剛性需求“松綁” 或出于提振經濟考量

國家統計局發布的數據，一季度我國GDP同比增長8.1%，增幅已連續5個季度出現下降。房地產開發投資增速繼續回落，商品房銷售同比下降。在此之前，北京還曾出現近3個月土地成交“零溢價”的少有現象。

值得注意的是，幾乎與此同時，14日，國務院總理溫家寶在京主持召開國務院常務辦公會議，在提出對宏觀調控政策適時、適度微調的同時，要求堅持房地產調控政策不動搖，并采取有效措施增加普通商品住房供給，推進保障性安居工程建設。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時也曾明確表示，“在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民的合理性購房需求。”

在當前國內宏觀經濟走勢撲朔迷離、預期放緩之際，住建部已開始研究將目前針對首套房的階段性優惠政策常態化、制度化的可能性。其多次提及“支持居民合理購房需求”的說法，也不禁引發地方政府對于房地產調控政策“松綁”的幾分遐想。而接受經濟導報記者采訪時，山東財經大學房地產研究所所長、導報特約評論員郭松海明確表示，預計今年國家仍然會堅持現有房地產調控的大原則不動搖，一、二線城市的房價仍有較大的下行空間，預計在5%-10%左右。

相關政策并非新政

據住建部相關人士透露，此次重新強調增加普通商品住房供給以及針對首套房的優惠政策，是根據房地產市場走勢、調控已經收到的成效進行合理的政策安排。在國務院召開常務辦公會后，由部機關組織相關業務司傳達精神、分解任務、執行落實系為“慣例”，并不意味著現行房地產調控政策的方向、力度、口徑有任何變化。

據悉，目前住建部已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房的供給。與此同時，支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策，也在抓緊研究當中。

采訪中導報記者獲悉，住建部進行的政策精神傳達和政策研究、準備，均是圍繞上述國務院常務辦公會的內容進行的。作為房地產調控部際聯席會的牽頭部門，住建部正在考慮協調、配合相關部門，將針對居民首套購房的優惠政策常態化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。

“普通商品住房不同于高檔商品住房，指的主要是中低價位、中小套型的商品房。增加普通商品住房供給可以保持房地產市場供需的基本平衡，解決多數剛性需求者的住房需求。這一政策是國務院早在2010年就已提出的，并不屬于新政策。只是考慮到這一政策實施起來的難度較大，此次重新強調是為了將此作為今年的一項主要工作來推進落實。”郭松海告訴導報記者，同增加普通商品住房供給一樣，針對首套房的階段性優惠政策也是早前就已提出的政策。

“合理需求”將成突破口？

近期，住建部頻頻提及“支持居民合理購房需求”，然而何為“合理需求”，“改善型自住房”是否屬于這一范疇，官方并沒有給出權威解釋，姜偉新只是模糊地表示，“首套購房應該是合理需求。”

所謂“改善型自住房”，在地方政府和開發商的理解體系中，實際上指的就是二套及以上的住房，政府一旦能夠對改善型需求提及或者予以認可，算做“合理需求”的范疇，市場無疑會產生調控松動的預期。因而改善型購房在今后一段時間將被調控政策賦予怎樣的定義，將是下一步調控的關注點。

“業界對于‘合理需求’的理解的確存在一定分歧，我認為，改善型住房甚至合理的投資性住房都可以算在‘合理需求’的范圍之內。”郭松海表示，一旦明確了“改善型住房”的“合理需求”地位，其無疑會成為刺激房地產市場發展的一個突破口。

山東財經大學財政金融學院教授、導報特約評論員李德荃表示，伴隨著經濟增長、城市化的發展、人民生活水平的提高，房地產市場的長期繁榮是必然的趨勢。房地產存在強大的剛性需求，沒有任何道義理由與法理長期抑制這部分需求。除了投機目的的房地產需求以外，政府沒有理由干預其它性質的房地產交易。

提振經濟考量利好“剛需”

李德荃表示，此次重新強調這兩項政策，一定程度上表明“剛需”購房出現相對“松綁”的跡象。“我國近年來的貨幣投放過多，造成目前的流動性過剩問題突出，通脹壓力很大。加之近期經濟增長乏力，急需找到提振經濟增長的動力。房地產市場作為為數不多的能大量吸納消化流動性的市場，適度‘松綁’有助于抑制通脹，拉動內需，此次釋放‘剛需’有一定借助房地產市場提振經濟的考量。”

上海同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴導報記者，“這一政策的出臺還稱不上救市，政策基本還是圍繞自住需求進行的，并沒有偏向投資性和改善需求，如果政策導向偏向這兩類需求，個人覺得才是真正的救市之舉。”

郭松海則表示，“此舉的意義更大程度上在于，目前大中城市的房地產價格還沒有降到人們的心理價位，根據《政府工作報告》，今年政策可能會對首套房的購房者做出定向寬松，從加快建設中小戶型的普通商品房，到增加首套房購房者入市比例，都將減低‘剛需’置業人群的置業難度。”

來源：經濟導報 牛其昌

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