自住房大量上市 業內預計普宅市場受沖擊

??在政策性住房用地占土地供應絕大多數的情況下，非普通住宅的改善型住房甚至豪宅日顯稀缺。不久前，泰禾北京院子作為豪宅熱銷，首期售罄即是今年豪宅受到追捧的先例。

??近日，在西山藝境項目現場舉行的“西山別墅區之國際化衍進”主題論壇上，資源的稀缺性再次成為業界熱議的話題。北京素有“東富西貴”的說法，上風上水的位置和相對較好的人 文環境，西山居住用地的持續減少和國家對別墅開發的嚴格限制，使得西山別墅供應逐年下降，每年新入市別墅不過數百套，更加顯示出“物以稀為貴”的優勢。

??正是這種情況讓西山板塊的區域發展站在了新的“起跑線”上，墅區內的每一寸土地都成為市場追逐的焦點。而改善型住宅的持續熱銷同樣有異曲同工之妙。

??業內預測改善型項目會賣得更好

??提到改善型項目的熱銷，方興地產可以說嘗到了這方面的甜頭。近年持續蟬聯北京銷冠的“金茂系”產品正是瞄準了改善型需求群體。據了解，“金茂系”產品多是大戶型，“悅系”產品主力為130平方米的三居到188平方米的四居，滿足了各類家庭的改善型需求。

??今年2月，亦莊金茂悅項目以2.45億元的銷售額一舉成為當月北京住宅“普宅”成交金額的銷冠。春節前，該樓盤首期亮相當日就告售罄，開發商不得不應需一月內二次開盤。3月29日，亦莊金茂悅三期開盤，再次續寫了首日售罄的“金茂速度”。

??融創集團董事長孫宏斌3月26日在香港業績會上表示，北京的中高端改善型項目會賣得更好，在過去的幾年里大多數開發商都在做剛需項目，而政府現在集中力量做保障房，都是剛需類產品。相對而言，改善型產品則較少。

??中原地產首席分析師張大偉也指出，目前北京一年的土地供應量大概在1000萬平方米，其中30%的限價房，40%的自住型商品房，真正用于商品 房開發的只有30%。這種用地規劃決定了商品房供給不足，特別是受此前政府調控政策和目標影響，中高端樓盤供給嚴重不足、更為稀缺。

??從需求側看，張大偉認為，在2009年、2010年樓市成交高峰期購房的剛需家庭，隨著收入增長、生育子女，到2014年、2015年，他們對 改善型住房的需求正急劇增加。同時，隨著單獨二胎政策放開，北京大約新增20萬戶生育二胎的家庭。“這個群體既有購房能力，也有強烈的改善型需求意愿。” 張大偉說。

??統計顯示：北京存量房仍以剛需和別墅為主，改善型120—200平方米戶型供應不足15000套，面積占比極低，遠遠無法滿足這一市場的需求。

??普通商品房項目蓄客難度加大

??值得關注的是，今年北京自住房的上市，以及未來5萬套自住房供應的承諾，讓不少剛需產品受到不小的沖擊。

??通州一開發商趙某表示，自住房的大量上市，使大部分有資格的普通購房者，都會抱著“有便宜就要賺”的心理，去申請有投資價值的自住房，普通商品房項目蓄客難度加大。

??目前北京共有恒大御景灣、金隅匯景苑和金隅匯星苑3個自住房項目，約7200套房源，超過117萬戶家庭進行了申購。

??北京工業大學副教授聶孝紅指出，自住型商品房優勢明顯。它擁有獨立的產權；而且價格在2.2萬元/平方米以下，讓剛需型純商品房失去了競爭力。此外，自住房將作為商品房項目的一部分，可以分享商品房周邊的交通等配套。

??受自住房入市沖擊，近期北京不少剛需盤降價入市，爭取以價跑量。與剛需樓盤低價入市相比，受中高端產品供給不足影響，一些傳統核心區域和亦莊等新區的中高端樓盤卻出現了量價齊升態勢，成為此輪樓市調整的抗跌績優股。

??在中高端市場中，一些具有良好區位優勢、品質和配套的商品房更是受到市場熱捧。以熱銷的亦莊金茂悅項目為例，該項目位于北京南部新的核心經濟增長極，高新技術和物流產業正快速集聚。更令購房者看重的是，從廣渠金茂府引入實驗二小，到望京金茂府、亞奧金茂悅引入景山學校，“金茂系”產品就開創了“名宅+名校”的模式，亦莊金茂悅項目有望再度引入名校也是該項目熱銷的因素之一。

來源：中國經濟時報

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