商業銀行需嚴格實施差別化住房信貸政策

　　國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。新一輪調控政策的出爐，印證了此前樓市調控的預期。在本次“國五條”中，國務院明確指出要“嚴格實施差別化住房信貸政策”。對于商業銀行來說，作為住房信貸政策的執行者，還要繼續鞏固前期住房信貸政策的結構調整成果。

　　針對“差異化市場”

　　自去年末以來，受多種因素影響，房地產市場加速回暖。尤其是春節期間，不少城市的樓市交易同比成交量增幅超過一倍。有評論認為，本次上漲有結構性上漲的跡象，“盡早購房”思想嚴重。為了防止樓市畸形膨脹，繼續執行樓市調控政策勢在必行。

　　事實上，差別化的住房信貸政策在我國始于2003年的《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。經過數年實踐，可以說已經初步形成了較為合理的政策架構體系。從信貸政策看，各地差別不大，基本是鼓勵首套房置業，針對二套或者二套住房以上的按揭嚴厲調控。

　　從本次樓市回暖的實際情況看，并不是全國樓市普遍回暖，而是一二線城市和三四線城市的差別非常明顯。業界普遍認為，這與當前部分城市限購政策執行不利有關。

　　易居房地產研究院副院長楊紅旭表示：“這是本輪房地產調控自2009年12月份啟動以來的第五次升級。接下來幾天，相關部委會下發通知，明確實施細則，而內容則可能包括行政、信貸、稅收、土地等方面，其中必有信貸方面的收緊措施。比如這兩天一直傳言的二套房貸收緊，不是沒有可能。"嚴格實施差別化住房信貸政策"就有進一步細化的可能性。”

　　不少評論也認為，本次調控非常及時，有效遏制了房價恢復“非理性”時代的可能性。

　　整體調控成效顯現

　　在各項調控手段中，銀行住房信貸無疑扮演著重要角色。事實上，歷經數次樓市調控，各銀行對于住房貸款的態度已經轉變為：在穩健發展住房貸款的同時，逐步提升個人貸款中經營性貸款的比重，以轉型求發展。

　　以去年三季報披露的數據為例，平安銀行期末住房按揭貸款余額在個人貸款中的占比為40.35%，半年末該數據為42.18%，年初為45.63%。三季報同期數據顯示，其他各行的住房按揭貸款占個人貸款比例也大多在四至六成左右，整體個貸結構比較健康，不存在數年前房貸比例高達七至八成的現象。總體看，各全國性股份制商業銀行個人住房貸款占比也都明顯呈現穩定滑落趨勢。而從住房按揭貸款不良率來看，各行數據大多在0.1至0.2%左右，可以看出整體風控水平較高。

　　受今年經營環境變化影響，各行整體轉型工作不斷推進。其中，個人貸款方面，提高非住房性貸款所占比例成為轉型工作的統一目標。從這個角度看，針對房地產市場的調控政策在個人貸款領域與銀行的轉型目標相一致，并且經過此前數輪調控，從銀行數據已經能夠明顯看出調控效果。

　　關于本次“新國五條”的相關政策要求，招商銀行明確表示，將嚴格執行國務院的調控政策。目前，由于具體調控細則還沒有公布，因此，其他各銀行表示，將在細則出臺之后嚴格落實。

　　執行依然存在偏差

　　經過數輪調控，商業銀行按照要求實行差別化住房信貸政策，并取得了明顯成效，此次新政策出爐之后，大家關注的焦點還是“如何執行”，而這往往是容易出現問題的環節。

　　但是，實際上還是有不少客戶需要購買二套房，而中介也確實還“有辦法”。李先生告訴記者：“現在二套房買二手小戶型的客戶一般直接就全款購買了。實在需要"想辦法"的，我們就聯系熟悉的銀行或者擔保公司、消費貸公司，直接把客戶的首套房抵押，得到的資金再用來買二套房。”

　　眾所周知，這種以自有住房抵押獲得的貸款用途其實有明確規定，如購買汽車、房屋裝修或者是經營性用途，并不允許“以房買房”。實際操作中，這種現象的出現說明投機性購房存在的可能性依然很大。雖然比例不高，但說明個別銀行的個別從業人員存在僥幸心理。

　　差別化住房信貸政策的根本目的是區分住房投機炒作與住房消費，而區分的核心評判標準是購房者的信用質量。從上述中介口中可以看出：銀行對于內部人員的監管存在漏洞，存在“主動”幫助購房者規避限購政策的情況。這一方面與銀行對信貸從業人員的教育有關，另一方面，對該類從業人員的業績考核制度也有不合理之處。

　　“如果上述情況屬實的話，他們還是鉆的征信體系的空子。作為銀行要加強管理和對員工的培訓教育，但政策執行起來也需要各方配合。”某銀行信貸部人士表示。

　　要真正完全加強差別化住房信貸政策，還要健全監督考核機制，加強征信系統和評級系統建設，改革銀行考核機制等。

來源：金融時報

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