純商品房轉向中高端競爭加劇大戶型現滯銷

　　隨著純商品房成交地塊土地成本的高企以及自住型商品房大量推出后，在純商品房市場，產品結構由剛需產品逐漸向中高端市場轉移，未來純商品住宅市場“中高端化”的趨勢越來越明顯。然而，記者調查發現，在商品房市場中高端化背景下，北京中高端市場也開始出現分化，產品競爭逐漸加劇，部分大戶型出現滯銷窘境。

　　現象

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　　門頭溝某項目：近200套房源3個月成交39套

　　在今年迅速崛起的門頭溝區域，一些大戶型產品也出現滯銷狀況，以該區域某個大戶型產品為例，來自北京住建委網站數據顯示，去年9月底，該項目推出198套中大戶型新房源，價格從每平米3.6萬至每平米4.7萬不等。但近四個月過去，除了39套成交，11套顯示“資格核驗中”，13套顯示“已預訂”之外，其余136套均處于“可售”狀態。

　　記者調查發現，該項目周邊主要以老小區為主，目前二手房價格大多未超過每平米3萬，如此強烈的價格落差，成為該項目滯銷的一大原因，此外，項目周邊缺乏高端項目成片開發，因此，形成高端住宅區尚有一定難度。

　　此外，一新房項目銷售人員表示，“門頭溝山水自然條件優越，對改善型購房者，尤其是京西改善型人群有很大吸引力。然而，與中央別墅區、西山板塊等傳統高端板塊相比，門頭溝的吸引力和知名度還有待加強，也是導致區域一些大戶型項目銷售不理想的原因。”

　　去年12月18日，住總融創駿洋聯合體58.66億奪得門頭溝新城地塊，造就北京新總價地王。而新地王所在的門頭溝區域，也受到了越來越多的關注。門頭溝一直以來供應量不是很大，隨著品牌房企打造的項目即將入市，將會彌補京西供應量的不足，對于區域將起到一定助推作用，高價地塊成交也將會激發市場信心。

　　現象

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　　京杭府：逾半年去化率不足兩成

　　位于通州區新華大街與新華北路交叉口的京杭府項目，于去年6月首次開盤。記者近日在住建委網站上查詢發現，該樓盤批準銷售套數為240套，批準銷售面積為51138.24平方米，但截至目前，樓盤已簽約住宅套數僅為43套，已簽約面積為8521.81平方米。

　　也就是說，在過去7個多月時間內，即便在市場整體向好的背景下，該樓盤去化率僅為18%，尚不足兩成。

　　京杭府位于通州的傳統密集型商業地段、通州老商業中心，周邊匯聚了眾多大型商場、醫療體系和餐飲，交通較為便利。據記者了解，該樓盤主要面向改善型人群，戶型面積為180-260平方米以上3-4居，定位為北京財富階層置業、理財的首選產品。

　　業內人士表示，一般來說，大戶型的銷售情況要結合區位和客群特點，目前通州仍是以剛需客群為主，所以一些定位偏中高端的產品銷售速度會慢一些。

　　大戶型更難出手

　　雖然單價低于中小戶型，但因面積大，總價高，大戶型二手房的出售難度還是明顯高于中小戶型，三元橋、東直門、勁松等多個區域的經紀人告訴記者，大戶型的總價太高，肯定沒有剛需的戶型賣得快。“小戶型總價低，購買的門檻相對也比較低，不管是剛需還是小部分投機的人都會選擇小戶型，畢竟也更好倒手。”一位經紀人表示。

　　準備在西紅門附近購買二手房的小李稱，一些性價比較高的小戶型賣得很快，“我第一天看上一套60平米的，第三天打電話就賣掉了，但大戶型比較難，我最早看房的時候看過一套大戶型房源，一個多月了，還在那掛著。”

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，從去年四季度以來我愛我家的房屋交易數據來看，12月份100平米以下中小戶型房源的成交均價與上月相比略有上漲；100-140平米之間中大戶型房源的交易均價與上月相比基本持平，而140平米以上大戶型房源的交易均價，與上月相比則下跌了2.5%，100平米以上中大戶型房源價格的持平或下跌，使得四季度北京二手房價逐步企穩。

　　現象

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　　大戶型二手房價格明顯回落

　　在二手房市場中，大戶型的成交單價歷來都低于中小戶型，日前，記者在走訪中發現，和去年年初相比，大戶型二手房更難出手，且其成交單價和中小戶型的成交單價差距拉大。我愛我家成交的房屋統計數據也顯示，目前，140平米以上大戶型房源的交易單價最低，與100平米以下中小戶型房源的交易單價相比低了16%，而2013年年初時這一差距僅為12%，并且，與去年年初時的房價相比，大戶型房源的房價漲幅最低。

　　價格率先松動

　　值得關注的是，大戶型二手房的區域特征是比較明顯的。21世紀不動產的統計顯示，100平米以上大戶型成交較為活躍的區域主要集中在東部、北部和西北部，其中望京區域、CBD區域的套總價和戶型面積排名靠前，為典型的中高端區域，其他區域大戶型二手房的成交相對較為平緩。

　　事實上，為了更快銷售，不少大戶型業主主動調低了價格。21世紀不動產安信瑞德多家門店反映，隨著成交量的減少，業主較為理性，普遍存在掛牌價下降現象，尤其是一些著急用錢或有較大還貸壓力的投資業主表示“價格可以再商量”，而大戶型降價意愿較強。恰逢租賃淡季，小戶型的租賃價格優勢明顯，而大戶型降價幅度較小。

