互聯網融資進入大額時代 名企房地產項目成熱點

　　一邊是監管機構要求互聯網+金融堅持“服務小微”定位，符合小微金融需求，另一邊是互聯網金融開始試水過千萬甚至上億的大額項目。看似矛盾，實則這背后都只有一個邏輯在支撐：風險控制。

　　而在近期上線的大額項目中，能看到最多的身影，便是房地產行業。2015年4月14日，綠地集團宣布聯手螞蟻金服及平安陸金所，發布其在國內互聯網房地產金融產品，首款產品總計2億元標的。此外，綠城2月宣布成立互聯網供應鏈金融平臺，為眾籌建房提供助力。而地產大亨馮侖也在2015年初，宣布發起國內首個類型化社區互聯網定制平臺“萬通自由筑屋”。

　　無獨有偶，剛剛結束的2015年美國LendIt峰會，為房地產的P2P項目預留了一天時間進行研討，根據官網說法，“過去三年，見證了超過75家房地產P2P募資平臺的上市，也見證了房地產投資者的迅速采納……”而在2014年峰會上，主題還只是聚焦在消費者以及小型企業。

　　在樓市進入凜冽寒冬之際，互聯網金融尤其是P2P及眾籌這種融資平臺卻紛紛試水房地產，前景是否利好？“我認為互聯網的融資方式在地產行業的規模不會做得太大，但也可以預測，地產行業P2P跑路的一定比其他行業少一些。”專注于房地產互聯網金融行業的天使投資人燕瀟瀟談道。

　　何以看好房地產？

　　眾多P2P公司于2013年開始創立，多數項目的期限為一年，所以2014年底到2015年初，頻頻爆出壞賬也就不足為奇了。而一些運作良好甚至足夠大的平臺，從最初只能找到銀行不愿意服務的小企業，到如今發展到足以與大型企業談判的規模。風險與機會合并在一起來評估，大額項目進入互聯網融資平臺，似乎就說得通了。

　　“如今‘非法集資罪’懸在頭上，銀監會還私下要求不能出事，如果還給容易出風險的毫無背景的小企業借款，平臺自身的風險難以預期。”P2P平臺“小存折”董事長何珊在接受《中國經營報》記者獨家專訪時談到，中小企業平均壽命為1.5年，銀行不愿意放款，小貸放款好不容易培養了優質企業，壯大后又跑去銀行借款，導致小貸公司一樣運營的P2P生存空間狹窄。

　　市場情況如此，監管機構卻是另一種態度。銀監會創新監管部主任王巖岫在年初曾表示：“互聯網金融不適宜做大額融資的集資平臺，也不應是大客戶的‘提款機’，更不能規避國家產業政策，介入落后淘汰領域。”也就是說，互聯網金融還是要堅持小微定位，堅持做好小微化、小規模、小標的的金融服務，將互聯網的技術用于分散風險、降低融資成本和金融可持續性，而不是簡單地將網站平臺作為集資平臺。

　　互聯網金融資深從業人士歐陽浩對記者分析到：“無論是P2P還是眾籌，目前收的傭金是非常少的，大概在3%~5%，故而越大的標的利潤越高。另一方面，與大型房地產公司的項目相比，小項目所耗費的開發及風控成本都差不多，信譽資質卻還不如前者，很多時候都是做一單虧一單，經濟效益的壓力很大。而房地產是高利潤行業，能夠承受比較高的融資成本，還可以拿房子或者土地抵押，顯然是互聯網金融關注的優質項目。”

　　“我們‘小存折’關注的絕大部分項目都是大額標的，第一筆測試項目來源于杭州錦江集團，該集團總資產有400多億，在民企500強里名列前茅，我們雙方簽訂了總額1億元的融資協議。”在何珊看來，銀監會一邊號召支持中小企業，一邊要求不能出事，對于P2P發展是不現實的。“其實，最終能否還款和項目額度大小沒有直接關系，單純從額度大小判斷風險大小有失偏頗。”何珊解釋。

　　房地產能成為優質項目，一方面在于它是當下中國經濟發展的主流行業，在所有的中國產業里面，即使在最壞的環境下，它的利潤水平及投資回報率都保持較高。這種高收益，主要源于房地產行業依然是賣方市場，不透明造成的利潤空間頗大。

