調控手段轉向市場化 房企再融資或開閘

　　房企再融資開閘預期不斷升溫，雖然證監會一直強調口徑無變化，但越來越多的房企公布再融資預案則是不爭的事實。一方面，一旦房企再融資開閘，意味著他們將有更充足的資金拿地，很可能為樓市、土地市場再添一把火；另一方面，放開房企再融資，也被認為是調控“去行政化”的一個開始，真正讓市場決定樓市走向。“往東還是往西”，答案也許很快就會揭開。

　　再融資風潮

　　繼新湖中寶于8月1日推出近三年來首個房企再融資方案以后，9月16日，停牌逾一個月的招商地產正式公布了資產注入及募集配套資金預案，總交易額近65億元，成為當下上市房企最大的再融資計劃。相比此前大多數房企發布的再融資方案，招商地產此次采取了大股東注資和非公開發行股份相結合的方式。

　　除了新湖中寶和招商地產之外，越來越多的房企陸續公布自己的再融資預案。7月份以來，包括宋都股份、金豐投資、廣宇發展、迪馬股份、華夏幸福、萊茵置業等多家房地產股都出現了停牌的情況，被認為是新一輪房企再融資潮流的前奏。據統計，目前已有32家房地產公司公布了再融資預案，計劃融資額合計達到746.7億元。其中股權融資542.2億元，債權融資204.5億元。

　　對于房企再融資重新開閘的猜測，證監會一直強調，目前對房地產企業再融資、A股IPO重啟的口徑并無變化。“不過連續出現房企發布再融資預案，勢必獲得了某種政策層面的暗示或者默許，不可能是房企單方面的行為。”一位房地產市場觀察人士對新金融記者表示。

　　申銀萬國分析師表示，放開再融資將對房地產企業獲取資金形成實質利好。長期來看，再融資放開有利于優勢企業的長期發展，進而提高行業集中度，龍頭和優質成長企業的估值有望得到修復。“再融資如果重啟，市場會對債券、股票有一定的熱情，會有很多投資人對地產類的股票或地產類的債券有相當興趣。但是這個熱情能持續多久，還要看市場的情況。” 瑞銀證券董事總經理、瑞銀投資銀行中國區主席趙駒表示。

　　調控市場化信號

　　對于再融資可能重啟，不少人認為是調控“去行政化”的重要標志之一。自2010年初，監管層正式宣布暫停批準房地產企業上市、再融資和重大資產重組之后，房地產企業在A股的融資平臺基本被堵死，海外上市、發債、私募、信托等融資平臺成為房企們融資的選擇。

　　而在融資渠道多元化的同時，那些與資本市場相比成本也更高的渠道，使得房企的融資成本大幅攀升，10%甚至更高的融資成本屢見不鮮。最終這些成本又被轉移到房價上，由買房人承擔。原本是為抑制高地價、高房價而終止的房企再融資，在一定程度上卻增加了房價的成本。

　　交銀施羅德的分析認為，從壓需求轉向增供給，從行政化手段轉換為市場化手段，而融資放開僅僅是個開始。房企直接從資本市場融資，相比其他融資渠道成本要低得多，有利于龍頭房企發展。“再融資放開是國家在鼓勵房企兼并，上市企業的融資渠道多元化，競爭力的提高，實際上，是符合國家對于房企市場的調控意圖的。”知名財經評論員葉檀公開表示。

　　中房信研究總監薛建雄表示，并不是所有房企都能夠獲得再融資機會的。“目前主要是向涉及保障房、舊城改造、棚戶區改造等業務的公司傾斜，因為他們符合國家產業政策導向。其次，符合剛性置業需求，能緩解目前市場供不應求態勢的公司也很有可能得到放行。”薛建雄表示。

　　爭議再融資

　　不過再融資重啟，與當下土地市場熱潮結合在一起，又讓其充滿了爭議。北京、上海、廣州、天津近期相繼出現總價、單價地王，再融資勢必使房企在土地市場的拿地資金更加充裕，房企爭相發布再融資預案，很大程度上是為了抓住本輪發展機遇，盡可能地奪得土地儲備，為下一輪發展打基礎。而其導致的結果，就是地價上漲逐漸向樓市傳導，使得樓市出現量價齊漲的局面。

　　央行日前發布的報告顯示，第三季度67.6%的居民認為目前房價“高，難以接受”，比上季增加0.9個百分點，其中一線城市居民認為房價高的比例高達77%。在日前召開的部分地區和城市房地產用地管理和調控座談會上，國土部副部長胡存智表示，要堅持均衡供地，多措并舉，消除地價異常信號，主動作為、引導預期，確保第四季度土地市場平穩健康運行。在這個有著北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、鄂爾多斯等13個省份16個城市的國土資源主管部門負責人參加的會議上，國土部在“地王”頻出的情況下，再次釋放調控從緊信號。

　　證監會新聞發言人近日強調，堅決貫徹房地產調控國五條政策，涉及居民住房項目的房地產企業再融資仍然被嚴格限制。這種表態，顯然與當下復雜的調控環境，地價、房價的上漲壓力相關。

來源：新金融

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