央行罕見披露貸款投向房價暴漲確由資金推動

　　央行昨日發布的最新數據顯示，一季度房地產貸款繼續增長，其中，個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4％，比上年末上升10.3個百分點。

　　這也是央行罕見的就單個季度發布金融機構貸款投向報告。

　　數據充分說明，一季度房價高漲背后，信貸資金推動因素明顯。這也給正在進行的房地產調控指明了重點方向。

　　去年，適度寬松的貨幣政策的最大受益者之一無疑包括房地產業。根據不久前國家統計局公布的數據，2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1％。其中，國內貸款11293億元，增長了48.5％，這部分資金大部分來源于銀行。

　　這種情況在今年一季度得到了延續。除了個人房貸，央行數據還顯示，一季度房地產開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1％。

　　進入3月份，房地產貸款出現減緩趨勢，3月末主要金融機構房地產貸款余額同比增長44.3％，比上月末低0.6個百分點，但仍明顯高于同期各項貸款增速23.4個百分點。

　　除了全國數據，在上海，4月14日央行上海總部公布的數據顯示，一季度上海人民幣個人住房貸款增加338.1億元，同比多增311.3億元。由統計可得出，上海一季度新增個人房貸約為去年同期的11倍。

　　事實上，去年下半年以來，隨著房價高漲、地王頻現，國家先后出臺了“國四條”、“國十一條”等政策，又在今年初上調存款準備金率，把房企上市融資跟土地儲備情況掛鉤。這一系列動作，給開發商帶來了不小的資金壓力。

　　就在幾天前的4月14日，國務院明確要求對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。

　　但真實數據反映的信貸資金推高樓市的嚴重程度，顯然令人驚異。由此應可預期，加強對信貸資金的調控，可能成為下一步樓市調控的重要政策選擇。

　　有關方面已經在行動。在國務院出臺“二套房貸款首付至少五成、利率至少1.1倍”政策后，《第一財經日報》記者昨日獲悉，銀監會正抓緊調研“二套房”貸款新規細則，或將出臺統一執行標準。

　　在日前召開的2010年第二次經濟金融形勢分析通報會上，銀監會主席劉明康強調，要認真落實國務院調控房價的相關通知精神，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產貸款壓力測試。

　　某股份制銀行按揭部負責人對記者表示，該行房貸存量并不大，但由于一季度增速較快，引起監管部門重點關注，各地分行均遭監管部門現場檢查，“因此，我們現在嚴格執行首付五成規定，不留任何余地。”

　　今年，大量“手工運鈔機”再度出現在深圳和香港聯接的各個關口。

　　據深圳海關統計，一季度共計查獲旅客違規超帶貨幣案1412宗，案值近1億元人民幣。而去年1-8月，超帶貨幣案合計僅577宗。

　　今年一季度,僅在深圳海關百萬元以上的大宗貨幣進出境案頻密發生27宗，同比增長8倍，而涉案值合計4700萬元，暴增近10倍。其中大部分是入境違規。

　　同樣的情形發生在人民幣升值預期強烈的2006年、2007年。

　　不僅是海外熱錢，當市場為調控政策擔憂、二級市場資金紛紛流出股市之際，各路流動性已在場外聚集蓄勢。

　　萬涓匯河

　　在安信證券首席經濟學家高善文看來，資產價格的上漲并不總是供求關系變化引起，比如房地產存貨量很大，但價格依然屢創新高。

　　安信證券運用“小河流水”的理論予以解釋：小河里來了水，資金慢慢多起來，但率先漂起來的是樹枝和樹葉，也就是小盤股，到后來非常大的板塊才能浮起來。

　　高善文認為，完全不看利潤面，只看資金驅動資產就有這種特征。

　　種種跡象顯示，在上游，許多水已開始匯集，有形成河流的態勢。截至4月19日，華夏等23家基金公司旗下241只基金率先披露2010年一季報。

　　據天相投顧統計，其中131只可比的偏股型基金倉位為81.86％，環比下降3.59個百分點。

　　有跡象顯示，基金倉位仍在下降。19日預計，4月第三周股票型基金重倉比例較上周下降1.15個百分點，次重倉比例上升4.02個百分點，中倉比例下降3.45個百分點，次輕倉比例上升0.57個百分點。4月份前兩周股基倉位也呈下降趨勢。

