銀行對狂飆房價功不可沒調控政策尚未除根

　　一盆冰水澆在了越燒越旺的樓市上——二套住房首付比例不低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；三套以上住房的，首付比例和貸款利率大幅提高，房價過高地區可暫停放貸。

　　面對近兩個月來漲勢近乎瘋狂的樓市，國務院收緊了金融政策，為過快增長的房價拉緊了韁繩。

　　就在14日國務院常務會議要求二套房首付至少5成的第二天，樓市迅速作出了反應。

　　從北京市房地產交易管理網的數據來看，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量環比前一日出現明顯下降。新建住宅網簽交易量環比下降75.98％和存量住宅環比下降10.98％。

　　不僅僅是金融手段，土地政策、保障政策、監管政策等手段，都將在金融收緊之后陸續登場。

　　2010年，迎接樓市的或許將是一場深刻的市場調整。

　　市場到了必須控制的時候

　　從最近兩年的國務院常務會議內容看，房價已經成為一個必然討論的話題，幾乎每次國務院常務會議之后，都會出臺相關的房地產新政。

　　高房價不僅是普通人關心的話題，同時也是中央政府密切關注的問題。

　　最近的這一輪房價過快上漲源自2009年二季度之后。

　　在經歷了世界金融危機和中央政府從2007年下半年開始的地產調控后，我國樓市在2008年一直處于冷清觀望狀態。不僅買房的人少了，開發商拿地開發的熱情也迅速降低。在2008年，多個城市出現土地流拍。

　　正是由于開發建設的減少，當2009年初我國率先走出金融危機陰影的時候，房地產市場出現了供應短缺的問題。

　　壓抑了一年多的購房需求在2009年二季度后大量釋放，加上供應不足，房價在這之后迅速攀升。

　　2009年12月14日，國務院拋出“國四條”，要求遏制房價過快上漲。

　　今年1月10日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》公布，從土地到信貸，再到地方政府責任，文件詳細列出了十一條措施。這個“國一十條”為2010年的房地產市場定下了基調，就是要遏制房價過快上漲。

　　然而，所有人都沒有預料到，就在今年兩會結束第二天，北京一天之內接連誕生三個地王。而在兩會上，從中央政府到地方政府，屢屢表態，要遏制高房價過快上漲。

　　如果說，2009年二季度以來房價的上漲，更多是剛性需求的釋放，那么，今年3月之后房價的上漲，則更像是一場賭博。央企地王的誕生，直接改變了市場的預期，恐慌性購房、投資炒作大量進場。

　　我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉告訴記者，在今年3月之后，北京市二手房的交易中開始出現一些怪現象——

　　“首先，不看房就成交的客戶開始大量出現。”胡景暉說，一次性全款付清的客戶比例突然上升。以前，只有1／3的客戶會選擇一次性全款付清的購房方式，但在3月之后，這個比例卻上升到了一半以上。

　　更夸張的情景開始顯現，在北京一些區域，胡景暉發現，居然有客戶買房當天就掛牌出售。

　　“毫無疑問，短線炒家開始大量進入市場。今年3月以來，房價的上漲，與1997年的香港房地產市場非常相像。如果不加控制，市場會很危險。”胡景暉說。

　　最先使用的控制措施，就是金融信貸政策。這個手段一直在使用，不同的是，力度不斷升級。

　　今年1月出臺的“國十一條”規定，貸款購買第二套住房的，首付比例不低于4成，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　4月14日的國務院常務會議，則把二套房的首付比例再次提高——首付比例不低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。

　　4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，差別化住房信貸政策更加細化。

　　其中，首套住房面積在90平方米以上的，首付比例不得低于3成。在此之前首套住房的首付比例只有2成。

　　第三套以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，房價過高地區可暫停第三套以上住房的放貸。

　　“以前出臺金融政策調控樓市的時候，政策中總有例外的條款，但這次非常干脆，沒有任何例外。而且，對銀行來說，這些政策都能夠落實。”一家國有銀行的工作人員這樣告訴記者，中央政府是下了決心要控制房價過快上漲。

