銀根開始事實寬松 房貸灰色加按揭重現

一套已做過抵押的房產，可以通過市值重估獲得二次貸款，這種類似早被叫停的“加（轉）按揭”的業務，近來“改頭換面”，以消費類貸款的名義重新出現；與此同時，部分外資銀行針對優質客戶推出首套房按揭利率9折優惠。

在2011年12月廣義貨幣供應量（M2）激增的大背景下，貨幣“融冰”所釋放的流動性，其效應似已傳導至銀行信貸業務的第一線。

央行數據還顯示，2011年11月、12月新增人民幣貸款分別達到5622億元和6405億元，合計約1.2萬億元，鑒于臨近年末，銀行往往收縮信貸的管理，1.2萬億元新增貸款的規模不僅直接導致了M2的天量增長，也暗示事實寬松已在2011年年末來臨。

老炒房客的新“福音”

前兩天，資深“炒房客”呂先生碰上了一樁“好事”，他接到一通電話：“您有資金需求嗎？我們公司最新推出一項業務，可以為您無抵押或抵押一次的住房追加一些貸款，期限最高10年。”

這令呂先生立即回想起早年常用的“加按揭”套現手法。

據呂先生對《第一財經日報》回憶稱，在2008年前，他常用的套現手法是“加按揭”和“轉按揭”。比如一套房產估值在100萬元，獲得貸款70萬元；1年后，該房產市值漲到150萬元，于是他以房產增值部分進行二度按揭，可以獲得35萬元左右的額外貸款；這種操作，如果是在之前放貸的同一家銀行，就是“加按揭”，如另找一家銀行，就是“轉按揭”。

2007年9月，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，明確要求商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

是年底，央行副行長劉士余再度強調：房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批準擅自開辦轉（加）按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險。

隨著監管層叫停“加（轉）按揭”，像呂先生這樣的炒房客找到一種新對策：從游走在政策邊緣的小貸公司等渠道獲得“過橋貸”，繞開監管實現套現。

比如炒房客購入的一套房產從200萬元上漲至400萬元，但尚有100萬元房貸未還，炒房客從小貸公司等渠道借出100萬“過橋”款還清貸款余額，贖回房地產權證，然后再向其他銀行申請房屋抵押“消費性貸款”。獲得貸款、還清小貸公司債務后，炒房客凈得一筆款項，可投入資產運作。

獲得“消費性貸款”并不難，呂先生的常用辦法是，200萬元以下的，以“房屋裝修”名義申請貸款，找裝修公司簽訂假合同即可；200萬元以上的，則以“藝術品投資”為名，找典當行虛報古董交易金額來應付。

但自去年以來，他做“過橋”也越來越難了，因為不少銀行開始嚴查資金的“消費類用途”，古董買賣這種常見名義已通不過審核，房屋裝修雖可通過審核，但發放的貸款很小。比如他年前將一處估值近500萬元的房產抵押給銀行，結果只批下來130萬元貸款。

2011年7月，銀監會強調要“加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款的管理，加大對假合同、假按揭等違規行為和轉按揭、加按揭等做法的打擊力度”，是這一輪銀行收緊控制的背景。

所以，接到上述推介“追加貸款”業務的電話，敏感的呂先生覺得，這很可能說明，銀根已悄然放寬。

央行公布的數據顯示，截至2011年12月末，廣義貨幣供應量（M2）達85.16萬億元，比11月末增長了2.61萬億元，即便是在貨幣政策極其寬松的2009年，M2單月新增量最高亦不過2.4萬億元。

期限長達10年的“消費性貸款”

本報記者了解到，那家向呂先生推介新業務的公司，是成立于2010年6月的“中銀消費金融公司”（下稱“中銀消費”），電話中所提到的新業務，是該公司推出的“樂享貸”業務。

其申請條件主要包括：在上海地區擁有一套房產且該房產無抵押或僅一次抵押；經過中銀消費重新評估房產價值，貸款額度不超過抵押物價值的兩成且不超過100萬元；貸款利率一般為同期基準利率上浮40%，年化利率9%以上；貸款人需要提供身份證、戶籍證明、收入證明、房產證、原商業銀行按揭貸款合同等相關文件。

