人民幣貶值加劇房地產市場分化 京高端住宅成投資熱點

　　近期人民幣貶值幅度之大歷史罕見。三月初，人民幣兌美元一度暴跌500點，跌幅超0.8%。已有市場研究表明，人民幣貶值導致很多投資型房地產客戶套現出逃，物業的價值將面臨空前考驗，一些價值較低的城市房地產市場熱度將迅速下降，同比有硬性價值支撐的物業仍將堅挺走高，地產市場進一步分化。

　　房地產市場分化加劇

　　中國外匯交易中心的數據顯示，3月12日人民幣對美元匯率中間價為6.1343，較前日繼續下跌16個基點，連續第三個交易日走低，再創年內新低。相比于今年首個交易日的6.0990，人民幣對美元中間價年內已貶值近0.58%。

　　其實，2月下旬以來，人民幣就展開了新一輪貶值，幅度超過1.4%。多位銀行金融市場部人士表示，人民幣近期貶值主要是為了打擊遠期結匯套利資金，抑制熱錢流入。

　　匯率風險控制中心的分析師認為，近期人民幣主動調節對持有大量套利、套匯的投資者來講，是一次比較大的沖擊。同時充分反映央行需要適時、適度引導市場投資者，以抑制過熱的人民幣升值預期。

　　然而，許多人擔心，一旦形成人民幣貶值預期，越來越多人的投資決策可能會受影響，并很可能傳導到房地產市場。短期內樓市將面臨下跌風險，從中長期看，中國的房地產泡沫將破裂。

　　此前強烈的人民幣升值預期，引得大量境外資金進入中國，投資于人民幣資產，以享受匯率升值和資產升值的雙重紅利。而房地產更是外資扎堆的領域，一旦人民幣升值預期減弱，外資撤出，房地產價格自然會受到影響。

　　中原地產的報告顯示，今年1月，該機構監測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。

　　業內人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節因素影響，但自2013年以來，三四線城市的新房成交量便一直處于低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

　　目前，許多投資者擔心，人民幣貶值將導致整個市場預期逆轉，促使投資者逐漸放棄房產這樣價格過高的資產。尤其是那些早些時候從海外涌入國內的資金，會因人民幣貶值而流出中國，或不敢再輕易進入中國市場，多種作用助推中國住房資產價格下跌。

　　專家表示，二、三線城市產業基礎不扎實，升級趨勢不顯著。因此，很多投資者出于對資金鏈的考慮，需要盡快把資金從資產中抽出來，因此產生局部降價的可能。

　　京滬領跑地位更加凸顯

　　與二、三線城市投資者拋售物業以套現，所造成的樓市走低不同，作為熱點城市的北京、上海依舊被各界看好。

　　日前，世聯行與上海同濟大學房地產研究所聯合做出的一份《城市房地產投資價值研究——分化市場中的價值探尋》的報告，給出了上百個中國內地城市，包括住宅、商業、寫字樓這些物業的投資價值指數，作為分化市場中的決策參考。

　　其中，北京、上海分列指數排行榜前2位，且其指數大幅超越第3名的重慶，被視為領跑型城市。在報告中，領跑型城市被定義為經濟高度發達、人口高度集聚的超大型都市，這些城市已經形成與其人口規模、消費能力相匹配的房地產市場，但有限的供給始終難以與旺盛的需求相協調，即便出現短期過剩也能快速去化，因此能保持更高的市場利潤率和溢價水平。

　　“市場的迅速分化，使尋找具有更高房地產投資價值的城市變得比以往更具意義。”《研究》的主要參與者、世聯行首席分析師吳志輝指出，一方面，支撐房價上漲、市場規模擴大的基礎，是城市人口與產業經濟兩大因素;另一方面，當房地產供給與人口、經濟發展產生的市場需求相協調時，才能形成房價合理上漲、市場規模有效擴大、具有投資價值的房地產市場。

　　值得強調的是，無論從城市人口規模、產業經濟實力、房地產市場規模的絕對水平來看，還是從這三方面的增長水平來看，北京、上海都具備其他城市無可比擬的優勢和競爭力。

　　在本次測算中北京和上海，不僅房地產投資價值指數高居百強城市之首，并且其投資價值指數的各項特征因子均大幅超過領先型城市，存在明顯的投資價值斷崖。事實上，北京、上海兩地近年來的市場表現也充分表明，無論是外部沖擊還是源于內部的宏觀調控、市場周期波動，對其房地產價格的影響都較小，對市場成交量的沖擊也能相較其他城市更快地被消化。

