險資進入樓市蠢蠢欲動 大量收購將在明年出現

　　在保監會9月初正式發布《保險資金投資不動產暫行辦法》,業內預計將有逾4500億元人民幣的資金有望進入房地產領域。目前,雖然險資進入樓市尚處在前期籌備階段,但明年開始,保險資金或將成為大宗交易的主要買家。

　　戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成指出,保險資金進入商業房地產領域,有利于目前被明顯低估的商業地產項目體現其應有價值。同時引導更多開發商從事優質商業地產項目的開發。

　　平安財險進入成都樓市

　　9月下旬,香港聯交所上市公司瑞安建業發布公告稱,已與中國平安601318,股吧簽訂協議,以7.18億元的價格出售成都中匯廣場項目。該項目總建筑規模在4萬平方米左右,包括1—31層商業以及辦公樓面,每平方米實際成交價格近2萬元。公告顯示,在出售完成后,該棟物業將成為平安財險在西南地區的總部。這是平安保險曲線首次進入成都樓市。

　　根據戴德梁行研究分析,大量資金的入市將在短期內拉動部分優質商業地產的價格。由于商業地產投資者大多是機構,更多看重長期租金的表現,而保險資金也會選擇長期持有等方式來進行投資,因此商業地產市場在未來依然會保持相對平穩的態勢,不會出現大幅飆升。葉建成指出:“相對來說,住宅市場更加大眾化,更多受供需和政策影響,而保險資金是長期持有一個項目,不存在短期炒賣。因此商業地產市場波動不會像住宅市場那么大。”

　　險資收購明年將大量浮現

　　一個商業地產項目從建造到招商,再到后期運營管理,通常需要長達3—5年的培育期,資金回籠周期相對較長,這無疑對開發商的資金鏈提出了更高的要求。為緩解資金鏈的壓力,部分開發商不得不選擇分拆出售,而導致項目后期管理的不可控及整體品質的下降。

　　而保險資金的進入,給開發商增加了一條融資渠道和退出渠道。葉建成表示,險資可以通過整棟收購或參股方式從開發商手中接盤商業項目,開發商也不再依賴分拆出售回籠資金。除此之外,保險資金還可能采取開發定制的模式,即開發商根據保險公司要求開發地產項目,然后轉售給保險公司。

　　葉建成表示,目前各大保險公司還處在組建團隊、初步接觸的前期準備階段,從實際成交情況來看,保險資金尚未大規模進入商業地產市場。“金融風暴爆發至今已有兩年,目前經濟形勢是穩步向上,但是房地產政策方面仍有較多調控,買賣雙方處于價格僵持期,以致今年大宗物業交易市場沒有去年活躍。”葉建成告訴記者,隨著險資深入樓市,明年將有更多商用物業的大宗交易出現,而一些大型的商業地產開發商也將最先獲益。

來源：上海證券報 作者：朱楠

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