地產私募基金輸血開發商 瓦解炒房團增加有效供應

　　炒房團長久以來是房價高漲的助推力量之一,房地產私募基金的發展或許可以引導炒房團資金投向房地產建設領域。

　　房企相繼試水

　　“近期,開發商直接組建的基金公司、PE（私募股權投資）領域擴展而來的人民幣基金以及地產或金融高管的創業型基金日益增多,他們的融資渠道主要有三類:私募、私人銀行平臺、代理公司理財渠道。其中,各大房企設立的私募基金受到的關注較多。”高和投資董事長蘇鑫對中國證券報記者表示。

　　9月11日,榮盛發展（002146）公布了涉足基金業的計劃。公司擬與自然人章華共同投資設立榮盛泰發（北京）投資基金管理有限公司。榮盛泰發的業務主要針對榮盛發展及其他優質地產項目發行房地產投資基金,榮盛泰發按比例收取管理費用。榮盛發展以現金方式出資2850萬元。

　　此前,金地、復地等一線房企均已開始試水基金業。歷經幾年探索,金地集團（600383）在房地產金融方面的業務已初具規模。全面負責金地集團金融業務的穩盛投資管理有限公司于2009年在香港成立,由金地全資持有。穩盛投資目前的業務包括與瑞銀集團共同募集的瑞銀金地中國房地產開發美元基金、與平安信托合作的100億元投資計劃;此外,穩盛投資還在籌劃成立人民幣基金。

　　“除住宅開發項目投資外,地產私募基金也會涉足商業地產開發和物業持有、城市綜合體開發、綠色智能建筑領域未上市企業股權投資及企業收購和兼并投資等,這些基金可以成為綜合的股權投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費用以及超額利潤分成。”穩盛投資總經理吳濤表示。

　　根據金地的目標,到2015年,金融業務將給公司貢獻約20%的利潤。屆時,穩盛投資管理的資金規模將達200-300億元人民幣,其中美元基金約10億美元。目前,穩盛與瑞銀合作的美元基金已經完成了首輪募集,金額為1.25億美元。該基金的首期資金約500萬美元已經投向金地位于沈陽的一個項目。

　　無獨有偶,復地集團首只私募基金的規模也已達到5億元人民幣,目前已經基本實現投資,涉及復地旗下成都、南京和上海項目。復地集團董事長范偉表示,公司將重點推進私募房地產基金的快速發展。在堅持開發業務的基礎上,拓展房地產投融資業務平臺。設想到2019年,投資板塊的利潤貢獻率達到40%左右。

　　緩解資金饑渴

　　“調控影響下,房企的資金鏈普遍吃緊,信貸、信托融資都已受到限制,各種地產金融創新主要是緩解房企的資金壓力。REITs制度設計和房地產私募基金是創新的主要形式。今后,很多房企將走這條路。”首創集團董事長劉曉光表示。

　　樓市調控以來,銀行信貸收緊、信托融資受限、銷售回款放緩令房企資金鏈日趨緊張。WIND統計顯示,A股上市房企上半年末的整體資產負債率達67.79%;經營活動現金流量凈額累計為-837.56億元,而上年同期為418億元;同時現金及現金等價物凈增加額為-47.77億元,而上年同期為548.3億元。

　　即使是地產龍頭企業,其現金回籠壓力也日趨增大。保利地產上半年經營活動現金流量凈額達到-233.48億元,萬科、金地集團和招商地產分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元,同比均大幅下滑。

　　另一方面,在前期寬松貨幣政策的影響下,經濟體中的整體流動性十分充裕。8月末,廣義貨幣M2余額68.75萬億元,同比增長19.2%,增幅比上月高1.6個百分點;狹義貨幣M1余額24.43萬億元,同比增長21.9%。

　　“大量的資本需要投資出口,從中長期看,房地產業依然處于上升通道,私募基金將是社會資本分享房地產業成長的重要途徑。”蘇鑫表示。

　　范偉也指出,未來的房地產行業,會有越來越多的資金需要專業機構去管理,以國外成熟市場的發展經驗,基金模式很可能成為房地產企業資金的核心來源。

　　“一直以來,民間財富參與房地產開發的需求比較旺盛。過去他們參與的渠道主要通過購買地產股或投資商品房參與。而未來房地產的投資基金將是一個新的渠道。”業內人士坦言。

　　“一直以來,房地產市場的供給持續偏緊,而需求卻十分旺盛;有擴張戰略的房地產商很缺錢,但社會上的炒房資金依舊泛濫。如果能將大部分炒房資金從樓市引導至開發領域,那么,房地產市場有望化解供需嚴重失衡的痼疾。”一位房地產業資深人士表示。

　　今年開始,相繼有房企嘗試設立外幣私募基金,服務于自身的項目開發;而部分熟悉地產運營的業內人士也開始創設人民幣基金,專門投資于商辦物業的“資產精裝修”。據中國證券報不完全統計,目前,正在運作的房地產私募基金已近10只。

　　受樓市調控影響,主流融資渠道正逐步向房地產業收緊,著力持續經營的房企急需通過“金融創新”,緩解開發資金饑渴。而在整體流動性充裕的背景下,大量社會資本也需要尋找投資出口。業內預計,今后,內外幣房地產私募基金將是房地產業融資的重要方向,而一些炒房團或許就此解散,變身為地產基金的有限合伙人。

　　化需求為供給

　　“如果大量社會資本進入商品房市場,就會形成龐大需求,無疑將推高房價;如果這些資金能投資到前期開發階段,那就會形成供應,緩解樓市供需緊張。今后,地產調控的思路可引導社會資本投向房地產的供給端,從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉變。”業內資深人士分析。

　　8月以來,主要城市商品房市場在前期小幅調整的基礎上再現“量價齊升”,其背后有剛性需求釋放的推動,也有社會資本投資需求躁動的助力。從樓市長遠發展看,調控應更加重視擴大有效供給。其中,敦促地方政府擴大土地供應是一方面,引導大量社會資本,尤其是前期投資商品房領域的資本介入房地產開發領域,則是另一重要方面。

　　蘇鑫指出,可根據資本不同的屬性和風險偏好,設計相應的基金產品,投向房地產開發的各個環節。一般而言,前期開發階段風險高,收益也相對豐厚,適合風險承受力強的資金;而開發后期的成熟階段,則適合安全性資本。

　　眾所周知,我國尚處于快速城市化進程中,大量新增城市移民對住房的需求,構成了未來房地產市場繼續強勁增長的重要基石。受此預期影響,近幾年來,在大城市炒作商品房的收益率明顯高于房地產開發。

　　業內人士指出,這是由特定制度環境和經濟高速增長所造成的,今后,受調控影響,商品房領域的投資風險會逐漸增大,而前期的投資資金也急需尋找新的出口。“如果有足夠的金融創新產品來吸納這些資本,不僅能遏制炒房,也有利于擴大供給滿足剛性需求。”

作者：林喆 來源：中國證券報

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