　　雖然基金倉位下調客觀沖擊市場，甚至是抽水，但也在積蓄現金頭寸。

　　從歷史看，基金倉位高于80％時，大盤往往次月形成階段性頂部。

　　此前，偏股型基金持倉比例超過80％的有2009年第二季度、2007年第四季度、2007年第三季度、2006年第四季度，而下一個季度的首個月份均形成關鍵性頂部。如2009年7月29日形成年內高點雙頭形態的第一個頭；2008年1月15日形成全年高點；2007年10月16日形成A股歷史高點6124點。

　　上海一位基金公司人士稱：“基金倉位下降對市場是好事。”

　　在中信建投首席宏觀分析師魏鳳春看來，基金的頭寸可能只是匯聚這條河的支流，主流更可能是房地產市場流出的資金。

　　“房地產市場比股市規模要大得多，有人估計其市值不少于100萬億元。”高善文近期宏觀經濟的報告如此描述。

　　魏鳳春的邏輯是，地產調控對于投資客的打擊非常大。這些炒樓資本做投資做慣了，加之實體經濟產能過剩，轉型升級的行業風險又高，“唯有資本市場適合他們的口味”。一二級市場都是他們的獵物。

　　中央對房地產市場的調控也可能將一部分熱錢引入資本市場。

　　最近，無本金交割遠期外匯（NDF）市場上，人民幣升值預期強烈。據彭博數據，截至北京時間4月20日17：40，人民幣NDF（T%2B3）買價為6.8244，較前一交易日6.8268升值；一年期為6.6216，也較前一交易日6.6280有所升值。

　　高善文表示：“可能有一定規模的熱錢進入了中國。”

　　據中國社科院世界經濟與政治研究所研究員張明估算，熱錢流入中國的數字約900億元。地產調控可能引起投資房地產的熱錢向股市和債市轉移。

　　反轉仍不成熟

　　雖然有跡象顯示場外資金正在蓄勢，但影響它們做出入市決定的因素很多。4月20日，國信證券晨會形成策略判斷：“調整空間有限，但時間或較長。”

　　其理由或是場外資金入市的障礙。國信證券認為，目前，政策處在敏感期，加上新政策出臺后有一段檢驗期。因此，市場對未來是否有進一步調控措施出臺以及對當前的調控效果仍有不確定性。在政策趨勢確定、力度和效果不定的情形下，市場還將維持震蕩，但相對靠近謹慎一端。

　　國信證券還認為，未來市場存在多種風險。首先，隨著超嚴厲的房地產調控政策出臺，市場還將反映房地產在價格和銷量變化的不確定性。其次，對于風格的看法，中小盤股20日跌幅小于大盤，是否會出現補跌。

　　從資金蓄勢的過程看，也存在蓄勢尚不成熟的特點。雖然基金倉位不斷下降，但截至19日公布的可比偏股型基金平均倉位仍在80％之上，基金仍存在繼續增加現金頭寸的巨大空間。

　　魏鳳春認為，受到房地產政策影響的地產炒作資本及熱錢，在面對證券市場尚不穩定的情況下，也不會貿然入市。

　　4月20日，上證指數K線上形成長上影線和長下影線的十字星，顯示出方向上的躊躇。

　　無孔不入的炒房一族總能找到“新玩法”。眼下房貸風聲漸緊，就有炒房客打起了消費貸款的主意。

　　老李是有著多年“倒房”經歷的“房蟲”，現在坐擁北京、海南等地6套房產，資產身價接近2000萬元。今年他又新添置一套總價200萬元酒店式公寓，不過，向銀行申請貸款時碰了壁。商業銀行通過對老李本人的個人征信系統調查，發現他名下存在多套房貸交易記錄，由此認為老李是明顯的投機性購房，屬高風險人群，拒絕為其提供個人住房按揭貸款。

