多地因地方債償債壓力醞釀上調基準地價

　　隨著土地征收成本提高,近期多個地方政府醞釀上調基準地價。此舉可能抬高未來土地出讓底價,進而為地價上漲提供動力。

　　基準地價是指,對不同級別的土地按照不同用途進行評估,并由市、縣以上人民政府公布確定的平均價格。土地出讓底價往往以基準地價為基礎,根據土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因素,綜合評估而確定。通常而言,基準地價越高,土地出讓底價就有可能抬升。

　　調整基準地價的權限掌握在地方政府手中。近年來,隨著土地征收和一級開發成本不斷提高,各地已多次上調基準地價,部分城市上調幅度甚至超過50%。

　　以北京為例,基準地價按照土地用途分為商業、綜合、居住和工業四類,并由城區至郊區劃分為十個級別。其中,商業用途的最高一級價格已接近10000元/建筑平方米,綜合、居住用地最高價格也接近上述水平。

　　地方債務償債壓力是提高基準地價的重要原因。從今年起,各地進入地方債務償債高峰期,其中相當規模債務需用土地收入償還。在這種情況下,地方政府自然希望土地以更高價格出讓。提高基準地價,無疑有助于抬升土地出讓底價。國土部數據顯示,今年上半年,全國土地出讓合同價款1.7萬億元,增幅達77.3%,其中房地產用地出讓價款同比增幅超過90%。

　　近期,土地市場交易旺盛,熱點城市高價地層出不窮,在很大程度上抬升了市場預期。事實上,在上調基準地價之前,很多城市就已經提高了土地的出讓底價。

　　專家認為,土地成本提高是大趨勢,尤其在供應缺口較大的一線城市,土地價格具有更為充足的上漲動力。隨著預期的抬升,未來一段時間,各地可能將頻繁上調基準地價。

來源：中國證券報 張敏

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