　　而作為投資價值領先型城市，北京、上海兩個特大型城市龐大的人口規模是其住宅地產投資價值強有力的支撐，在有限的土地資源里，其住房需求越旺盛，住宅市場的供求矛盾越突出，從而推動房價和盈利水平上升，因而投資價值突出。

　　另外，北京、上海還擁有豐富的教育、醫療資源。其中，北京高校的數量和質量，以壓倒性優勢問鼎全國城市排行榜。107所“211工程”大學中，北京擁有23個席位;“985工程”大學，北京擁有其中8所。在醫院方面，北京擁有51家三甲醫院，而在2013年11月發布的《2012年度中國最佳醫院綜合排行榜》中，北京協和醫院居于榜單首位。

　　京高端住宅受投資者追捧

　　北京市住建委網站顯示，1月19日至31日，全市共有8個住宅項目取得預售證，其中3個樓盤預售價格超過4萬元/平方米。由于此前北京對于樓盤價格的管控已經成為了業內的共知，“價格4萬元以上樓盤不批”的說法也甚囂塵上，因此上月這幾個高端項目獲批時，曾引起媒體廣泛關注，一些媒體甚至發出了“北京限價令松動”、“解禁”的驚呼。

　　據此，業內預計2014年高端住宅或將呈現全面走高的態勢，占據優質資源的核心區高端住宅項目將擁有更廣闊的升值空間，必將受到市場的廣泛關注。

　　2013年政府加大了對于中高端項目在預售環節的控制，尤其是下半年以來，每月得以審批通過取證入市的高端住宅項目寥寥無幾，而在去年年底更是直接暫停了4萬元以上項目預售證的發放。高端市場供應的短缺雖然一度造成了成交數據的下滑，但卻使得高端市場出現"日光"這一前所未見的現象，由此，也印證了高端住宅市場需求的充足與堅挺。據此，2014年高端市場將持續看好，特別是占據優質資源的高端住宅，將更加能夠脫穎而出，占據市場的制高點。其中，以擁有優質教育資源的高端住宅，最為投資者青睞。

　　以東四環片區為例，2011年，方興地產旗下廣渠金茂府成功將“北京十大重點小學”中的北京實驗二小搬進了朝陽，率先將將百年名校的教育承諾誠意兌現給業主。今年3月1日，北京實驗二小朝陽學校正式獲得美國綠色建筑委員會頒發的leed鉑金認證，成為目前亞洲首個獲此認證的學校。

　　作為綠色教育的典范，實驗二小朝陽學校無疑彌補了東四環區域乃至朝陽區域基礎教育配套不足的問題，國際優質教育資源也將對其地產價值起到推動作用。

　　據了解，由USGBC頒布的LEED體系被認為是全球綠色建筑評估中最完善、最具影響力的評估標準。該標準由可持續建筑場址、水資源利用、建筑節能與大氣、資源與材料、室內空氣質量、創新與設計過程等六大評估體系組成，按級別分為認證級、銅級、銀級、金級以及鉑金級，其中鉑金級為最高等級，獲得該級別認證項目必須全面滿足六大評估體系的綜合評分標準。從最終評審結果來看，北京實驗二小朝陽學校在多項評估維度中遠超鉑金級標準分值，其中節水效率、室內空氣質量、綠色教育等指標均達到滿分。

　　作為北京實驗二小的承建方，方興地產相關負責人表示，方興地產有責任為區域教育做出貢獻，并將百年名校的榮耀繼續傳承下去。據悉，實驗二小朝陽分校采用和廣渠金茂府住宅一樣的地源熱泵、置換式新風等先進科技系統，并綜合運用了12大綠色節能措施，在實際運營的近兩年里，學校環境基本不受外界噪音影響，周邊無工業項目，空氣環境質量符合國家二級以上標準，對身體建康無任何傷害。實驗二小朝陽學校不僅在建筑層面實現了低能耗、高舒適度，還注重綠色環保教育，學校有計劃地對適齡兒童進行綠色教育，實現優質素質教育資源的擴大輻射與輸出。

來源：中國網

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