亦莊二手房市場邁進“3萬元時代”

　　從今年上半年開始，隨著亦莊土地市場的高企，亦莊樓市進入3萬元的話題就被廣泛討論。8月14日，融創葛洲壩聯合體在亦莊拿地樓面價接近3萬元/平米，之后亦莊的很多在售項目迅速突破3萬元/平米。記者了解發現，目前亦莊的二手房市場也進入了“3萬元時代”，部分小戶型報價達3.5萬元/平米。

　　二手房報價和成交量均有小漲

　　新地塊價格帶動新盤價格，新盤價格帶動二手房價格，成為今年亦莊樓市一個新現象。

　　據北京麥田房產亦莊區林肯公園店經理張繼文介紹，從8月份至今，隨著市場“金九銀十”的來臨，客戶量明顯增多，二手房報價和成交量均有小幅上漲。他認為，最近亦莊二手房價格上漲，一方面是受到整個北京樓市價格持續走高的影響；另一方面，亦莊區域內新項目入市，且開盤價格較高，也帶動了二手房業主的報價明顯上調。

　　“比如林肯公園一期的二手房，去年成交均價在2.7萬元-2.8萬元/平米，今年由于林肯公園新一期開盤價為3.3萬元-3.5萬元/平米，受此影響，林肯公園一期的二手房報價均價也漲到了3.5萬元/平米左右。”張繼文說。

　　對于亦莊區域的二手房源結構，鏈家地產上海沙龍店的孫店長說，“整體來說，亦莊的住宅小區和工廠園區是分開的，有一些非住宅立項的項目分散在公司園區周圍。”

　　據孫店長介紹，亦莊住宅立項的二手房源，早期1997年到2002年建造的小區，如天寶社區，成交價在2.7萬元-3萬元/平米之間；而2002年到2006年的房源，如金地[簡介 最新動態]格林小鎮、上海沙龍、貴園小區，成交價已超過3萬元/平米，滿五年唯一的兩居室，價格在3.2萬元-3.3萬元/平米。林肯公園的住宅立項房源，是目前亦莊拿到產權證的最新小區之一，小戶型的報價達3.5萬元/平米。

　　商住房、小戶型受歡迎

　　作為經濟開發區，亦莊區域樓市的一個特點就是住宅用地稀缺，這也造就了大量商業、辦公、產業園立項的房源產品。

　　北京麥田房產亦莊區區域經理楊巧欣表示，麥田房產在亦莊區域門店成交的房源中，90平米以下戶型占了大部分，其中多數是開間，且購房者多是25歲至30歲之間的首次置業客戶。

　　鏈家地產的孫店長表示，亦莊的住宅購買人群與商住房源的購買客群，存在著明顯的差異。“購買住宅的客群，多數是換房需求，以前就住在亦莊，現在想一居室換兩居，兩居換三居。而非住宅立項的房源，優勢是面積小總價低，且不受到限購政策影響，因此一部分是投資需求，另一部分是年輕人先買個小房子，找個地方落腳，首次置業的占大多數。”

　　據亦莊區域的門店工作人員介紹，亦莊核心區的非住宅立項房源，由于戶型小，因此單價稍高。比同區域住宅房源的單價大約每平米低三四千元，如果不是小戶型，價格會低得更多。

　　“商業立項的房子，如果是單層開間，如榮京麗都、國融國際，二手房報價在2.6萬元-2.7萬元/平米，林肯公園的商住房價格高一些，在3.2萬元-3.3萬元/平米之間。另外，還有一些商住項目零散分布在工業園區，當時新房價格比核心區低不少，現在還沒拿到房本，因此目前以租為主，還沒進入買賣交易階段。”該工作人員說。

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　　剛需群體選戶型看成本，選擇小戶型進退自如

　　對于經濟條件并不充裕的年輕人來說，對于戶型的要求是：不僅要承受得起，還要住得起。這其中既包含了前期費用，如整體費用、契稅，維修基金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業費等。這些費用主要都是依據建筑面積來核算，因此，選擇小戶型會使前后期居住費用降低。

　　MINI派小戶型總價相對較低，同時又屬于過渡型產品，在居住上可進可退。像住了一段時間的一居室，待經濟上允許，可換個大一些的二居，將現有的一居投入租賃市場，利用租金還貸。相對大戶型（大戶型裝修效果圖）而言，MINI派精巧的一、二小戶型的單位面積投資回報要高一些，如果直接進入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價也容易成交。

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