　　一邊是開發商催促繳款，另一邊求貸無門，為在短時間內湊足房款，老李甚至考慮過出手名下的一處小戶型。但是受到“高人”指點后，老李以個人消費貸款的名義向銀行申請貸款，最后還是銀行幫助老李解了燃眉之急。

　　個人消費貸款用途很廣，主要是指銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的貸款（不包含房貸），包括耐用品消費等消費性個人貸款，一般以借款人本人或第三人所有的依法有權處分的住房作抵押。目前銀行在審批消費貸款時需要客戶提供明確的貸款方向，老李承諾貸款用于裝修這一大額消費，將手中的房屋抵押給商業銀行，銀行按照房產評估值的7折以內提供消費貸款，在貸款獲得審批后，銀行將資金直接劃撥到客戶的賬戶，這樣老李就可以將貸款用于支付房屋價款。

　　在老李為自己“瞞天過海”暗自慶幸的時候，銀行的客戶經理又給他出了道難題。銀行經理告訴他，目前銀監會要求商業銀行對貸款進行精細化管理，銀行要對貸款資金流向了然于胸，所以銀行在提供消費品貸款的時候要求客戶提供相應的購買合同，甚至將貸款直接打給第三方賬戶。

　　老李申請的貸款名義上是用于裝修，銀行要求老李提供裝修合同、裝修發票和裝修材料詳單等。“借款人必須提供真實合法的用途證明方可通過銀行審核。而銀行一般會按照合同金額提供貸款資金，并且資金直接打到第三方受托支付賬戶。”銀行工作人員告訴老李。

　　雖然銀行的規定給老李帶來了一定困擾，但憑著多方疏通，他再次避開監管新規限制。老李說，其實這也存在變通的手段，只要客戶和一些小裝修公司打好招呼，支付裝修公司一定費用作為通道費，比如貸款總額的3％，裝修公司在獲得消費貸款后再將資金打入客戶賬戶，這樣就可以規避商業銀行的監管。經過一番周折，老李將手中一套評估值在300萬左右的房屋作為抵押，向銀行申請了100萬消費貸款，貸款期限五年，利率執行同檔期基準利率上浮5％，這對老李來說已是一個不錯的選擇。

　　專業人士稱，第一季度以來，用房屋進行抵押消費的需求呈明顯上升趨勢，越來越多的企業白領、中小企業主等開始關注和認可這種融資消費觀念。

　　老李將消費貸款“變身”住房按揭貸款，在逃避監管的同時，放大了商業銀行的信貸風險。同時，在銀行加杠桿的資金支持下，抑制房價過快上漲的政策初衷將可能打折扣。

　　房貸收緊將引導銀行信貸配置更加合理

　　二套房貸調控新政14日出臺后，各銀行已陸續上調二套房首付比例和貸款利率。部分銀行雖然還未收到來自總行的執行細則，但均表示將在近期推行新政。

　　業內人士分析，二套房貸收緊將對銀行個貸業務產生一定沖擊，個貸利息收入可能會出現短期回落。不過從長期看，新政將引導銀行信貸配置更加合理，存量房貸面臨的資產質量壓力有限。

　　新政陸續執行

　　工行已實行房貸新政，建行、中行、農行、中信銀行（601998）等也表示“總行實施細則會在近期公布”。無論細則出臺與否，銀行未來新增二套房貸將嚴格按照新政執行。

　　招商銀行（600036）一位信貸經理告訴中國證券報記者，雖然總行還沒有下發執行細則，但是目前在接受業務咨詢的時候已經開始按照新標準執行，之前已經簽下但還沒有完成審批的貸款仍然按老政策執行。

　　“各家銀行在一周內應該會陸續執行新政。”北京銀行（601169）有關人士表示，由于新政推出后正值周末時期，所以各家銀行的分支機構還沒有收到具體的執行標準，但是在接下來的一周內新政將全面鋪開。

　　“新政實施后，個人貸款增量和相關的利息收入增速將有所回落。”海通證券（600837）分析師佘閔華表示，短期內首付要求的提高和不合理需求的抑制將降低銀行個人住房貸款增速。二套及以上住房貸款利率水平的大幅提高將使銀行在一定程度上以價補量，但預計新發放房貸利率的上升難以完全彌補貸款量的回落，個貸利息收入可能出現下降。

