商業地產初現創意商業模式投資仍是熱點

　　錢存銀行，利率跑不過CPI；股市、黃金漲漲跌跌，不好把握；投資住宅，又面臨政策打壓和市場波動的風險。那么在當前的市場環境下，津城廣大投資者如何規避通貨膨脹，使自己的錢包不“縮水”呢？

　　記者為此采訪了天津部分房地產業界的專家，他們建議，對于那些仍舊熱衷房產的投資者，當下暫時不要考慮投資住宅，而“不限貸、不限購”的商業地產項目憑借“穩定經營”和“超高回報”將是非常好的投資品種，其中商鋪則是最佳之選。

　　不過，記者在走訪中發現，近年來津城涌現出不少商業項目，直接導致了同質化競爭激烈，同樣為商鋪投資“增值”帶來了考驗。那么投資什么商鋪，怎樣獲得更好的收益呢？這些是津城投資者考慮的首要問題。天津中原地產投資分析經理陳晰指出，商鋪投資重要的是要考慮商鋪的客觀條件、定位、環境等綜合因素。

　　商業地產項目供應量激增 武清、津南過剩

　　天津中原地產投資顧問部的數據統計表明，2014年前2個月天津商業地產成交量和成交均價與2013年同期相比持平。由于受春節假期、淡季等因素影響，商鋪成交量處于低迷狀態，成交量近5萬平米，成交均價為15871元/平米。

　　從前2個月的市場供應量來看，較2013年同期激增，翻了近四番。尤其是武清、津南出現供應量過多的情況，武清區的“第六城”和津南區的“盛旺商業街”分別供應74261平米和74033平米，成為供應體量最大的項目。米立方和建鑫城等項目的加入，更是加劇了津南商業地產供應量的過剩。

　　從區域成交價格來看，中心城區商鋪成交價格最高，遠郊區縣價格次之。和平區商鋪售價普遍在50000元/平米以上，為天津商鋪價格最高的區域，其次為南開和河西區，南開區以沿南京路及延長線和長江西道板塊、奧體板塊商鋪價格高達40000元/平米，例如金融街南開中心項目，商鋪區間價格在30000-70000元/平米之間，奧體板塊的融創奧城商業廣場商鋪均價達43000元/平米以上，河西區以大沽南路沿線的商鋪價格最高。

　　商業地產競爭激烈 創意商業模式初現

　　據了解，天津目前租售及待售商業項目共70余個，主要集中分布在南開區、河北區、津南及西青區等人口密集區。陳晰預測，未來幾年還將會有更多的商業項目入市，其主要原因是去年9月至11月的“拿地熱”，天津多個地塊拍賣成功，為商業市場提供了足夠的土地資源。

　　記者通過咨詢多家商業項目了解到，除1月份開業的永旺夢樂城外，今年預計開業的還有紅星國際廣場玫瑰天街、天津嘉里中心、威尼都、北寧灣環宇城等多個項目，這些項目的入市，將以其豐富的商業業態拉動消費，同時也填補了所在區域的商業空白，帶動新商圈的形成。不斷增加的新商圈與金街、濱江道、小白樓等老商圈遙相呼應，多中心的商圈格局已逐漸形成。總體來說，天津商業的發展正在由城市核心區域向外圍區域擴展。同時購物中心提供的產品、服務和文化體驗也在不斷豐富，使津城商業地產水平得到進一步提升。

　　商業項目的不斷涌現，也導致了商業地產的激烈競爭，開發商和運營商也在不斷地豐富業態組合和文化內涵，以差異化和創意特色作為競爭利器，商業地產的創意模式初現，并呈現出“創意化、多元化、精細化和內涵化”的四大特點。

