評論：房地產調控要理順市場機制

　　我國房地產調控正處在從行政調控向市場化長效機制轉變的過渡期。限購、限價、限貸等短期政策很難快速退出，決策層對樓市調控的態度將以穩為主，不會容忍政策大幅變動，最早的政策變動可能出現在十八屆三中全會之后。

　　實際上，在我國房地產調控缺的不是政策，而是改革。歷史地看，也正是改革不徹底造就了今日房地產市場之怪現狀。作為當年在全國推行分稅制改革的“代價”，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆。“土地財政”本可以避免，但是由于改革的不徹底，推行分稅制的一個重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權和支出分配，被刻意地“回避”了，分稅制在中國成了中央實現經濟集權的手段。由于財政分配不平衡，地方政府事權和財政支出過重，地方政府財政收入60%上繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。地方政府財政負擔過重，土地出讓收入成為地方政府的最大財政收入來源，逐步演變成了“土地財政”的局面。房地產價格上漲成為對地方政府最有利的財政保障。

　　作為改革的前提，首先必須做好房地產調控的三大基礎性工作，即房產稅征收試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度。這三大方面將為未來中國房地產調控奠定新格局。實施不動產統一登記制度，就為嚴格房產登記找到了法律依據，也為個人住房信息系統全國聯網奠定了基礎。不動產統一登記制度與個人住房信息系統聯網掛鉤，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房產稅的全面征收提供了技術支持。同樣，只有摸清家底，掌握全國房地產市場基本情況，才能為精準調控打下基礎，有助于實現抑制房價暴漲、打擊房產囤積、避免閑置浪費等調控目標，防止房地產調控再次落空。

　　在我國經濟放緩的背景下，房地產調控應改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫，做到“雙管齊下”。

　　一要通過逐步建立房產稅、交易稅等房地產稅收體系，通過增加房屋持有成本實現房地產的去投資化，打壓存量房，逼出空置房，促進房地產市場的流通，改善供求關系，從而解決階段性、區域性房地產市場供需矛盾問題。二要推進土地和資金要素的市場化，通過推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面；通過稅費替代，打破地方政府對“土地財政”的依賴；通過推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產的投資資金“分流”。三要進一步完善保障房體系，建立“市場歸市場、保障歸保障”的房地產雙軌制，大量保障房上市還將最終改變房屋供應結構，拉低整體房價。四要推進大中小城市協調發展，逐步解決城市結構不合理的現狀。在城鎮化過程中，如果不能合理改善城市結構，進行科學布局，很難解決一、二線城市供不應求，而三、四線城市“有房無市”的兩極分化問題。

來源：中國證券報　 　馬濤

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