　　“短期內房地產相關貸款比重高的銀行將會承受一定的壓力。”佘閔華指出，上市銀行中房地產相關貸款比重基本控制在30％以內，其中興業銀行（601166）、深發展、招商銀行的比重分別達到30.64％、30.33％和28.04％。

　　存量房貸壓力有限

　　分析人士指出，新政出臺后，銀行零售業務結構將出現調整，從而引導銀行信貸配置更加合理。由于住房貸款實際成數不高，因此存量房貸的資產質量壓力有限。

　　目前，市場對銀行業的擔憂主要體現在房價變動對銀行資產質量的影響。對此，佘閔華表示，銀行住房貸款的實際成數（貸款余額/房產價值）普遍在六成以內，即使房價出現一定程度回落，存量房貸的資產質量壓力也十分有限。零售貸款結構的逐步變化長期將優化銀行零售業務的結構并且提高銀行資產的收益能力。銀行對于房地產開發業貸款的主動調控將有利于資產質量的長期穩定。

　　專家表示，在目前貸款需求較為旺盛而信貸控制又相對較嚴格的環境下，銀行個人貸款增速的趨緩騰出的信貸額度很可能會用于發放對公貸款，這將增加銀行的業務靈活性并對收益率水平起到一定正面作用。

　　招商證券（600999）研究員王倩認為，新政實施后，銀行存貸利差將提升4-6個基點，凈息差將提升3-4個基點。部分銀行已經開始將個人新增貸款的重點轉向經營性貸款，新政將明顯提升按揭貸款的平均利率水平，從而提高按揭貸款對銀行的吸引力。

　　中銀國際研究報告則指出，本次信貸新政昭示的從緊信號非常強烈，商業銀行原先的自主利率操作空間被完全壓縮，政策執行力度較強。預計后續房貸可發放額度將急劇下降，房貸杠桿較一季度大幅降低已經是不爭事實。

　　新華網北京4月20日電 記者從中國人民銀行20日舉行的新聞通氣會上獲悉，今年一季度信貸投向體現了國家宏觀調控的政策導向，體現出六個特點。

　　這六個特點是：

　　——第三產業中長期貸款保持較快增長。一季度，主要金融機構本外幣第三產業中長期貸款仍保持較快增長，季末余額同比增長43．4％，盡管比上年末下降10．6個百分點，但從增速看，第三產業增速明顯高于第一、二產業；從占比看，三產季末余額占比達67．5％，比上年末上升0．9個百分點。

　　——票據融資持續減少，一般性貸款繼續增加。一季度，全部金融機構票據融資減少6247億元，同比少增2．1萬億元，截至今年3月末，票據融資連續9個月減少；扣除票據融資后的一般性貸款增加3．23萬億元，同比多增1289億元。一般性貸款持續增加較快，有效地滿足了實體經濟的需要。

　　——“三農”貸款保持平穩增長。一季度末，主要金融機構、農村合作金融機構、村鎮銀行及財務公司投放本外幣的農村貸款余額8．2萬億元，同比增長34．6％，比上年末高1．2個百分點；農戶貸款本外幣余額2．2萬億元，同比增長31．9％，比上年末高0．2個百分點；農林牧漁業貸款本外幣余額2．0萬億元，同比增長18．4％，比上年末下降7．5個百分點，但比上年同期高4．4個百分點。

　　——小企業貸款增速繼續高于大型企業貸款。一季度末，主要金融機構、農村合作金融機構、城市信用社及外資銀行投放的小型企業貸款余額6．3萬億元，同比增長23．9％，雖然速度比上年末低17．9個百分點，但比中型企業高1．6個百分點，比大型企業高6．5個百分點，結構上繼續改善。

　　——西部地區貸款增速高于中、東部地區。一季度，東、中、西部地區分別新增各項貸款17876億、4684億和5350億元，季末東、中、西部各項貸款同比分別增長23．8％、23．0％和29．6％，西部貸款增速分別比中、東部高6．6個和5．8個百分點。

