調控“變軌”樓市預警金融泡沫

　　世界兩大投行高盛與摩根士丹利都在經歷著歐美房地產金融泡沫破裂后帶來的劇痛，兩者相繼爆出了旗下房地產基金在過去兩年的時間里幾乎被損失殆盡的傳聞，這在兩者的地產基金投資史上是前所未有的事情。

　　同樣的擔憂似乎在中國也開始上演。繼4月15日，國務院發文對貸款購買第二套住房的家庭提出了貸款首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的限制之后，國務院周六再次對三套房貸提出具體要求：在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

　　中國樓市泡沫的爭議從去年至今都未有停止，城市化進程帶來的增長需求和一線城市上漲過快的房價讓這場爭議的答案莫衷一是。但現在局勢已經比較明顯了，房價上漲過快的地區明確成為了監管部門要重點打擊的“靶子”，其背后大量投資性需求所隱藏的金融風險讓監管層開始有所警惕，監管部門必須確保在“保增長”大局中發揮穩定作用的中國銀行業不重蹈歐美銀行業所經歷的危機。

　　由于并不能排除經濟復蘇進程出現反復的可能性，央行強調今年還要維持適度寬松的貨幣政策。在這個總體基調下，中國銀行業是既不能完全掐緊信貸過日子，也不能讓過多的信貸資金流入過熱的房地產市場。這就好比給一個病人喂飯，既希望多吃點、吃快一點，但又不要保證不被噎著。

　　這無疑是一件高難度的技術活。如何在不同城市、不同區域之間，在一線城市和二三線城市之間，尋找到一套差異化的樓市調控政策，讓房價降下來，樓市信心不受損，是監管層一直頭疼的事情。

　　追溯去年至今中央出臺的一系列樓市調控政策，不管是“國四條”、“國十一條”還是“國十九條”，其內容均避免不了大而泛之的內容，措辭雖然嚴厲，勢頭也很強猛，但在具體操作的層面上，卻仍有空子可鉆，中央的政策到了地方，往往已經變了味兒，這也解釋了為何“兩會”之后地王仍然頻出，房價越調越高的現象。

　　幸運的是，在經過半年多的反復之后，政府終于重新使出了“必殺技”，此次出臺的二、三套房貸政策顯然有更明確的執行主體。這套差別化的住房信貸政策若能得到嚴格的執行，顯然將把投資客帶入死胡同，被縮短的金融杠桿將大大壓縮樓市投資客的利潤空間，其風險更是成倍的上漲。

　　“這條新政的特點是精準打擊，針對住宅市場重點打擊已經出現高房價的區域，而不是對房地產市場的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給。”潘石屹也如是解讀。

　　對于房地產投資而言，調整金融杠桿不失為一種立竿見影的策略之一，國務院近期的調控政策也預示著，新一輪樓市調控的方向極有可能就是金融政策的繼續調整。

　　如果能在房地產金融泡沫形成之前，盡可能地讓銀行脫離房地產的控制，讓更多的信貸進入實體經濟，對于中國房地產和銀行而言都是一大幸事。

　　目前，二、三套住房的認定標準銀監會還在抓緊制定當中，但效果已經開始顯現，投資者的恐慌已經蔓延樓市，京滬等一線城市陸續傳出投資客拋盤的消息，大規模的放量似乎已經有了先兆，不知這次，一線城市的房價能跌多少呢？

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