“城鄉統一用地”對房價影響有多大 專家意見不一

　　扈志亮認為，短期內房企拿地的成本依然會居高不下，尤其是一二線城市

　　在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要“建立城鄉統一的建設用地市場”。專家指出，城鄉統一的建設用地市場建立之后，將會使土地的供應量增加，進而會對地價起到一定的抑制作用，這將使房地產企業在土地的獲得和使用上更加自由。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，三中全會公報中提到的建立城鄉統一建設用地市場不是簡單的消除兩種土地所有制的差別，而是強調引入市場化的定價機制，不會因征地成本的升高而刺激地價上漲。

　　中原地產研究部總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，城鄉統一的建設用地市場短期內不會沖擊住宅用地市場，不過會對一些涉及居住屬性的用地帶來影響，而更多的會給經營性用地或者是集體性用地產生影響，后續則會使得同類型的土地供應有所增加。

　　“對于樓市來講，城鄉土地雙軌制變為一條軌道后，土地供應量的增加將會緩解供需結構，目前的高地價將也會因此而所下降。”張大偉說。

　　對此，中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮在接受記者采訪時也指出，建立城鄉統一的建設用地市場對擁有大量集體建設用地、農地的上市公司能夠帶來利好。三中全會對原有土地制度有較大的改革，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，較之前是一個較大的變化。擁有土地的上市公司可以獲取土地的經營性收入并且可以抵押、租賃以獲取貸款，來提高流動資金；另一方面，盤活土地市場有利于公司未來經營規模的提升。

　　就我國房企前三季度的拿地情況看，根據中原集團研究中心公布的數據顯示，保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海這十大標桿房企前10月購置土地金額明顯上漲，創造了2387億元的歷史紀錄，同比2012年前10月的865億元上漲幅度高達175.95%。值得一提的是，這些房企大部分拿地集中于一、二線城市，在三、四線城市的拿地比例下滑37%。一、二線城市和三、四線城市的分化越發明顯。

　　在標桿房企中，萬科前10月購置土地金額最多達702億元，其次是保利為392億元，中海以252億元位居第三。若是與去年前10月的拿地金額相比，標桿房企中漲幅最高的是金地，漲幅達554.17%，其次是雅居樂，漲幅為504.76%；富力以273.08%的漲幅排名第三。

　　中國社科院研究員曹紅輝分析稱，建立城鄉統一的建設用地市場表明農村土地流轉將不再局限于農村，而是跟城市市場并軌，相比過去將更具有可操作性，值得注意的是，這里單獨提出了“建設用地”， 接下來更多農村土地將進入供應，意味著城市房地產價格將受到沖擊。

　　“建立城鄉統一的建設用地市場在一定程度上會降低房企的拿地價格。”張大偉進一步表示，市場建立前，土地主要是單一來源渠道致使的高地價，而在市場建立后土地將因來源渠道逐漸增多而使得拿地價格有所下降。不過他還認為，在供需結構緩解之后市場沒有很大稀缺的情況下，購房的消費者數量也會隨之下降。所以城鄉統一的建設用地市場對房企是一個偏中性的政策。

　　扈志亮則表示，國有土地主要通過“招拍掛”的方式獲取使用權，部分地區為吸引上市公司落戶該區，在用地方面會給予諸多的優惠政策。建立城鄉統一的建設用地市場會對上市公司造成一定的影響，集體建設用地市場更加規范，上市公司獲取集體建設用地的使用權也更有章可循；國有土地市場短期內受影響不大。

　　與此同時，數據顯示，10大標桿房企購地面積占比中，三、四線城市土地僅占15%，同比下降37%；而在一線城市購入土地面積卻高達764萬平方米，同比上漲幅度高達146%，加之二線城市拿地，同比上漲幅度達到176%。樓市中存在的一、二線城市和三、四線城市冷熱不均的情況，在土地市場表現得更為明顯。

　　“短期內房企拿地的成本依然會居高不下，尤其是一二線城市。”扈志亮指出，短期內，國有土地價格不會有很大幅度的變化，經營性農村集體建設用地市場逐步建立完善并且對國有土地市場形成一定的影響還需要一定的過度時間，農村集體土地確權登記工作還在進一步的開展。

　　在針對建立城鄉統一的建設用地市場對資本市場有何影響時，扈志亮認為，土地概念股在具體改革內容還沒有出來之前就受到資本的密切關注。亞盛集團、海南橡膠、北大荒等都被資本所追捧，股價波動幅度很大。土地制度改革是對相關上市公司的長期利好，所謂的概念股也主要是在政策出臺前后，能夠炒作一時，之后，公司的股價還是回歸原有的價值。

來源：中國經濟網——《證券日報》

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