鄭州的開發商拿地是很謹慎的，不像以前頻頻出現地王。”河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峰說。

　　數據也顯示，2011年前三季度，鄭州市房地產開發企業購置土地面積201萬平方米，比上年同期下降59.4%；土地成交價款42.4億元，比上年同期下降49.8%。

　　記者采訪中，包括綠城、清華園、天倫等房企，在拿地策略上，不約而同表示，“不會有錢就買地，拿地會結合公司運營狀況”。

　　觀點

　　房地產逐步進入寡頭時代

　　政府供應的土地逐步進入寡頭地產時代，像城中村改造投資比較大，新供應的地塊多為大中型房企提供，對中小型房企提供的相對較少，也就是房地產逐步進入寡頭地產時代。當前的土地供應，及二手土地交易的活躍，也都是圍繞這個趨勢展開的。

　　——河南王牌企劃有限公司董事長上官同君

　　數據

　　上半年鄭州商品住宅土地成交量同比上漲

　　雖然拿地謹慎了，不過，隨著房地產市場銷售的回升，房企的拿地信心增強了。

　　來自中國土地市場網的數據顯示，2012年上半年，鄭州市共成交普通住宅和商務金融用地59幅，成交土地2486.5畝，按照指定容積率計算，可建成面積達730.6萬平方米，同比上升143%。

　　在成交結構上，鄭州市商品住宅土地成交量占比，相對去年同期大幅上升了33個百分點，而商務金融用地則回落了11個百分點。

　　隨著市場的回暖，6月份又出現了土地拍賣激烈競價的現象。而就在7月份，一日之內又誕生倆“地王”。開發商的信心再次被鼓舞。

　　策略

　　可以考慮拿地 高端住宅用地要謹慎

　　“對房地產商而言，土地儲備和資金儲備是一對矛盾。”建業集團董事長胡葆森認為，市場形勢不好時，開發商要關注資金鏈；市場發展比較快時，就要關注土地儲備數量了。

　　胡葆森說，去年，借助啟動新型城鎮化建設的東風，建業加快了從省會城市到地級城市、一些中心縣級城市的步伐。限購限貸以來，建業沒有放慢拿地的腳步。他說，從去年到現在，建業每年平均有200萬~300萬平方米的土地儲備，今年前7個月，又增加了100多萬平方米的土地儲備。

　　李曉峰說，地價目前相對來說較平穩，而且今年上半年開發商的銷售情況也都不錯。如果手里有資金，他鼓勵現階段開發商積極考慮拿地。但高端住宅用地拿地需謹慎些，因為國家鼓勵建中低端住宅。

（來源：河南商報）

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