　　銀行對房價推波助瀾

　　歷史總是驚人的相似。

　　類似今年房價過快上漲情況，2007年上半年就曾經發生過一次。而針對這兩次房價過快上漲的調控手段如出一轍，都是從二套房貸款政策入手。

　　2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，收緊信貸政策。其“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1．1倍”的政策，直接導致了2007年下半年至2008年年底房地產市場的低迷。

　　時隔兩年多之后，二套房政策再次充當了調控樓市的第一拳，只是這次力度更大。

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩告訴記者，這次出臺的政策與2007年的“927新政”有些類似。不同的是，2007年遇到了全球金融危機，有些城市干脆就不放貸款，而不僅僅是增加首付。此次出臺的政策，在住房信貸上作出了更加細化的區分，目的就是要打擊短期炒作。這樣的措施會非常有效。

　　在胡景暉看來，今年的價格上漲比2007年嚴重得多。2007年的房價上漲是從南向北蔓延，一開始只是在深圳，而這一輪卻是從北京發起，兩周之后上海開始動作，再傳到廣州深圳。北京作為首都的示范效應影響更大。

　　“2007年的過快上漲僅僅是投資炒作，今年卻是央企地王的推動，這一輪的房價猛漲比2007年更兇猛。”胡景暉說。

　　在胡景暉看來，這幾年的房地產市場宏觀調控政策中，除了2007年的“927新政”外，其他的政策基本沒有起到真正的作用。所以中央政府仍然采用了金融手段發力，這個手段立竿見影。可以說，國務院14日的政策就是“927新政”的翻版。

　　從政策的調控方向看，首先受影響的將是投資客，那些可改善可不改善的購房需求也將被澆冷水。

　　市場的反應印證了金融手段的立竿見影。

　　據我愛我家北京市所有400余家門店的統計數據顯示，新政出臺后第一天，已經簽約的貸款客戶紛紛給店面打電話，要求加急辦理過戶和批貸手續。通州二手房購房委托量首現下降23％，部分炒家離場。整體房源量上升15％，2005年以后的二手商品房房源量上漲3成。

　　北京中原地產向記者表示，在新政出臺后，一些城市已經開始出現拋售的苗頭。在北京北三環一個樓盤，一浙江炒客一次拋出20余套房源，總價近1．3億元；在深圳，目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況；三亞甚至出現全民賣房的景象。

　　可以看出，銀行在房價的上漲下跌中扮演著至關重要的角色。

　　“毫無疑問，銀行在房價上漲中是一個非常重要的推動力。如果沒有銀行這桶油，房地產這輛車不可能跑得這么快。”知名財經評論員葉檀說，在房地產市場，銀行采用了拉長金融杠桿的做法，不僅僅體現在低首付、低利率，還包括抵押貸款等方式，讓有房者更容易獲得貸款購買更多的住房。

　　葉檀表示，銀行拉長或縮短金融杠桿，對于房地產市場會起到至關重要的作用，傳導到價格上，會明顯帶來房價的上漲或下跌。此次國務院的新政縮短了金融杠桿，對短線操作的投資客來說，將是致命的打擊。

　　在房地產市場上，銀行占據了市場的兩頭。在房地產供應上，正是有了銀行的開發貸款，開發商才能順利拿地進行開發建設；在房地產消費上，也正是有了銀行的個人住房消費貸款，商品房才能真正被市場消化。