　　目前，天津幾大商業項目均有各自特色的創意商業模式：例如天津遠洋未來城主打都市時尚家庭生活體驗；紅星國際廣場采用獨特的“雙街雙MALL”模式將形成有效地客流共享；米立方主打以水上樂園為主題的風情商業街；去年12月份開業的空港燕莎奧特萊斯，定位為歐洲小鎮式奧特萊斯主題購物廣場，天津大悅城以現代文藝青年為目標客戶群，其城北區的文藝街區“騎鵝公社”更是創意的聚集地，是天津文藝新青年的潮聚圣地，也是全國首個環境景觀化、業態主題化的購物街區。從建筑形態、氛圍營造、品牌組合、運營理念全面打造集原創的、顛覆的、藝術的、唯一的、不可復制的文藝街區。

　　商鋪“淘金”仍是投資熱選

　　由于投資渠道過窄，閑余資金流向單一，商鋪投資仍受置業者青睞。記者在津城多個商業項目售樓處看到，不少置業者前來咨詢商鋪銷售信息。市民齊先生告訴記者，他原打算購置一套住宅用于投資，但現在住宅政策趨緊的勢頭依然沒有放松，房價下跌的預期更是讓他打消了念頭，他開始四處尋找好的商鋪投資項目。再談到為何選擇商鋪作為投資理由時，他說買個商鋪日后不管是放租還是自己做點小生意，都很容易回本。記者發現，像齊先生這樣的投資客不在少數，只要資金狀況允許，投資者大都傾向投資相對保險、且回報率高的商鋪。

　　合富輝煌天津公司研究發展中心市場總監任炯在接受記者采訪時表示，投資商鋪仍有很大的收益空間，商鋪投資不受限購政策影響，只要有資金，就可以買，只要地段好，商鋪一般都不愁租不出去。雖然電商對實體店影響較大，但還有很多生意是電商不能完全代替的，商鋪投資仍是置業者最熟悉、最保險、最穩定的投資渠道。

　　記者發現，除商鋪之外，性質靈活的商用公寓產品近期也成為不少投資者的“香餑餑”。據天津中原商業研究中心數據統計顯示，中心城區仍為天津公寓市場主要成交區域，成交均價為18297元/平米，占全市成交的51%。環城四區以津南區、西青區為重點成交區域。隨著天津外圍區域的加強建設，公寓項目繼續向外拓展，環城區域公寓市場逐漸擴大。商用公寓既可以作為住宅出租，也可以作為酒店式公寓自住，優勢相當明顯。特別是配套齊全，交通便利的核心地段的公寓更是備受投資者青睞。

　　投資商鋪需謹慎 專家支招旺鋪投資

　　“一鋪養三代”的廣告語雖然有些夸大其詞，但也反映出商鋪的超高的投資回報率，同樣投資風險也隨之加劇，尤其是商鋪投資市場存在著較多的商業后期經營問題，因此投資者必須更加的謹慎。天津中原地產投資分析經理陳晰建議，商鋪投資要綜合考慮商鋪的客觀條件、商場的經營定位等多方因素。

　　建議1：中心城區商鋪價值永遠存在

　　“地段、地段、還是地段”，這是投資房地產成功的一大秘訣，商鋪也不例外。對商鋪來說，最有人氣的地方才最有價值，這也是由其成熟的購物環境、鼎盛的人氣決定的。一般來說，在資金充足的情況下，中心城區是投資者首選。憑借其歷史賦予優越的地理位置和便利的交通優勢，已形成的較為成熟的商圈，投資風險相對較小。

　　建議2：環城遠郊“潛力鋪”靜候升值空間

　　中心城區商鋪的商業價值顯而易見，但對于置業資金不富余的投資者，尋找一些尚處于發展階段的商鋪，以相對低價購入等待增值，應該說更為現實。

　　建議3：注重經營業態的實用性選擇好的物業

　　商業地產的后期物業，對租金收益及升值保值也有較大影響。好物業能促進商鋪、公寓進一步升級，價值得到更大提升。因此，挑選商業地產前，要對其物業進行仔細研究考察，避免置業失誤風險。所選商鋪要結合經營業態的實用性，居住氛圍比較濃厚，或潛在濃厚的社區，有助于預判商鋪未來的成長空間。

來源：北方網　

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