新政策引發市場“共振”“防火墻”能否扼住房價“野馬”

房地產新政策一經推出，立即引發資本市場強烈“共振”，地產股在持續低迷中屢創新低。4月２３日，證監會又稱將聯合國土部加強對房地產企業融資監管。

業內人士指出，證監會這一表態意味著今后房地產企業想融資首先得經過國土資源部審核，企業再融資難度加大。自２０１０年以來，地產股走勢不佳，說明資本市場對房產調控政策的擔憂由來已久，此次靴子落地最終引爆積聚已久的市場擔憂情緒。

新政策重拳出擊　地產股“集體跳水”

４月１４日，國務院常務會議定調采取更有力政策措施遏制高房價，隨后又連續出臺提高第二套房貸首付、利率１．１倍、限制異地購房、限制第三套房等政策，并首推房價問責制，調控力度史無前例，地產股應聲急跌。

業內專家指出，本次集體大跌是近段時間以來地產股持續低迷的一次集中反映。事實上，自２０１０年開局至今，地產股已經持續跑輸大市，累計下跌幅度接近２０％。

數據顯示，自２０１０年４月６日以來，房地產板塊資金凈流出已超２００億元，機構撤離跡象明顯。以萬科Ａ（０００００２）為例，目前其股價與２００９年的高點相比跌幅超過４０％。

招商證券地產行業分析師賈祖國認為，房價非理性上漲加劇了資本市場對宏觀政策收緊的擔憂，近段時間以來地產股持續走低，恰好說明了房地產企業的后續發展并不被資本市場所看好。

“自２００９年開始，資本市場就開始對持續飆升的地產價格有所警惕，這次政府出臺的房地產調控措施嚴厲程度更是出乎市場預料，從而誘發了地產股的連續大跌。”賈祖國說。

民生證券房地產分析師王新亮認為，這次地產調控措施的嚴厲程度遠高于往年任何一次，說明政府這次調控的目的就是要還原房地產的“居住屬性”，實現居者有其屋。

“包括即將出臺的二套房認定標準，系列房產新政不難看出政府的決心，而資本市場早就嗅到了風聲，地產股前期的低迷走勢正是對目前房地產價格調整的回應。”王新亮說。

資金閘門收緊　地產業遭遇“倒春寒”

繼國務院下發通知要求加強對房地產開發企業購地和融資的監管后，4月２３日，證監會相關負責人表示，證監會將采取措施，聯合國土資源部共同加強對房地產企業融資監管。

目前，滬深兩市共有４１家房地產上市企業在排隊等候證監會再融資審核，擬募集資金超過千億元，國土部已完成首批試點運行的２５家企業的初審工作。其中，萬科Ａ（０００００２）啟動１１２億元的股權融資計劃，保利地產（６０００４８）擬定向增發１２５．４４億元，金地集團（６００３８３）擬定向非公開增發約４８億元，招商地產（００００２４）股東大會通過５６．２４億元的定向增發議案。

民生證券房地產分析師王新亮認為，再融資是上市房地產企業融資的重要渠道，由于房地產是資金密集型行業，如果再融資受阻，會使得整個企業經營現金流緊繃，擬開發項目的投資進度將受到影響。

與此同時，海外上市的內地房地產企業頻繁發債融資。４月１４日，恒大地產（０３３３３．ＨＫ）宣布發行年利率為１３％、總計６億美元的額外優先票據。事實上，這已經是恒大地產在４個月內第二次發債，２０１０年１月，恒大集團曾經發行金額７．５億美元，年利率也為１３％的高息債。

無獨有偶，４月１６日，碧桂園（０２００７．ＨＫ）宣布面向海外投資者發行總價值５．５億美元的優先票據，票面利率達１１．２５％。碧桂園相關人士接受采訪時表示，公司目前銷售良好，資金流沒有問題，海外發債有助公司改善其短期流動資金狀況。

業內專家指出，近期內地在港上市房地產企業頻繁海外發債，實際上是受宏觀政策面收緊的影響，準備“過冬”的一種未雨綢繆的表現。

“在Ａ股市場限制房地產企業上市融資以及收緊房貸等政策，無不體現了政府堅決遏制房地產價格過快上漲的決心。在嚴厲的調控之下，２０１０年的春天，房地產企業注定要經歷嚴酷的‘倒春寒’。”王新亮說。

警惕地產“綁架”金融　新政意在構筑“防火墻”

據央行數據顯示，２０１０年一季度房地產個人購房貸款新增５２２７億元，季末余額同比增長５３．４％，與此同時，２０１０年一季度房地產開發貸款新增３２０７億元，季末余額同比增長３１．１％。

國信證券分析師方焱認為，這是央行罕有就單個季度發布金融機構貸款投向發布報告，可見對信貸投放的監管將是本輪房地產調控的重點。　

業內人士指出，房產新政出臺后的股市大跌再次提醒各方，調控房價是牽一發而動全身的事情，必須統籌考慮，避免調控房價對資本市場造成巨大的負面影響。美國次貸危機就是一個很好的警示，政府一定要建立起地產與金融之間的“防火墻”，避免地產價格波動威脅國家的金融安全。

廣發證券首席策略分析師游文峰指出，最近出臺的調控措施意在房地產與金融體系之間設置安全線，大幅提高二套房貸首付比例、嚴格控制三套房貸和限制房企在資本市場再融資等措施都是為了控制房地產市場的金融風險，要求銀行在地產貸款方面更加謹慎，不可因短期利益而不顧未來巨大風險。

招商證券地產行業分析師賈祖國認為，Ａ股市場地產業再融資暫停則是扎緊了另外一個融資的口子，雙管齊下，避免投資者和納稅人為地產風險買單。

“政府對房地產市場的宏觀調控造成的資本市場短期波動是不可避免的，但這一切都不可因為短期的陣痛而半途而廢，讓老百姓失去對宏觀調控的信心。長遠來看，一個健康的房地產市場才能保證中國經濟的可持續發展。”廣發證券首席宏觀策略分析師游文峰說。

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