　　“在過去的一年里，一般的房地產項目毛利水平平均在25%~35%，凈利水平基本維持在10%。而投資的利潤凈利率會因為長短期杠桿的匹配，達到更高水平。所以這個行業可以接受高利率的融資，短期拆借的話，甚至可以承受到20%。”燕瀟瀟分析道。

　　是機遇還是風險？

　　“主流行業進入P2P，對整個行業是有好處的。”燕瀟瀟對記者談道，“讓那些追求穩健回報的投資人，也能在P2P平臺找到靠譜的產品，這提升了整個P2P的行業信譽，使P2P產品選擇更為多元化。同時，由于房地產項目在P2P平臺上給出的收益并不是特別高，這樣也同時對市場進行了‘低風險對應低收益’的培育。”

　　根據綠地集團官方披露，首期發行項目總規模為2億元，約定年化收益率6.4%，產品期限為一年。該產品除擁有綠地品牌優勢外，還由安邦財險提供保證保險，保障本金及收益的到期兌付。

　　而反觀互聯網金融初創期，多數都以剛性兌付及高額收益搶占市場，但僅僅經過一年，便紛紛回落，如今P2P行業的收益率普遍回降到年化8%~12%。綠地的產品又明顯低于行業標準。有業內人士對記者分析，以陸金所這樣的大平臺，之所以也愿意降低收益與綠地進行合作，恰恰說明P2P平臺的趨勢是尋求更穩健的投資產品。

　　“其實房地產通過P2P或眾籌，就是把曾經的影子銀行的生意搬到了臺面上，侵占的是正統銀行的生意。銀行把房地產項目包裝成理財產品，賺取了中間的高額利潤。而P2P平臺的產品原理跟銀行相同，但通過讓利來吸引存款人，這是挖銀行的墻腳。”燕瀟瀟說。

　　但即使是銀行的理財產品，銀監會依然規定不允許約定保障收益，拋開“剛性兌付”的環境不談，任何投資的風險都是不可避免的。

　　“做同樣金額的貸款，大型項目的風險管理工作量一般要低于小微企業風險管理，因此我們認為，未來的一些P2P項目完全可以通過互聯網金融來進行直接融資，降低融資成本。但在房地產這一特殊行業，在項目的篩選和管理上需要具備更多的行業經驗，也需要更加謹慎，特別是對于一些三四線城市以及二線城市非核心地段的項目。”開鑫貸副總經理周治翰在接受《中國經營報》專訪時談道。

　　堅稱不改房地產大標業務的紅嶺創投，就曾在房地產項目中吃過虧。今年2月份，紅嶺曝出的7000萬壞賬，相關的安徽4號項目資金便是投向了房地產行業。

　　“有一些中小型的開發商會被淘汰，這是很正常的。如今整個房地產市場不像以前那么火，房子不好賣。土地的議價空間越來越少，政策越來越透明。再加上小開發商的開發團隊專業性及整個管理流程的支撐都不夠，所以風險還是有的，還是存在的。”燕瀟瀟特別提醒投資人，對于房地產項目的選擇，還是主要關注知名的大房地產商。房地產市場在多年發展過程中，大開發商的項目開發及管理水平，已經趨于完善。并且，其自有資本也足以償付規模還較小的互聯網融資帶來的壞賬風險。

　　目標鎖定10萬億資產證券化市場

　　然而，即便是2個億的標的，其實對于一個房地產項目的融資需求，依然是杯水車薪。那么，房地產商與互聯網金融躍躍欲試的目的到底是什么呢？

　　“現在來說主要是吸引眼球，吸引熱度，其實它作為創新融資方式，試點意義會更強。”一位不愿意透露姓名的資深互聯網金融從業人士談道，“各種保險、銀行、信托、證券，對于投資房地產企業，監管機構都給出了比例限制。但是如果我們把這種產品市場化之后，不稱為房地產投資，就等于投資另外一種金融化的產品，便有可能打破這些限制，也相當于拐了彎建立融資渠道。”

　　在成熟的傳統房地產融資渠道中，最流行的方式叫REITsReal Estate Investmen Trust，即房地產信托投資基金，這是房地產證券化的重要手段，但國內法律并不完全支持。

