房地產政策轉向 2014年房價將迎轉機

　　又到盤點展望時。2013年中國樓市大步疾奔，有磕絆跌撞。這一年，一二線城市地價、房價相輔上漲，與三四線城市分化加劇；

　　2013這一年，數家房企業績激增，千億俱樂部成員數翻倍，拿地激進，融資興起；這一年，新型城鎮化和土地改革成了業內外人都要說兩句的熱點；這一年，最大變化在于中央對房地產市場政策思路和管理方式的轉變——控壓減弱，引領市場自主變成主旋律。

　　而2014伊始，《新華有約》特邀中國房地產學會副會長陳國強、北京大學房地產研究基金中心副主任杜猛、世聯地產北京公司副總經理劉春巖，以及華創房地產研究院院長程崇山四位，從政策、土地、市場、企業各方面一起追憶與憧憬，剖析房地產市場表象和內核。

　　全年政策變化呈棗核形 調控最高境界是“無為而治”

　　陳國強把去年政策變化概括為“兩頭緊、中間松”——形如棗核。“兩頭緊”就是年初和年末分別出臺的“國五條”和“18城新政”。“中間松”是從4月到10月的半年多時間里，中央未明確對調控做出進一步具體指示。可以把那段時期成為政策的“靜默期”或者是“真空期”。縱觀去年的從頭至尾，可以看出政策的變化和轉向非常明顯：其中的重要節點就是10月底習近平總書記的講話。緊接著就有三中全會、中央經濟工作會議，以及中央城鎮工作會議等一系列會議與相關文件作支撐。因此可說年初確立了方向，年中觀察動向、年末修正走向。

　　從政策和市場的角度可以觀察得出，中央政府的管理方式有些趨向于道家“無為而治”。就是并非什么也不做，而遵循事物的自然趨勢達成無為無不為，無治無不治。而管理的清淡和市場的活躍形成鮮明的對照，這也反映出市場的野蠻生長能力，或者說是凸顯了行業的深厚內力。陳國強認為，“國五條”是上一屆政府樓市調控的句號，而習總書記的講話可看作是新政的開端，由此發端，之后一系列重要會議的文件等于是對新的調控邏輯的逐層展開。從這個角度看，這一屆政府的手法很特殊，未來市場的看點會很多。

　　70城房價不足代表全國 激流之下泡沫許多

　　而杜猛堅持“背離區域性談房價無從談起”的觀點。他認為，片面數據讓我們慣性地一談房價就說北上廣深。的確，這四大城市占中國房地產可開發面積的21%左右，但總銷售額卻只占12%。他們的確頗具代表性，但不是全部和絕對。

　　我國有680多座城市，包含14個行政單列市、79個省屬行政單列市、288個地級市、655個縣級市、2000多個縣、19000多個鄉。既然以上這些市、縣、鄉、鎮都隸屬于中國范圍，那當地的房價當然也是中國房價。而機構一直用70個城市代表幾倍甚至幾十倍于樣本數的地方。這是不足為據的，是以偏概全的。所以杜猛認為，談中國房地產，首先要明晰范圍。中國是一個整體，房價就應是國土范圍內的全部，不是區域性的。

　　同時杜猛表示，2013年我國房地產市場的區域分化已清晰形成，而且非常嚴重。比如只要是限購的城市，基本上都面臨供求關系失衡造成的價格過快上漲。因為漲，所以限；由于限，不停漲；成了一個首尾銜接的“怪圈”。

　　三四線城市有漲有跌，主流還是漲，因為三四線城市也在高速發展，甚至發展空間比已基本成型的一二線城市還要大。但一片繁榮之下，也確有搖搖欲墜的如溫州、鄂爾多斯。杜猛相信，在全民房地產的狂熱下，還有許許多多的溫州和鄂爾多斯，只是沒有曝光出來。因為地方政府、開發商和購房人為了各自利益的粉飾太平。綜上所述，區域的片面和泡沫的隱藏會致使分析和判斷市場的失真。

來源：新華網

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