房地產市場集中度加大對行業發展不利

　　越來越多證據顯示馬年樓市處于一個危險的時刻，除了任志強與王石等人的警告外，有學者認為，縱觀世界經濟發展史，很少有國家的房地產市場可以連續十多年持續上漲而不調整的。

　　如今已有太多的跡象顯示，我國房地產市場自2003年以來的黃金發展期即將結束。一些數據似乎也在支撐著這樣的判斷，某機構統計數據顯示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。

　　但是，解讀這樣的數據與現象要特別小心。因為中國樓市似乎成了一個九命貓，摔了幾次仍從絕境出觸底大反彈。最典型的是2009年二季度與2013年二季度兩次樓市戲劇性的大逆轉。2008年樓市狀態是非常危險的，那時中國經濟是需要樓市的火車頭啟動，將中國經濟拉出低谷，然而，隨即展開的大反彈和延續性的刺激讓中國樓市不僅僅成為絕境中的白衣騎士，在出現明顯的過熱和經濟泡沫后，刺激性的貸款和源源不斷的貨幣超發，將中國樓市推向了一個并不是很好的境地。成交量被腰斬，可能會對樓市不利，但至于價格是進入下跌通道，兩點是關鍵性決定因素：貨幣超發否？政策真實意圖是什么？

　　2013年樓市的大反轉與2009年樓市的大反轉雖然啟動原因不同，但卻出現驚人的歷史重演，其形成驚天大逆轉的機制幾乎完全一致，但由于當時我們沒能及時關注這種狀況，致使樓市從冰海兩重天的狀態瞬間轉換成為萬馬奔騰的暴漲狀態，大量的城市出現了超過20%的上漲幅度。2013年樓市突然暴漲出現了一個空頭死絕的形態，從樓市輿論以及街頭巷尾的談論中就可以看出這種狀況是如何發生的。樓市的暴熱讓死空頭們或改口，或被自己的粉絲圍殲。就街談巷議來看，政府不希望房價跌的談論越來越多，而此后的調控政策執行力度松得不能再松了，大量的資金蜂擁涌入房地產市場，在一線城市帶領下，全國樓市出現了爆炸性的牛市行情。溫州與鄂爾多斯樓市兩個倒霉蛋不但沒有成為警示泡沫出現后的破壞性后果，反而成為政策松動的借口。這樣一輪樓市的牛市行情，先不說給中國經濟帶來了重大隱患，僅僅就對樓市的生態改變，已經是非常惡劣了。

　　地價大規模地上漲，大量中小房地產企業已經從這個高速運轉的機器中甩了出來。寡頭壟斷不斷集中，出現了所謂的“千億俱樂部”集團。媒體分析稱，從萬科的一家獨大，到與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭霸”，千億房企擴容徹底引爆了2013年的行業沸點。另外，2013年全年銷售業績已經超過600億元的華潤置地、世茂地產等標桿房企，也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。對此，有研究機構預測：房地產行業集中度將進一步上升，2014年有望首次出現雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進入2000億行列，而千億俱樂部還將繼續擴容。

　　對于這樣一個判斷我們暫不做評價，但有一點是確證的，樓市寡頭壟斷情形正在加劇，房地產市場的集中度正在加大，這對于整個房地產市場來說，是非常不利的。歷史屢次證明，寡頭壟斷無論在市場經濟，還是在古代的專制型經濟，都會導致經濟的低效率，扭曲經濟公平的基本理念。大量的中小房企失去了在樓市生存的機會，大量開發商已經認識到，只漲不跌的樓市對于自己發展是致命的，沒有回調，成本會越來越高，直到被擠出市場。對于購房者來說，只漲不跌的房價將市場機制內在核心理論價格波動調節模式架空，表面上說我們更加市場化了，但從實質上來說，我們離市場內在本質越來越遠，市場從來就不是從表面上建構出來的。

　　回顧這些歷史，對于馬年樓市走勢至關重要，至少我們可以得出這樣的一個教訓，我們調控系統是不能少的，放任價格機制僵化式上漲（其實已經背離市場，根本就失去了價格調節機制了，是虛假的市場）會導致破壞性的后果。現實從來就不是在市場與政府之間進行單項選擇的命題，在中國文化背景下，市場經濟應當是人們自覺建構出來的，而不僅僅是表面性建構出來的。

來源：中國行業研究網

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