　　反例

　　定位和品質是關鍵

　　不過，根據區位、客群和產品本身特點，并不是所有大戶型都面臨難銷局面。根據易居克而瑞近日發布的2013年北京商品房銷售金額排行榜單顯示，西山壹號院以61.76億元位列榜單首位，而太陽公元則以51.14億元的成績位列第三位。值得注意的是，兩大樓盤均以大戶型為主。

　　其中，西山壹號院位于上風上水的西山板塊，區域內中高端項目供應長期短缺，同時，產品本身十分注重細節的打磨。在配套上，項目立足海淀區先天的高等教育優勢，自身也打造了與中高端人群匹配的商業和休閑配套設施，因此項目自開盤以來持續熱銷，吸引了不少來自金融、高校、軍隊等領域的成功人士。

　　太陽公元位于朝陽區東北三環，定位地鐵沿線的公園地產。便捷的交通條件是其首要賣點，大面積的綠地又給項目增色不少。除了華堂商場、宜家家居、燕莎購物中心等豐富商業配套外，教育上，化工附中、芍藥居小學以及開發商引進的北京重點學校，打造教育大盤形象，此外還有對外經貿大學、北京化工大學、北京聯合大學旅游學院、中華女子學院、北京服裝學院等高校環繞。

　　原因分析

　　購買門檻提高

　　記者調查也得到權威機構的證實。根據麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，1月上旬（1-12日）高端二手住宅成交47套，相比上月同期下降52.52%，較去年同期下降65.7%；高端新房成交259套，相比上月同期下降46.9%，較去年同期下降69.76%。

　　對于大戶型滯銷，一位業內人士表示，一方面是由于消費觀念的轉變，經過幾輪房地產調控，購房者漸趨理性，不再盲目追求大面積，市場消費逐漸轉向中小戶型，大戶型的銷售進度自然就顯得較為緩慢。另一方面則是因為差別化的房貸政策打擊了樓市的投資需求，有實力購買大戶型產品的購房者數量有限，隨著限購、限貸政策持續，購買大戶型產品的門檻不斷提高，這也成為大戶型產品滯銷的根本原因。

　　“相比我們120平方米以下的產品，150平方米以上的大戶型產品賣得慢些，是因為客群有限。”亦莊一項目銷售人員表示，大戶型產品本來就不是市場的暢銷產品，銷售節奏較慢也是正常的，而且這種產品適合四世同堂等一些特殊人群，所以開發企業一般不會將這個產品當主打產品來推，只會在樓盤開發總量中占據八分之一、十分之一的比例，一般會選擇樓盤中位置最好的地方來做大戶型，也是為了選購大戶型產品的客群對于品質因素的注重。

　　克而瑞研究中心數據顯示，相比剛需產品，改善型項目受市場大環境波動的影響更大，尤其在2011年一二線城市限購政策全面升級的大背景下，重點城市90-140平米房源供求比下降的幅度明顯大于90平米以下產品。克而瑞研究中心分析師楊晨青表示，相比于首置剛需來看，改善型需求購買力更強、購房急迫性卻較弱，因此在房地產市場不景氣、房價調整預期提升的情況下，這部分需求更容易進入觀望，從而導致局部市場熱度的下降。

　　“樓市政策的持續，以及房價高企，住宅投資屬性正在減弱，一些投資房產的客群已經轉向寫字樓、商業地產以及別的領域。”一位業內人士認為，住宅客群對投資渠道的轉移也是大戶型滯銷的原因之一。

　　產品同質化嚴重

　　此外，對于改善型產品以及中高端市場來說，產品品質的打造能力無疑是更為核心的競爭力。

　　相對于首置型中小戶型產品，改善類大戶型產品一般是滿足終極居住需求，因此，購買者對產品品質、地段、配套、環境等方方面面的要求更高、也更挑剔。然而，目前市場上嚴重同質化的產品，卻讓很多大戶型購買者一房難求。

　　北京房地產協會秘書長陳志對記者表示，地價的上漲不斷改變著市場的預期，2014年中高端產品的數量會激增，競爭將更加激烈。除了原有的高端產品外，由于大量自住型商品房的沖擊，一部分普通住宅也會向上形成中高端盤。不過，雖然中高端樓盤的數量明顯增加，但是否能被市場接納將是接下來的難題。是否能在激烈競爭中取勝，改變同質化局面、實現品質創新將是關鍵。

　　業內人士認為，除了地段的優勢之外，項目在品質上尤其是在舒適度上也要有比較優勢，真正具備“出則鬧市，入則桃源”的環境優勢，能夠尊享地標價值。其次，還要有企業品牌、產品品牌、服務品牌的多重優勢，要具有明顯的升值空間甚至典藏價值，還要能夠充分保障安全性、私密性。

　　觀望加重致購買需求萎縮

　　胡景暉分析認為，近一年多來的購房人群主要以資金實力相對有限的首次置業和首次改善的剛性購房需求為主，首次置業人群較多的關注的是100平米以下的中小戶型，首次改善的家庭則關注更多的是100~140平米之間的中大戶型，而對于140平米以上的大戶型房源，一方面，大戶型總價高，首付款和月供比例大，對資金實力的要求較高；另一方面，大戶型房源需要面臨繳納更加高額的契稅、營業稅，稅費成本較高；第三，大戶型房源流動性要比中小戶型差，日后不管是再次出售，還是出租，都比中小戶型困難；第四，傳聞已久的房產稅，也使得部分購房人群在購房時更偏向中小戶型。

　　此外，胡景暉表示，去年四季度，七條的出臺以及樓市調控從緊的表態，使得購房人群觀望心態加重，購房需求明顯萎縮，在此背景下，選購大戶型的購房人群數量更是率先減少，需求的下滑造成了大戶型房源均價率先出現松動。

來源：京華時報

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