　　——個人消費貸款繼續增長。一季度，全部金融機構人民幣個人消費貸款新增5725億元，同比多增3698億元，余額同比增長57％，增速比上年末加快8．4個百分點。信貸投放在拉動消費、擴大內需方面起到了一定的作用。

　　2009年寬松的貨幣政策讓不少銀行在降息的環境下“以量補價”。記者統計發現，已經發布年報的12家上市銀行去年累計貸款總額超過21萬億元，而涉及房地產市場的貸款就達到5.28萬億元，占比兩成以上。

　　最新的樓市新政嚴控炒房、炒地信貸。這將影響到銀行的涉房貸款數量的增長。

　　同時，房貸利率也將提高。行業分析師表示，新政使得銀行得以在一定程度上“以價補量”，但預計利率的上升難以完全彌補貸款量的回落，個貸利息收入可能有所下降。

　　涉房貸款占貸款總額的24.27％

　　截至2009年末，12家上市銀行的貸款總額為22萬億元，其中涉房貸款超過5萬億，成為銀行重要的一塊“蛋糕”。

　　本報記者統計數據顯示，截至4月20日，除中信和北京銀行（601169）外，12家上市銀行已經發布年報，累計貸款總額高達21.77萬億元。值得注意的是，各家銀行在房地產行業巨大的貸款規模，也在年報中表露無遺。統計顯示，包括房地產行業企業貸款和個人住房抵押貸款在內，這12家銀行的涉房貸款總額達到5.28萬億元，占銀行貸款總額的24.27％。其中，對房地產行業的公司貸款為1.66萬億元，個人住房抵押貸款為3.62萬億元。

　　在所有銀行中，三個國有大型銀行的涉房貸款數量占據七成以上的份額，且貸款金額均超過萬億元，發放貸款最多的是工行，該行去年發放房地產企業貸款4218.04億，個人住房抵押貸款8742.44億，累計涉房貸款達到12960.48億。中國銀行（601988）涉房貸款規模為12745.42億，建設銀行（601939）也達到12111.82億元。交通銀行（601328）也有3543億元，占到總額的20％。浦發銀行（600000）為2198.84億元，興業銀行（601166）也超過2000億元。而深發展A（000001）、華夏銀行（600015）、寧波銀行（002142）和南京銀行（601009）的涉房貸款總額都不超過千億元。

　　不過，從涉房貸款和貸款總額的比例看，興業銀行最高，去年該行涉房貸款規模占比達到30.64％。其次是招商銀行（600036），比例為28.04％，而三大國有大型銀行的這一比例都在兩成以上。比例最低的為華夏銀行，僅為14.26％。

　　樓市新政能否讓銀行“以價補量”

　　2008年央行的連續5次大降息，以及去年房貸利率7折優惠，讓銀行資產價格受到創傷，但由于天量的信貸規模，銀行以量補價維持了去年業績的穩定增長。但近期的樓市調控新政，影響到銀行房貸規模的增長。

　　4月15日至17日，國務院連發三道政令降溫樓市，被業內稱為史上最嚴厲的房地產宏觀調控。措施雖然將使銀行的資產價格有所上揚，但勢必會影響到規模的增長。海通證券（600837）行業分析師指出，預計投資性住房需求將得到極大遏制，將降低銀行個人住房貸款的增速。預計5月新增個貸將開始回落，二套及以上住房貸款利率水平的大幅提高使得銀行得以在一定程度上以價補量，但難以完全彌補貸款量的回落，銀行個貸利息收入可能有所下降。華泰聯合證券市場分析人士對記者表示。

　　不過，中信建投分析師認為，房地產領域的信貸業務是銀行業主營業務中較為重要的一塊。政策收緊將對銀行經營帶來一定的負面影響，但中長期來看，有助于調整銀行的信貸結構，提高銀行風險管理能力。而且隨著房價回落，自住性住房需求增加，這部分新增的按揭貸款，在一定程度上可以填補減少的信貸規模。

　“此輪政策9、10月份應該會根據經濟總體情況進行調整”

