2月13日，中國證券投資基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》簡稱《備案管理規范第4號》。文件明確，如果私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲較快的熱點城市普通住宅地產項目，暫不予備案，尤其不得以“明股實債”的方式投資相關項目。
防范“明股實債”
《備案管理規范第4號》不僅針對私募基金，還針對所有證券期貨經營機構的私募資產管理業務。對于當前16個熱點城市的普通住宅地產項目，私募資管計劃不得通過銀行委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產品、受讓信托受益權及其他資產收受益權以及中國證券投資基金業協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式進行投資，否則不予備案。
《備案管理規范第4號》明確，不得以“明股實債”的方式受讓房地產開發企業股權來間接投資上述地產項目。所謂“明股實債”，指的是投資回報不與被投企業的經營業績掛鉤，也不根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者承諾保本保收益，根據約定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
業內人士認為，這基本上禁止了現有私募資管違規進入房產項目的渠道。某中型券商資管部門人士表示，“中國證券投資基金業協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式”基本將房地產商的非標融資之路“堵死”。
《備案管理規范第4號》規定，通過標準化債券、股票、股權投資不受影響。上述券商資管部門人士分析稱，要以這些途徑來投資比較難。房地產公司在過去兩年里發了不少標準化的公司債券，但現在一級市場監管很嚴，就算獲得審批，發行成本也上行不少，目前真正能滿足債券發行要求的，可能只有萬科、金地這種量級的巨無霸才能“達標”。《備案管理規范第4號》下發，相當于去掉了房地產企業的一個“大財主”。
鼓勵直接融資和股權融資
某房地產基金投資副總監表示，停止為這些私募資管計劃備案，小型地產公司受到的沖擊較大。銷售額排名前50的大型地產公司獲得銀行貸款相對容易，本來對私募資管計劃依賴程度較低。對于這些地產公司的影響有限。停止為相關的私募資管計劃備案之后，小型地產公司的日子更難過。
業內人士認為，此舉是根據中央經濟工作會議精神，推進兩方面工作落實，一是推動房地產回歸住宅居住屬性，限制炒房；二是推動房地產直接融資、股權融資，減少間接融資、債權融資。
對于房地產基金和信托公司而言，或將迎來一段“苦日子”。房地產項目和地方政府平臺項目是信托公司的重要業務類型。某以房地產主要投向的私募基金總經理表示，新規對于主要從事非標債權投資的私募機構影響較大。
某資產管理公司旗下地產基金負責人表示，已經按照監管層對地產投資的要求做了大幅調整。他們旗下基金2017年就停掉了過去很長一段時間的一個主營業務——明股實債投資，而轉向股權投資以及資產證券化業務，該基金還利用境外分支機構在海外發債募集資金發行REITs.
來源：中國證券報
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