2014年中國房地產將由供應導向轉向需求導向

　　從2014年年初的至今的十二周中，剛剛過去的一周是主要一二線城市商品住宅數據唯一的一周實現普遍性的周環比增長普遍向好的一周。此前，主要的一二線城市周成交數據同比幾乎均有 2 成的下滑，同時環比數據也持續下降，市場疲態明顯。

　　1、2014 年市場主要的邏輯已經發生了根本性的變化，無論是看多和看空者，都必須要承認這個事實。從 2000 年前后開始的房地產市場的一個大上升周期之中，房地產市場的演變的主要邏輯是供給不足。也就是供給決定論，這是房地產市場的主要邏輯。并且每一次政策的出臺和執行均對供給造成了負面緊縮的影響。但從調整周期看，2008 年的調整和 2011 年的調整，均可以視作需求的調整，需求出現了負面的變化，才出現了在主要邏輯供給不足的前提下出現市場的調整。所以，明確 2014 年將可能不是供給的邏輯來主導，而是一個需求的邏輯來主導。

　　2、從2014年年初顯示的就是，需求的弱勢表現的原因，也是大家耳熟能詳的原因：1、房價上漲，透支需求；2、成交量上升，透支需求；3、購房貸款緊縮，抑制需求；4、經濟下滑預期，拉低需求，等等諸如此類的原因，都對房地產市場需求形成了沖擊。丌得丌承認在 2014 年年初就呈現了比較大的疲態。同時，從供給數據上看，雖然 2014 年的土地出讓收入再創新高，但實際商品住宅市場的出讓面積幵未見有顯著增長，甚至一部分城市的土地出讓面積還呈現萎縮態勢，供給丌足的態勢幵未見有顯著緩解。新開工的數據也值得關注，這將決定了未來三個季度左右的商品住宅的實際供給量，而 2013 年商品住宅的新開工面積增速顯然沒有達到 2013 年的銷售面積增速。

　　實際上，2013 年房地產行業正處于一個去庫存的狀態之下，而不是一個補庫存。雖然統計局的存貨的指標（待售面積）有所增長，但這些存貨里包含了很大一部分待而丌售的面積。對于 2014 年這樣一個需求調整的房地產市場來看，我們認為 2014 年的補庫存可能阻力也很大。這部分阻力可能來源于 1、資金投向回避房地產行業；2、土地改革的初期抑制效應；3、開發意愿不足。在一個去庫存的周期中，一旦價格的下降到一定幅度，成交量就會有顯著回升。 我們認為房地產市場的調整最多是一個中期調整，周期應該在 9 個月到 15 個月之間。

　　3、需要強調的是，本周的回暖不能夠說明趨勢性的問題，但這種表現可以理解為本輪調整為需求主導的調整。 這種調整在沒有非常嚴重的外部因素影響下，調整會存在比較大的起伏，存在時間換空間的可能性。從企業推案情況看，企業的降價意愿基本可以理解為從市場單方面上行中價格持續上漲，已經轉化到開始動用一些價格工具來進行促銷，雖然幅度不大但效果還比較顯著，市場接受度也較高。從 3 月份迄今為止的數據看，3 月份全月的數據可能還是同比 2013年的數據疲弱，但縮量的幅度已經沒有此前的數據大。因為根據一般經驗，3 月的成交量基本能夠體現了一年的成交量水平，相信 2014 年市場一定存在一些波動。

　　4、對于開發企業來說，需求周期中需要注意三點問題：1、需求在初期的彈性最大，如果不及時運用價格彈性工具，后期使用降價手段的效果會非常之差；2、早期成交量的放大可能代表著未來需求的進一步衰減，需要時間來換空間；3、需求的周期一般在 9 個月至 15 個月左右，先跑后投的節奏至關重要。此外，需求周期中，又是一次強勢企業對于弱勢企業的屠戮，行業集中度將繼續上升。

來源：和訊房產

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