中國房地產市場進入“混沌期”

　　2014年以來的中國房地產市場似乎可以用“混沌”來形容，一方面一些城市樓盤降價引發不少業內人士看跌樓市，一方面政策面的利好又令“看漲者”堅信向好預期。一時間，房地產市場未來走勢眾說紛紜。

　　3月23日，杭州蕭山區一樓盤正式降價，最高降幅達2700元／平方米，引起業內不小震動，甚至被視為當地樓市第二輪“降價潮”來襲。就在一個月前，杭州樓市剛剛經歷過一輪“降價潮”，一些樓盤降價幅度高達數千元。

　　而在房價一向“堅挺”的一線城市，也出現了房價松動的跡象。日前，位于北京大興區的一個項目以低于市場預期近3000元的價格入市，引起廣泛關注。

　　無獨有偶，在不少城市出現樓盤降價現象后，廣州、沈陽、杭州等多個城市又先后推出“墊首付”的營銷措施。分析普遍認為，是銷量欠佳和地產金融大趨勢雙重因素促使房企選擇了這種“激進”的營銷方式。

　　宏觀面的數據也佐證了房地產市場的波動。國家統計局發布的報告指出，2月份中國70個大中城市中，房價環比上漲的城市個數減少，持平的城市個數增加，漲幅略有回落。

　　更值得注意的是，今年1至2月，全國商品住宅銷售面積和銷售額雙雙出現了“負增長”，盡管降幅不大，但足以說明房地產市場面臨的壓力。

　　盡管如此，業內看好房地產市場的人士依然眾多。住房和城鄉建設部專家委員會副主任顧云昌說，個別房地產商為了回籠資金可能會把樓盤降價處理，但這并不是說房價都要降了，資金回籠后可能又會投向別的有競爭力的樓盤。

　　獨立財富管理機構諾亞財富近日也發布調研報告認為，2014年中國房地產崩盤可能性不大，但投資者需警惕個別城市風險。個別銀行的惜貸行為屬正常調整，銀行業普遍縮減房地產類貸款的可能性也不大。

　　“房地產行業上下關聯多個行業，仍是中國經濟的強有力支撐，系統性崩盤不利于中國經濟的長遠發展；加之地方政府對土地出讓金的依賴暫時難以改變、新型城鎮化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產行業崩盤的可能性稀微。”諾亞財富首席研究與發展官鄧偉巖說。

　　針對年初出現的第一輪“降價潮”，杭州市市長張鴻銘曾在全國兩會期間作出回應：“杭州房地產沒有出現崩盤趨勢”，既不存在大幅走低的可能性，大漲的可能性也不大。他還強調：“市場出現的少量價格變化，恰恰是市場競爭充分的體現”。

　　而在天能集團董事長張天任看來，這輪樓市降價的本質是“庫存太大，還是部分差樓盤促銷”。

　　“之前很長一段時間，各地政府過度依賴土地財政，大肆鋪攤子、建新城，城市建設變成了房地產開發，開發商和炒房團一擁而上，房價持續大幅上漲，樓市開發超出供需平衡和居民消費能力，遠超老百姓的承受能力。因此，房地產庫存太大，現金流緊張，出現樓市降價潮是必然的。”張天任說。

　　一個現象也值得注意，去年以來，已有萬科、恒大等多家大型房企涉足銀行業，業內分析認為，房地產企業之所以熱衷與銀行業“捆綁”，凸顯了它們對于流動性的擔憂，通過銀行這件“棉衣”，可以更好地達到“御寒”效果。

　　顧云昌也認為：“有漲也有跌，可以說今年的房地產市場進入了買方市場，加上目前信貸政策的收緊，房地產商日子不好過了。”

　　盡管如此，依然有很多業內人士看好房地產市場的前景，這來自于政策面的利好，特別是剛剛公布的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》將新型城鎮化上升到頂層設計的高度，加上京津冀協同發展等區域因素，給了房地產市場更多想象空間。

　　張鴻銘就在兩會上強調，從市場需求看，杭州樓市依然保持堅挺。“房地產政策不會發生變化，預期就有了保障。”

　　按照國家發展改革委的測算，未來中國新型城鎮化將增加2至3億城市人口，所需的配套資金將達到40萬億元左右。顧云昌也認為，今年《政府工作報告》提出著重解決好“三個1億人”問題，在城鎮化進程中，這“三個1億人”會帶來住房的剛需。

　　無論對樓市是“看漲”還是“看跌”，有一個事實是不容否認的：中國一、二線城市房產供應偏緊，但不少三、四線城市房產庫存已經十分嚴重。房價也從過去一路上漲進入到不同地區有漲有跌的新階段，出現了明顯的分化現象。

　　有分析認為，群眾有買漲不買跌的心理定勢，目前樓市陰跌的態勢肯定會影響買房者的積極性，加上目前國家整體貨幣趨緊的形勢，銀行對于購房貸款的控制非常緊，一些銀行甚至已經叫停房貸，也影響了購房的需求。

　　對此，張天任認為，出臺政策要避免一刀切、矯枉過正，既要嚴厲打擊投機炒房行為，又要保護合理的自主需求。如對首次購房貸款放松，進行首套房貸利率優惠、公積金貸款上限放寬等。

來源：新華網 郭鑫 劉剛 商意盈 譚喆

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