資金鏈即將告急 開發商抉擇“房產稅時代”

盡管滬渝兩地的房產稅“出招”溫和，但畢竟劍已出鞘，房地產的游戲規則面臨的可能是近十年來最大的激變。

開發商面臨艱難的抉擇。2月14日，本報記者在萬科城花新園發現一個微妙的變化：上海萬科工程技術部門一位負責人走向前臺，詳細介紹了萬科項目在綠色節能方面的專業操控技術。這與以往營銷等部門人員對外唱主角的“習慣”迥然不同。該負責稱，此舉是萬科調整營銷策略、強化產品品質牌的表現。

這也可視為萬科面對樓市“房產稅時代”首年作出的選擇。不過，對于包括萬科在內的開發商群體而言，進退抉擇的直接壓力，或許就在于新周期令人擔憂的業績壓力。

中房信研究中心分析師高崗指出，市場的價格趨勢也正在改變。“無論從哪個角度來看，對于2011年，都沒有理由太樂觀。企業只有堅持‘現金為王，快速銷售，謹慎拿地’的策略，才是王道。”

不過，開發商群體中，抱僥幸心理的還大有其人。

捂盤還是促銷?

漢宇地產的最新報告指出，配合此后亮相的滬渝房產稅試點，近期的一系列樓市調控政策，奠定了2011年甚至此后幾年的樓市調控基調。

據本報記者了解，面對持續加壓的調控局面，是進是退，開發商抉擇分歧明顯，集中體現在營銷層面，近期捂盤、促銷并存。

在上海，搜房網數據監控中心統計，上周商品住宅新增供應18.1萬平方米，環比增長3倍，而由于觀望氣氛濃厚，仍有新拿預售證的6個項目均未如期開盤。同時，春節長假后，上海約有16個住宅項目延遲開盤，內環內區域延期開盤項目占比超3成。

盡管春節期間上海樓市成交低迷，但目前為止房價明顯下降的跡象尚未出現。值得注意的是，在樓市新政的輪番調控之下，仍有部分房企醞釀調高售價，有機構對滬上20個熱點板塊的公寓價格調查顯示，新政后近六成新盤報價上調，價格漲幅超10%，最高漲幅達22%。

選擇漲價的開發商以市場一線房企為主，包括復地、綠地、金地等大型房企旗下均有項目出現提價。

與捂盤觀望、提價豪賭的開發商相比，選擇嘗試性優惠促銷的群體顯然更龐大一些。截至2月12日統計，春節后上海樓市打折優惠項目將近120個，其中9個送出“春節好禮”，公寓最高優惠25萬。

據萬科銷售簡報，1月份萬科實現銷售面積165.4萬平方米，銷售金額201億元，再創國內地產商單月銷售紀錄。

上海萬科上述工程技術部門負責人稱，“公司依然將按照既定的工程進度和銷售策略，實現快速銷售，回籠資金。與上市公司追求的資金快速周轉相比，捂盤得不償失。”

業績壓力大增

如果按年復合增長率20%的比例推算，萬科銷售額將在2014年突破2000億元。萬科董事長王石1月中旬公開表示，要求萬科“剎車減速”，2011年銷售額不能超過1400億元。

不過，記者在采訪中發現，與萬科宣稱的“不囤地、不捂盤、不當地王、合理定價、主流剛需產品定位”高速周轉開發策略相比，更多開發商在進退抉擇上，仍然舉棋不定。

“我們不急著銷售，降價銷售的可能性目前來看很小，就先捂著，見機行事。”一位小型地產商的營銷負責人向本報記者坦言。

在這些企業尤其是上市房企表面的樂觀和堅持“面具”背后，卻是誰也無法忽視的陡然增加的巨大業績壓力。市場低迷情況下選擇捂盤觀望，似乎又犯了大忌。

2月14日晚，綠城集團公布，1月實現合同銷售面積約27萬平方米，銷售金額52億元，盡管同比增長116%，但環比下降約50%。觀察綠城的營銷表現，1月的銷售較去年12月的102億“縮水”近一半，背后原因中，推盤量減少的殺傷最大。公告披露，1月單月，綠城全國共僅有7個新項目或項目分期推出新房源。

目前的市場趨勢則無疑將進一步加劇企業業績壓力，令眾開發商頭疼。中房信研究中心最新報告預測，閃擊式調控下，樓市將進入速凍期，后市不容樂觀。“從新國八條出臺以來，在限購和提高首付的雙重影響、房產稅試點出爐強力震懾下，全國各地樓市成交量出現下滑，預計全國上半年成交量同比降幅會在20%—30%。”

高崗還指出，自去年4月以來，經過長時間的持平與波動，房價原來的上漲趨勢已經發生改變，投資者對房價的預期發生動搖，部分投資客開始撤離市場。從企業來看，隨著成交量的下降，預計下半年企業將會集中面臨資金上的壓力，企業降價促銷將會加速價格向下趨勢的形成，從而形成調控作用和趨勢作用的共振。

隨之而來的就是資金鏈危機。2010年前三季度，申萬房地產行業的整體資產負債率已高達70%，136家房地產上市公司經營活動產生的現金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數額為522.19億元，近七成上市房企經營性現金流為負。

幾乎可以肯定，今年開發商現金流的數字將更加慘不忍睹。

加速轉型

四處融資、備糧過冬，則成為開發商眼下最緊迫的事。

像碧桂園這樣春節期間為融資忙碌的公司不在少數。碧桂園趕在春節前夕發布了2010年業績報告，一個星期后，即向投資者公布了新一輪融資計劃。

大年初五，碧桂園公告披露，計劃發行7年期優先票據，所募得款項將為新增房地產項目提供資金，并做公司的一般用途。

比碧桂園更急的還大有人在，例如恒大地產。1月14日，恒大地產宣布將發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，兩筆共計融資92.5億。

為應對兇猛而來的“房地產稅時代”，越來越多的房企選擇緊急行動，提前充實現金流。但日漸飆升的融資成本，在調控背景下也在聚集越來越大的風險。

中房信研究中心分析師楊晨青指出，新年的樓市調控再次升級，不僅表現在政策的力度較去年再次加強，更重要的是從中可以體會到當前政府對調控樓市的決心之大。

樓市已經進入了一個速凍期，本次調控下市場回調的周期將比以往明顯要長。

“要適應新的市場環境，企業必須在經營策略上做出改變：放緩產品供應節奏、抓住機遇快速去化和掌控項目開發成本。”楊晨青指出。

據本報記者了解，目前標桿企業已有的動向特點顯示，向商業地產轉型和向三線甚至是四線城市轉移將會是企業未來的主要發展方向。

來源：21世紀經濟報道

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