新型城鎮化將使三四線樓市供求達到平衡

　　當所有關注的焦點都集中在今年房地產政策的方向定調時，住建部部長姜偉新僅給出了簡單的四個字—雙向調控。

　　一時間，各種揣測的聲音頻頻，究竟調控兩端會觸及哪里？究竟是供需層面的“雙向”，長短期調控的“雙向”，還是不同城市之間的“雙向”？

　　在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森表示，一手抓嚴格完成保障房、自住型商品房的任務，一手放開商品房市場，兩者平衡推進，是他理解的“雙向調控”。

　　談及三、四線城市目前的發展現狀，黃其森指出，“現在業內人士在全國房地產未來走向上意見大相徑庭，"崩盤論"此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現供應量過大，但我并不認為三、四線城市會出現恐慌性拋盤。”

　　在黃其森看來，隨著新型城鎮化的推進，以及戶籍制度改革的逐步推進，人口的進入必然帶來需求的增長，從而使三、四線城市達到供需平衡。

　　三四線機遇風險并存

　　杭州、常州個別樓盤降價亮起的紅燈，提醒著未來二、三線城市樓市存在的風險。

　　“房地產有漲有跌，杭州樓盤作一些調整，有利于整個市場健康發展，這是給房地產市場提個醒。”黃其森認為，房地產“崩盤論”是危言聳聽。

　　事實上，在泰禾的發展布局中，也涉及不少三、四線城市。對此，黃其森表示，只會去經濟發達的地方。

　　“我們在福建也進入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區，但經濟實力超過很多省會城市，這樣集中在一起，也很容易形成規模效應”黃其森說，目前泰禾布局在北京、福建、長三角以及珠三角，“項目規模最多不超過200畝，這樣可以實現快速周轉和去化。我們也放棄了很多新的機會，在我看來，如何能夠對自己的戰略目標有一個堅定不移的執行和把握，便是有所為有所不為。”

　　在黃其森看來，相比住宅，更應該警惕三、四線城市商業地產的風險。“商業地產不同于住宅，難點是后續的招商運營，但現在很多企業并不具備這些能力。”

　　三、四線城市的降溫越發明顯，中原地產研究部統計數據顯示，2013年全年，15家標桿房企在一線城市合計銷售額為2304億元，在二線城市銷售額為4446億元，在三、四線城市合計銷售額為678億元。

　　國家統計局上月發布的報告也顯示，全國房價環比下調的城市達6個，其中大部分是三、四線城市。

　　黃其森表示，隨著新型城鎮化的推進，如果戶籍制度改革可以跟上，人口的進入必然帶來需求的增長，三、四線城市還是可以逐漸達到供需平衡。

　　“雖然一些三、四線城市確實出現供應量過大，但這并非是不能解決的問題。”黃其森說，在一線城市進入后城市化時代時，三、四線的城市化正要開始加速。同時，三、四線城市也需要發展產業，改善城市商業與市政配套，以吸引人口的流入。

　　“新的市場剛剛開始”

　　伴隨著調控范圍的擴大，周期的拉長，“房地產黃金十年已經過去”的言論不絕于耳。但在黃其森看來，在經歷了市場的洗牌后，新的市場剛剛開始。

　　“之前可以說是全民都在做，大家也感覺過去房地產行業有錢就行，不需要專業，但現在會越來越需要專業化”黃其森表示。

　　去年，泰禾以“黑馬”的姿態沖入北京市場，并迅速拿下了幾宗熱門地塊，一時間成為業內關注的焦點。

　　對此，黃其森告訴《每日經濟新聞》記者，融資成本的高低取決于與金融機構怎樣談判對接，“泰禾到了一定規模后，議價能力相對較強，基本上一個項目都會有三五家金融機構來對接融資，最少也有兩家。”

　　黃其森透露，泰禾今年的銷售目標預計是250億元，其中北京市場是發展重點。

　　在其今年的提案中，黃其森建議，北京的自住房政策應該在房價高昂的特大城市推廣。而對于市場調節的部分，政府應放開預售許可證管理。

　　“除保障房與自住型商品房等特殊房產用來解決中低收入人群的住房難題，屬于政府干預行為，其他方面完全可以讓房地產更多地回歸市場調節中去，讓各類人自主選擇。”黃其森說。

　　黃其森：

　　一手抓嚴格完成保障房、自住型商品房的任務，一手放開商品房市場，兩者平衡推進，是我理解的“雙向調控”。

　　現在業內人士在全國房地產未來走向上意見大相徑庭，“崩盤論”此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現供應量過大，但我并不認為三、四線城市會出現恐慌性拋盤。

　　杭州樓盤作一些調整，有利于整個市場健康發展，這是給房地產市場提個醒。

來源：每日經濟新聞

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