"農地流轉"醞釀突破 小產權房轉正恐無望

　　連日來，“農村集體建設用地所有權確權或于三中全會前完成”、“土地管理法修訂草案：農地有望直接入市交易”、“溫州12類農村產權可上市交易”、“海南擬允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，并用于旅游、農貿市場、標準廠房等非農業建設”等等有關的“土改概念”備受熱議，不過，有專家指出，這次“土改”實際上與房產開發毫無關系，不應聯想到會因此釋放城市建設用地，會很快全國推行，更不用想小產權房的“轉正”了。

　　廣東農地確權基本完成

　　農地流轉的前提是土地確權。昨日，媒體援引權威人士透露，農村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。在十八屆三中全會之后，土地制度改革有望進一步推進。據介紹，農村土地確權工作包括農村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至去年底，全國農村集體建設用地所有權累計確權登記發證約620萬宗，發證率達94.7%，部分地區已全部完成。

　　未來數月，農村集體建設用地使用權和宅基地使用權流轉等可能進一步擴大試點，有可能成為土地制度改革突破口。而羊城晚報記者從廣東省國土資源廳了解到，廣東已于2012年底基本完成了農村集體土地所有權確權登記發證工作。

　　農地有望直接入市交易？

　　9月2日，有媒體引述知情人士消息稱，全國人大常委會正在審議《土地管理法》修訂草案，主要集中在農地入市這一領域。報道還稱，如果修訂順利通過，意味著集體土地不必轉為國有土地就可以入市交易。分析認為，如果城鎮人口能購買農屋，小產權房問題也有望解決。

　　不過，據記者了解，從目前多個“試驗田”的情況看，小產權房放開的可能性極小。據悉，在完成農村土地確權的基礎上，廣東、廣西、湖北、山東等地均已加速推進農村土地改革及土地產權交易試點。

　　兼具國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州，近期發布了新辦法，自10月1日起，包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權等12類農村產權將在農村產權服務機構進行交易。但根據政府解讀，農房交易只限于本村居民之間。換句話說，城里人想買農村小產權房依然無法可依，溫州小產權房轉正只限本村村民。

　　事實上，廣東已積累相關經驗。早在幾年前，廣州就對宅基地流轉進行試點，宅基地和集體用地上住宅可以轉讓，但只限于本村村民內部流轉，這意味著小產權房仍不可能拿到房產證，而集體土地上的非住宅房屋則是允許在外部流轉的。

　　在今年8月公布的《廣東省農村宅基地管理辦法（送審稿）》明確，依法取得的一戶一宅以外的宅基地，可在鎮域范圍內流轉。但《辦法》嚴禁城鎮居民買宅基地，而且農村集體經濟組織成員出賣、出租、贈與他人住房，或改變原住房用途，也將被禁止申請新的宅基地。也就是說，雖然廣東農村“土改”在松綁，但宅基地仍需“有條件、限范圍”地轉讓。

　　海南“土改”意義更大

　　對于近期熱炒的“土改概念”，知名財經評論員葉檀認為，海南的土地改革更值得關注。據報道，海南制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》，現已上報海南省政府審議。辦法對經批準納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，并用于旅游、農貿市場、標準廠房等非農業建設。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志也認為，海南農村集體建設用地確權及農地流轉試點工作意義重大，至少在目前土地制度下開了一個口子，讓農業用地嘗試非農業用途。“但也要注意，這次‘土改’和房產開發毫無關系，并不會釋放任何城市建設用地。而目前誤讀和借機炒作的很多 。”

　　但在鄧浩志看來，此次海南“土改”試點的指向很清晰，目的就是盤活海南農業用地，支持旅游島的發展。所以社會不應聯想到會因此釋放城市建設用地，會很快全國推行，更不用想小產權房的“轉正”了。所以，近期的一些房地產股明顯是借機炒作。

來源：羊城晚報

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