　　“在房地產市場供應和消費兩個終端上，銀行都有著難以遏制的放貸沖動。”胡景暉說，銀行主觀上并非愿意看到高房價，但客觀上確實對房價起到了推波助瀾的作用。

　　由于中國城鎮化的發展，需要房地產市場大量開發。銀行放貸給開發商后，開發商有了資金支持可以高價拿地、推高房價，銀行從開發貸中能獲取客觀的利益，愿意放貸給開發商。

　　在2009年整體流動性充足的情況下，大量貸款放給了央企。央企看中了房地產市場，不斷締造地王，高地價刺激著高房價。

　　而在個人信貸領域，房貸風險小、數量大，對銀行來說更是優質資產。

　　“對銀行來說，對房地產放貸的度究竟多少合適？好像沒有人能說清。”一家國有銀行從事信貸審批的工作人員告訴記者，有不少銀行的利潤就是靠房地產個人信貸業務支撐的。

　　遏制高房價期待更多組合拳

　　與金融政策的立竿見影相比，國務院此次出臺的新政中還包含了土地、稅收、保障和市場監管等多方面的內容。今年樓市的調控，將又是一系列組合拳。

　　就在此次國務院地產新政出臺后第二天，北京市就在土地政策和保障政策作出了調整。

　　北京市國土局副局長曾贊榮向媒體表示，北京將完善商品房住宅用地“招拍掛”出讓方式，更多采用綜合評標的方式。按照他的說法，評標中還將設定地價的合理區間，如果超出區間，開發商即使報價再高，評標中也無法加分。而開發商的報價在評標中的比重將只占25％。

　　據了解，北京下一步還將試點推出“限地價、競政策性住房面積”的出讓方式。這種土地出讓方式將先限定地塊的地價，哪個開發商能最大效率地利用土地，將能夠獲得土地。

　　不僅如此，北京市還對開發商拿地規模作出了限制。北京市國土局副局長曾贊榮日前表示，北京將控制企業在一定時期內商品房用地的拿地規模。資質最高的一級資質房企，半年內拿地規模不得超過40萬平方米，以防止開發商圈地、囤地。

　　在住房保障上，國土資源部本月15日公布的2010年住房用地計劃顯示，2010年保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77％。

　　葉檀告訴記者，此次的調控肯定是一個組合拳，相應的土地政策、財稅政策等都會逐步作出調整。普通百姓需要明確的是，國家對首套住房的需求還是支持的，這一點并沒有變化。

　　“這次調控政策從供需兩方面入手，總體思路比以前要好。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩說，此次出臺的政策不僅在供求兩方面進行調整，還影響著購房者的市場預期，對遏制高房價肯定有作用。

　　董藩表示，政府應該限制江浙一帶的投資客，同時加大住宅的市場供應，這樣才能真正促使房地產市場健康發展。

　　“堅決反對房地產的短期炒作，但買房子投資是正常的。政府能不能限制一下新房流通的速度，比如5年之內不能轉讓之類的政策。”董藩說。

　　在董藩看來，房地產市場需要一個健康的租賃市場，租賃市場需要投資客，如果沒有一定的投資客買房出租，租賃市場的價格會加速上漲。如果房地產的投資客買房長期持有，以出租獲取利益的話，對整個市場是有好處的，能夠幫助年輕人更合理地解決住房問題。

　　盡管對此次的地產新政頗為認同，但董藩表示依然存在一些問題。

　　“這樣的政策在全國所有地區一刀切是不行的，很多中小城市房價比較穩定，還不能這樣打壓。”董藩說，還有一些合理的需求將會被打壓。

　　董藩所說的被打壓的合理需求主要是指改善性需求。例如，在京工作的外地年輕人，如果其父母年齡大了希望來到北京與子女生活在一起，可能就需要換一個大一些的房子，或者再買一套房子。由于父母年紀大，在銀行拿不到貸款，需要用子女的名義進行貸款，按照目前出臺的政策，就會很難實現，對這樣的需求就是一種打壓。

　　在胡景暉看來，這輪房價過快上漲給政府敲了一個警鐘，提示政府在財產性稅收改革和土地改革兩個層面要進行探索，這兩項內容才能真正改變房地產市場的格局。

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