此外，貸款人申請“樂享貸”成功后，需要一次性支付貸款金額4%的“手續費”，同時申辦一張中國銀行借記卡，大約3周時間放款至中行賬戶。

中銀消費將這一業務稱作“消費類現金貸款”，因此申請業務時還要審核“用途證明”，一般需要是裝修、教育、婚慶、旅游、購買家具家飾等消費類用途。貸款期限一般為10年。

“ 樂享貸 客戶不能在兩年內提前還款，否則必須支付一定比例的違約金。”中銀消費一名客戶經理對本報記者說。

該客戶經理還說，“樂享貸”提供兩種還款方式：一是最低還款額，即每月還款金額最少為貸款額度的3%；二是“輕松還”，即12個月為一個周期，首月還千分之五手續費和利息，第2~11個月僅還利息，第12個月還10%本金和利息。

這種號稱“消費性貸款”，期限卻長達10年的業務，同“加（轉）按揭”有什么實質區別呢？

“只要有了二次抵押，這種業務模式的實質就是 加按揭 。”一家股份制銀行上海分行零售信貸部負責人對本報評論稱，“近期，一些比較靈活的金融機構開始做類似加按揭的業務，我本人也有收到相關短信；但按照我們得到的消息，監管層并沒有放開金融機構轉、加按揭業務。”

本報采訪的多家商業銀行均表示，目前商業銀行仍不被準許做加（轉）按揭業務。

上述零售信貸部負責人表示：“加（轉）按揭實際上無形中擴大了抵押物價值，尤其在目前房地產價格縮水的情況下，增加貸款成數非常有風險。”

事實上，類似的業務模式還發生在小額貸款公司。“小貸公司的二次抵押做法非常普遍，”滬上一家小額貸款公司負責人對本報表示，“主要還是集中在流動資金貸款、個人經營性貸款等方面。”

“比如一套房產早年估值200萬元，銀行獲得貸款100萬元；現在估值在300萬元，先前的貸款成數實際上是降低的，那么我們可以繼續做再抵押和再貸款。”該小貸公司負責人坦言，“事實上，機構確實無法真正監測到賬戶中資金的最終去向。”

與中銀消費的“樂享貸”不同，小貸公司的“再貸款”期限一般在1年以內，且年化利率高達18%~19%。“期限短有利于規避中長期房價大幅下跌風險。”該小貸公司負責人說。

外資銀行首套房貸利率現9折

類似“加按揭”業務也許并非孤立出現，商業銀行首套房貸利率的零星松動跡象也從側面印證了流動性的新變化。

去年底最高按基準利率上浮10%的外資銀行首套房貸，目前均回歸基準利率，僅對二套房貸繼續上浮10%。

本報記者昨日以客戶身份致電花旗、匯豐兩家外資大行客服部門了解到，這兩家銀行在操作中已可根據申請人實際情況進行綜合評估，“優質客戶”及在該行有大額存款或購買大額理財產品的客戶，最高可獲得利率9折優惠。

據一名業內人士透露，外資銀行目前的貸款額度相比去年年底有所放松。該人士稱，去年年底，雖各銀行仍在受理房貸申請，但已出現個別外資銀行因應付年底存貸比考核額度受限而暫停發放房貸；目前這樣的情況已不存在。

不過，中資銀行的“口風”普遍仍較緊。

“年初的房貸政策依然按去年辦法執行。首套房貸利率為基準利率，沒下浮優惠。”工行上海某支行行長對本報稱，“但不排除下半年有可能會松動。”

另一家大型國有銀行信貸部人士也告訴本報，首套房貸至少為基準利率，根據抵押房產房齡不同有所差異：“即使是本行VIP客戶，即在本行至少持續三個月擁有50萬元資產，最多也只能享受基準利率下浮5%。”

中行相關人士則稱：“首套房貸利率不降反升，去年底是基準利率的1.05倍，現在至少為基準利率的1.05~1.1倍。同時鑒于存款壓力依舊不小，房貸額度也偏緊張。”

來源: 第一財經日報

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