　　樓市調控新政頒布幾天來，滬上各大銀行已迅速做出反應。早報記者從滬上知名房貸中介機構凱盛經略（上海）投資管理有限公司市場部了解到，自4月19日起，上海各商業銀行已開始全面執行二套房貸新政，其所經手的認定標準為“曾經有過房貸記錄”的所有家庭。據該公司副總經理趙煒透露，由于貸款收緊，該公司目前已有10％左右已送件的房貸個案遭遇退單。

　　在各銀行在二套房的認定標準上，凱盛經略方面獲悉的信息是，第二套住房認定標準以貸款記錄為準，即無論是置換、自住還是投資，只要曾經有過貸款記錄的家庭，不管之前的貸款是否結清，甚至還清貸款后已出售、想要貸款置換新房的，都按第二套房貸新政執行。

　　“如此嚴苛的審核標準，也是從來沒有過的。”趙煒說，此前達成交易、目前正在審批階段的貸款案例，從4月19日開始也均按第二套房貸新規審理。從凱盛經略市場部的統計數據可以看到，僅4月19日當日，該公司就有10％左右已送件的房貸個案被銀行退單，被退單者多為當時申請貸款成數超過五成，但又在新政中被納入“第二套住房”范圍內的購房者。

　　同時，該公司負責人還透露，已有20％-25％的購房者要求退房，退房這基本上集中在只簽了意向合同，還沒簽買賣合同的客戶。凱盛經略客服部經理周敏介紹，與房東協商后，有的購房者可以全額拿回定金，有的購房者則只能拿回部分或者拿不回定金。不過這些買家都普遍認為房價會大幅下跌，因此就算是損失小部分定金，也堅決要求退房。

　　趙煒認為，隨著一系列政策的出臺，市場又將迅速進入觀望階段，市場在5-6月可能會出現量價齊跌。

　　第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司董事長劉德揚昨日表示，政策效應期大概持續3-6個月左右，嚴厲的調控政策足以讓高燒的上海樓市退燒。“但房地產對中國經濟的作用太大，可謂動一發而牽全身，政府還會根據經濟發展情況進行調整。”

　　劉德揚預計，每年的9、10月份都是一個重要時期，全年經濟漲幅的預定目標是否能實現，在此時都可以有大致判斷。因此，此輪政策到今年9、10月份應該還會根據屆時的經濟總體情況進行調整。

　　房貸新政要求，二套房按揭貸款首付比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。據記者目前對廣深地區的了解，多數銀行還未執行二套房貸首付五成的規定，但是銀行資金收緊的趨勢越來越明顯。多家銀行暫停住房按揭貸款業務，靜觀其變。

　　總部位于廣州的某銀行客戶經理在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，暫時還沒收到房貸調整的政策，目前該行一套房貸，最低首付三成，利率8折；二套房貸，首付款最低可以給四成，利率不按基準利率上浮，但是能否打8折因貸款對象資質而定。該客戶經理告訴記者，目前該行給出的條件在同業當中比較優惠。

　　在深圳，中行和建行均表示二套房貸首付不低于五成；貸款利率方面，建行上浮10％，中行對此無明確說明。工行客服表示，二套房按揭，首付款最少四成，利率據客戶提供的資料而定。

　　不少銀行表示，目前仍未收到總行下發的文件。雖然深圳多家銀行的客服口徑表示，申請二套房按揭貸款的客戶仍可以享受最低首付四成的優惠，但是實質上，多家銀行已經停止按揭業務。

　　總部位于深圳的一股份制銀行告訴記者，已知曉國家下發了房貸新政，但具體的貸款實施細則是由各網點的貸款部門決定。當記者向該行某網點咨詢時，該網點信貸部人士告訴記者，暫時還沒有收到新政策，尚不能開展按揭貸款業務。

　　另一總部位于深圳的股份制銀行信貸部人士告訴記者，目前到該行做按揭業務，第一套房最低首付三成，二套房則需要五成。但是她坦言，該行目前收縮按揭貸款，就算客戶是申請第一套房，按揭貸款也很難批下來。據她了解，目前深圳地區大多數銀行均是持觀望的態度。如果客戶不是特別急著要買房，她建議6、7月以后再到銀行申請貸款，不過還不清楚到時銀行貸款政策是否會有所松動。

