宅基地改革分歧尚存 小產權房將分類處理

　　在去年11月國土資源部、住建部聯合下發“緊急查處小產權房”的通知之后，圍繞小產權房能否轉正、何時轉正的諸多問題就牽動著無數人的神經。

　　在去年11月國土資源部、住建部聯合下發“緊急查處小產權房”的通知之后，圍繞小產權房能否轉正、何時轉正的諸多問題就牽動著無數人的神經。

　　目前，由國土、住建兩部委聯合推進的小產權房整治只是針對正在建設、正在銷售——也就是近兩年新增的小產權房，而對于更多的早已有居民入住的“存量”小產權房，由于歷史情況復雜，有關部門將會區分不同的情況分類研究、分類處理。

　　未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產權房，通過補辦相關手續，繳納相應的稅費之后，納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內；而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，非法占用耕地和基本農田的，建筑設計施工質量存在嚴重問題的“小產權房”，則采取改建或者拆除的強制辦法。

　　原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，未來對小產權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。目前較為關鍵的是，需要盡快統一有關方面對十八屆三中全會后關于“建立城鄉統一的建設用地市場”的認識，在此基礎上，再出臺更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產權房問題。

　　分類處理

　　十八屆三全會公布《關于全面深化改革若干重大問題的決定》之后，一些專家認為，其中提出的“建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，實際上是對小產權房“轉正”發出信號。但緊隨之后，國土部、住建部聯合下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，撲滅了各地對小產權房的熱炒。

　　距離上述通知下發已逾兩月，國土部、住建部對小產權房的新一輪聯合清查仍尚未結束。截至目前，兩部委主要是在北京市昌平區、通州區、懷柔區，河北省石家莊市欒城縣，海南省海口市，廣東省廣州市花都區、內蒙古呼和浩特市賽罕區等地，督辦查處在建、在售的小產權房。

　　在本輪對小產權房的查處中，北京、海口兩市政府的整治力度都很大。去年底，北京多名村官因為違法違規建設小產權房被處罰，其中懷柔區廟城鎮桃山村原村主任常勇被判刑期為10年，罰金45萬元；北京紫輝農業發展有限責任公司法人代表李某，因違法建設小產權樓房對外銷售，被判處有期徒刑兩年。海口方面，僅龍華區新海村一次被拆除的樓房就有9600平方米，建設成本有1千多萬。

　　北京、海口都對在建、在售的小產權房都敢于動“硬骨頭”，但對于一些同樣屬于小產權房，但已經有大量居民居住的社區，這次大規模的整治并沒有涉及。位于北京通州區張家灣鎮土橋總站附近的太玉園，里面有上萬人居住，是北京最大小產權房，去年曾出現在北京公布的79個小產權房清理名單中，但在這次并沒有受到任何影響。本輪針對在建、在售的小產權房整治，北京國土局遵循的一個重要原則是“分類處理”。所謂“分類”，簡單來說，就是尊重歷史，著眼現實。對在售、在建小產權房是“零容忍”，堅決遏制；對在《土地管理法》出臺之前形成，或者是在以往城市拆遷中安置等這些歷史情況比較復雜的小產權房，則在以后采取其它辦法來處理。

　　對于下一步有關方面將會采取何種辦法來處理很多省市都存在的龐大“存量”小產權房，接受經濟觀察報采訪的國土領域專家均表示，應該采取分類處理、有條件合法化的辦法措施，再往進一步說，就是通過補繳一部分稅來加以規范小產權房，把其納入現在官方推進的住房保障體系中。至于這樣的建議能否被國土部等方面采納，目前未知。一位不具名的前國土部官員對經濟觀察報表示，此前在國土部任職的一位副部長也曾主張采取分類分析，來化解歷史上形成的小產權房問題，但之后并沒有兌現成具體的政策措施來執行。

　　中國土地學會副理事長、國土資源部咨詢研究中心特邀咨詢委員黃小虎表示，地方政府在處理小產權房問題上已經有所創新。比如，深圳市政府去年底已經正式發文，決定從今年4月1日起，將部分歷史遺留違建的小產權房“轉正”為限價商品房，深圳的做法對國內其它省市頗有借鑒作用。

　　分歧尚存

　　鄭振源、黃小虎都是竭力主張給小產權房“轉正”的專家，對于未來將會具體采取何種具體的措施來處理小產權房問題，兩人都有同樣的擔憂：目前土地重要管理部門與一些地方政府、專家學者，對《決定》中相關集體土地改革政策的理解并不一致，而集體土地改革政策對未來小產權房的命運至關重要。

　　全國政協常委、全國政協經濟委員會副主任厲以寧在公開場合多次表示，對農民在集體土地上建設的小產權房，應該分類對待，比如，有的農民在自己宅基地上建的房子，只要通過補繳稅費，就應該允許農民自由買賣。全國政協常委，全國政協經濟委員會副主任胡德平也認為應該為小產權房“轉正”。

　　胡德平在公開場合表示，有關部門把農村土地上開發建設的房屋稱為小產權房，其實就是“所有制歧視”。《決定》明確提出，要“建立城鄉統一的建設用地市場”，并允許農民的土地經營權、農村住房財產權的抵押、擔保和轉讓之后，下一步對于農村的改革，要禁止的應只是違反政府規劃的，擅自改變土地用途建設的違法建筑，而不是針對所有的小產權房。

　　他認為，在《決定》頒布之后，那種認為房屋只能建在國有土地上才算合法，并繼續征收農民土地搞房地產的做法“今后恐怕行不通了”。

　　與厲以寧、胡德平等人的觀點不同，對小產權房持否定態度的官員和專家也不在少數。對于《決定》相關集體土地的改革，中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文公開表示，只有屬于集體經營性建設用地的，如過去的鄉鎮企業用地，在符合規劃和用途管制的前提下，才可以入市；農民對宅基地只有使用權，建在宅基地上的住房才是農民的私有財產，宅基地不允許自由買賣。

　　農業部和國土部官員也多次提到，對于大眾關注的農村宅基地，很多人誤讀了《決定》，實際上下一步政策還是禁止農村宅基地自自由買賣，“決不允許城里人到農村買地建房的所謂‘逆城鎮化’行為。”

　　對于這些爭議，中國人民大學經濟學教授陶然認為，這需要中央新近成立的全面深化改革領導小組，在相關部委與地方政府、專家學者之間進行溝通協調，統一認識之后，才能進一步推動相關議題的一系列深層次改革。

來源：經濟觀察報

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