　　“互聯網金融還處在灰色地帶，P2P的本質就是把債權給資產證券化了，這和REITs不謀而合——它的嘗試意義正是如此。”上述資深人士分析，如果這樣的嘗試能夠成功，或許就可以入擁有大額投資能力的機構的資金，繞過監管更大幅度解決房地產融資問題，這或許還能受到政府的扶持。“散戶投資者并不會成為房地產商的主要對象，能引入擁有大額投資能力的機構才是試點的意義所在。”

　　國務院總理李克強在今年兩會期間首次提出了“互聯網+”的概念，并指出“站在‘互聯網+’的風口上順勢而為，會使中國經濟飛起來”。根據國務院相關部門公開統計數據測算，全面啟動資產證券化業務將對接一個市場總量為10萬億元的巨大蛋糕。

　　綠地集團董事長、總裁張玉良表示，綠地在金融業務方面的首度“觸網”，是對搭建連接個人投資者與中小房企資源配置平臺的積極探索，亦是對房企自主試水資產證券化的大膽創新。

　　對于帶著“服務小微企業甚至個人”標簽的互聯網金融平臺，一直游走在監管之外，對于房地產這種融資需求大、融資渠道卻被嚴格限制的行業來說，互聯網金融的融資渠道，似乎給一些機構投資者撕開了口子。

　　“中國很多房地產企業都對P2P興趣濃厚，因為他們終于發現了一條有點合法的非法集資路徑。一個P2P平臺做一些房地產企業融資業務，并將其資產證券化，給投資人提供更透明的信息和更好的流動性，和一個地產企業做P2P自融絕對是兩回事。中國還沒有真正意義上的房地產資產證券化市場，這個市場的發展對于盤活存量資產有重要意義，我們非常看好，也進行了有益嘗試，目前，主要是在北上廣深四座重點城市，運用成熟模型與移動端積累的豐富數據，進行民宅和土地估值的試點。”何珊對于“小存折”探索資產證券化道路的模式進行了分析。

　　但是，我們也不得不看到，傳統意義上的資產證券化涉及公開發行問題，而我國的金融法律法規里，公開發行都有嚴格的限制。雖然從產品形態上看，P2P更容易資產證券化，因為涉及的投資收益問題相對簡單，更容易形成標準產品，而標準產品，才更適合互聯網。但P2P現在屬于銀監會監管，而P2P的主營業務是債權融資，這不屬于證券法的范疇。顯然，資產證券化過程中，監管問題將會成為另一道門檻。

　　“中國資產證券化市場還沒有充分開發，現在多是一些形式重于實質的試點項目。互聯網金融參與，變相進行企業債發售，繞開了證監會對企業直接融資的阻礙，但是如果互聯網金融一直得不到監管部門的認可，游離于合法與非法之間，合格的機構投資者參與起來就會有諸多顧慮。雖然這種方式會提供更加豐富和直接的客戶服務，但我們只能先抱有期待，持觀望態度。”何珊對記者分析道。

　　這里談到的諸多顧慮，主要集中在房地產資產證券化的幾個風險點還不能完全解決。例如，如果基礎資產是房產的話，所有權問題決定了該處房產價格必須要足夠低，租金價格足夠高，才能在未來產生足夠的現金流，以保證在產權范圍內回收投資并有收益。如果基礎資產是租金收益權的話，現在的物業貸便能滿足這種訴求，租售比差額太大，顯然不符合資產證券化的意義。另外，抵押物方面需要解決抵押物貶值損毀變現難虛假登記；利率風險方面需要承擔提前還款風險及利率波動等。

　　“互聯網金融參與資產證券化是一個趨勢，國外的一些共同基金在這一領域也進行了很多嘗試，通過交易結構的設計來改善基礎資產的質量。在15日下午Lendit峰會關于‘資產證券化的增長’論壇中，來自評級機構、傳統投行的專家表示，資產證券化能夠有效降低網絡借貸平臺的資金獲取成本，大型的平臺需要有足夠的機構投資客戶。但從國外情況看，要得到專業評級機構的認可，平臺的風險管理需要達到相當高的層次，目前也僅僅是Lending Club、Prosper、Funding Circle等主流平臺可以達到這一水平。”這是周治翰在Lendit峰會現場得到的啟示。

來源：中國經營報

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