　　據媒體報道，今年一季度深圳地區銀行房貸市場增量大約在200億元到300億元，同比增加，但環比去年四季度是下降的。

　　國泰君安研究報告指出，2010年信貸總量增長總體受影響很小。一方面，房貸新政導致按揭貸款中投資投機需求下降；另一方面，政府會擴大土地和房屋供給，增加普通房、廉租房等供應，相關貸款需求會增加。房貸新政的影響更多體現在貸款結構的調整上，對貸款總量影響有限。

　　放款延長3~5天

　　昨日，《第一財經日報》獲悉，北京地區銀行業于近期收到監管部門口頭通知，對二手房房貸放款流程進行規范與調整，流程由原有的“二手房抵押登記與銀行放款同步”，改變為現在的“先抵押登記、后放全款”。

　　預計新規執行后，二手房放款過程延長3~5天。據記者了解，各行新規將在4月下旬至5月上旬陸續執行。

　　據業內人士透露，這一規定的推出有兩個目的：一是拉長交易時間，讓炒房人不那么快拿到現金；二是規避銀行風險。由于抵押登記到拿到房產抵押權利憑證需要一段時間，各地區在2~14天不等，如果在開始做抵押登記的同時銀行即放全款，即使有擔保公司提供擔保，銀行的抵押物仍面臨被轉賣的風險。

　　“之前在北京，曾出現過一個客戶同時向北京8家銀行申請20單首套房貸款的案例。如果抵押登記和放款同時進行，銀行在其中將承擔較大風險。”上述人士說。

　　一股份制銀行風險管理部門負責人表示，上述類似情況確實存在，銀行操作中也存在一定難度。監管部門此前提示過風險，并要求銀行與客戶面談、面簽，更好地了解請款客戶，而不是單純依靠中介。

　　國務院近日下發《國十條》——《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，出臺更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。從而引起了我國房地產市場、以及相應資本市場的極大震動。

　　自2004年以來，國家陸續出臺了一系列的調控措施，而房價卻越調越漲幾近瘋狂。筆者認為，其核心原因應該是需求問題，而不是供給問題。

　　經濟學意義的需求，不僅僅包括人們的天生欲望，更主要的是包括人們所擁有的足夠的支付和購買能力。其最直接的表象，就是銀行里的居民儲蓄余額。

　　這里我們引入一個新的概念——貸款空轉。即人們將貨幣資產存入銀行形成儲蓄，銀行將其貸款給企業，但是企業并沒有將貸款實際投入生產和經營活動之中，而是通過一些分解、將其變成部分人的收入而再次存入銀行，銀行以此新儲蓄再增加貸款的不斷循環過程。

　　這樣，經過多年的貸款空循環，社會中的貨幣財富數量急劇增加，而實際社會財富（產品和勞務）卻增加的很少或說沒有相應的迅速增長，擁有大量貨幣財富的人們開始茫然，買點什么呢？于是房地產的保值增值功能被發現，人們的行為及預期逐步推動了房價的持續上漲、甚至開始大幅飆升。除此之外，任何帶有點投資性質的物品，其價格也都在相應飆升。

　　1995-2009年，中國城鄉居民儲蓄存款余額由29662億元增長到264761億元、年均增長16.9％，而GDP由57733億元增長到335353億元、年均名義增長13.4％，兩者之間差距3.5個百分點。大多數人都認為這是中國人天性節儉的結果。其實，同期中國社會消費品零售總額由20598億元增長到125343億元、年均名義增長13.8％，甚至略高于GDP年均名義增長0.4個百分點，所以，儲蓄的高速增長及其與GDP增長的明顯差距，更多的是銀行貸款空轉所增加的貨幣財富的結果。

　　當然，大多數貸款應該是實循環——流入正常的生產經營活動之中，但是小部分貸款的空循環，由于其多年累加，逐步形成了龐大的規模，從而穩步推高我國的價格體系，并在預期的相互作用下，持續推動我國的房地產價格及其他資本品價格的飆升。因此，直接考慮房地產市場的供給和需求狀況，可能并不能真正解決中國房價的持續飆升問題。（作者系國家信息中心高級經濟師）

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