房企發展路徑分化 數千億爭相打造地產基金

　　2010年隨著接連下發房地產調控文件，房地產市場遭遇再次緊縮，開發商感到如芒刺在背，打開各種渠道以期破題。市場上應運而生了大量的房地產基金。而開發商主動組建的房地產基金管理公司成更一枝獨秀，以其項目為基礎，吸引了不少資金的參與。

　　與專業的投資基金相比，開發商的基金管理公司更像是一種轉型，“地產公司之間開發運營能力的差距正在逐步縮小，未來的競爭將轉向資金與資源的整合能力上。”中國首家嘗試這種轉型的金地集團董事長凌克曾向記者表示，未來房地產企業有兩個發展方向，“一個是向上游發展，進入房地產金融領域，比如房地產基金；另一個是向下游發展，做產品線，比如老年公寓、商業地產、旅游地產等。”

　　各路地產基金欲分天下

　　據不完全統計，國內已出現金地集團、首創置業、上海復地、盛世神州、中國海外發展等內資機構，而AXA、MPGA、PAG等外資機構也在與內地機構合作參與發起人民幣基金，形成規模的約40家左右，管理資金規模近千億。

　　作為率先啟動基金管理業務的開發企業，金地集團總裁黃俊燦在接受記者采訪時表示，公司預計2015年中國投資房地產行業的第三方基金總額可達9100億元，約占GDP比重的4.4%，而公司旗下的穩勝投資則已經完成了第一期美元基金的募集和投資。2015年金地公司計劃20%的利潤將來源于基金管理團隊，而管理規模將達到200億元。

　　另一家行業巨頭中海今年3月16日與工銀國際投資管理公司共同發起成立規模為2.5億美元的房地產私募基金。中海外集團董事會主席孔慶平在接受記者采訪時表示，此基金目前投資于中海的三個項目都獲得了成功，已經完成了“試運行”階段。

　　另外復地集團除星浩資本、盛世神州之外，2009年8月，復地成立上海復地景業股權投資合伙企業，目前旗下已經有景業和景盈兩支房地產基金，其中景業募資5.5億元，側重投資復地本身開發的項目;景盈已于今年4月完成募資。

　　上游與下游的選擇

　　但是，開發商的選擇是多方向的。

　　房產基金的“初體驗”還是從萬科開始的，2005年底，萬科與中信資本共同發起，在香港成立中信資本·萬科中國房地產開發基金，彼時全球最大的房地產投資機構GE地產投資了2000萬美元。該基金募集資金為1.5億美元，存續期為5年，主要投資于萬科的開發項目。其后，萬科并沒有在基金上邁出更大的步伐。萬科繼續其產品線研究領域，先后進行了廉租房、老年公寓的嘗試，并在工廠化生產上獲得很大進展。

　　與萬科相比，金地卻選擇了另外一條路。自從2005年開始，金地與摩根士丹利、ING等國際金融巨頭開始合作。2007年3月，瑞銀房地產第一次帶隊到訪金地集團，雙方討論設立美元房地產基金的可能性。金地進入投資領域自此進入實質操作階段。2008年8月，金地管理的這只美元基金已經在沈陽投入了兩個項目，其中一個已經開盤。同時，“投資團隊在評議審核大量的項目資源，有些是金地的項目，有些是非金地的項目，會在近期內繼續投資，”黃俊燦非常樂觀，表示回報率可達到20%以上。

來源：中國證券網·上海證券報 作者：余丹

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