多地出臺政策鼓勵購房“以舊換新”

促進釋放改善型購房需求 提升樓市活躍度

多地出臺政策鼓勵購房“以舊換新”

　　觀點

　　當前，房地產市場的一大變化是，居民的支付能力受關注。因此，如何挖掘有支付能力的購房者是近兩年各地營銷部門所關注的一大問題，而通過房子“以舊換新”的操作，能夠讓有房產的家庭通過換房來提高新房去化，突破居民購房支付能力偏弱的瓶頸。

　　——易居研究院研究總監嚴躍進

　　對于開發商而言，“以舊換新”的購房者提前簽訂新房認購協議，提高了房屋銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力；短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一、二手房鏈條，提高樓市活躍度。未來，或有更多城市參與進來，促進改善型住房需求釋放。

　　——中指研究院市場研究總監陳文靜

　　今年以來，隨著房地產市場供求關系的變化，包括廣西玉林，山東淄博、濟南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等地在內的多個城市開啟房產“以舊換新”模式。換房需要什么條件？鼓勵購房“以舊換新”，對于釋放改善型購房需求能起到多大作用？

　　多地出臺政策

　　住房“以舊換新”是指房地產開發商或政府機構等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。專家表示，“以舊換新”不是新政策，這兩年各地都有創新。與普通中介相比，它的一個重要區別是，舊房的出售有兜底機制，這使得換房的確定性增加，對于房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等均有積極作用。

　　各地鼓勵購房“以舊換新”模式有何不同？11月24日，廣西玉林市住房和城鄉建設局宣布正式啟動玉林市商品房“以舊換新”省心購倡議。政策規定，房地產開發企業、房地產經紀機構公司以及意向購房者需簽訂三方合同，并向新房項目繳納新房意向定金，定金統一存入由市住建局開設的資金專項管理賬戶，由房地產經紀機構對存量房進行查證、驗房、實勘等，存量房在約定時間內未銷售的，退還新房意向定金，終止新房交易。

　　在江蘇南通主城區，居民可以和房地產企業簽訂認購意向書，并在一定期限內鎖定新房房源，待經紀公司售出舊房后，房款抵作購買新房的首付；如在一定期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書并無需承擔違約責任。南通市住建局局長王開亮表示，出售舊房日期與購買新房日期相差365日內的，還將額外進行補助。

　　除了類似南通這種由購房者、開發企業以及經紀公司組成的三方合作模式外，浙江寧波房地產業協會近期推出“換新購”服務，讓購房者和房企二者之間直接簽署協議出售二手住房、換購新建商品住房。

　　還有城市直接對“以舊換新”進行補貼，如浙江麗水11月初就發文稱，鼓勵居民住房“以舊換新”，鼓勵開發企業、經紀機構、國資公司試點推進居民住房“以舊換新”，政策發布之日起至2024年6月30日，市區參與“以舊換新”活動的企業或個人，給予“舊房”交易稅費留存地方部分100%補貼。其中，個人購買二手住房的，交易稅費補貼與購房補貼就高享受。

　　效果有待觀察

　　據不完全統計，截至目前，已有徐州、淄博、南京、濟南等10多個城市陸續推出購房“以舊換新”政策。那么，效果如何？

　　濟南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯，已經有多起成交案例。“先選一個樓層，價格談好后交3萬元意向金，資方再溝通您房子的價格，談妥后我們再支付老房子的房款，購房者把房款轉到我們這邊來就可以了，剩下的差價一次性付款或貸款都行。”部分城市房產中介機構的工作人員稱，政策剛出臺前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善型住房需求的客戶，不過政策效果還有待觀察。

　　購房“以舊換新”和普通二手房銷售有什么區別？浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，“以舊換新”對舊房的出售有“兜底機制”，這使得換房的確定性增加，對于改善型住房消費需求釋放有著積極作用。“和普通二手房交易相比，它能夠快速成交，因為掛在普通二手房市場上可能幾個月都無人問津。現在騰出了‘房票’，拿到了資金，對于這些人來說是一件好事情。”丁建剛說。

　　當前鼓勵購房“以舊換新”的城市大多是二三線城市，并沒有一線城市的身影。那么，這樣的做法有可能在更多城市推行嗎？中國城市經濟學會房地產專業委員會專家委員張化學認為，當下消費者對于住房的要求已經從“有沒有”轉向了“好不好”。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭坦言，二手房中介在推薦這些置換者的房源時，買家的積極性依然不是很高，市場大環境還是決定了市場交易的諸多環節。

　　從短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一、二手房鏈條，提高樓市活躍度；但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多，目前大范圍推廣并不現實。未來或有更多城市參與，促進改善型住房需求進一步釋放。

　　如何順暢推進

　　目前在購房“以舊換新”政策實施中，仍存在二手房市場整體信心不足、交易環節多周期長、涉及稅費種類較多數額較大等堵點。

　　對此，專家表示，一是要精準匹配供需，相關部門需規范置換流程和標準，為換房者提供高質量全周期服務。二是優化購房程序。“以舊換新”對交易周期要求更高，仍需進一步簡化程序。針對房產證辦證難等問題，應在更多地區推行“交房即交證”，切實優化購房流程。三是降低交易成本。結合當前的市場情況，房屋交易稅費仍有壓降的空間。尤其是單價較高的房子，減少中間環節支出，有利于提升市場交易量。

　　針對市場交易環節的亂象，規范中介服務不能松勁，應確保房源信息的真實有效，規范房屋銷售明碼標價行為，嚴格保護買賣雙方的隱私信息，持續打擊房源捂盤惜售、制造焦慮情緒等行為。

　　實際上，除了明確推出“以舊換新”購房活動外，今年以來，多地針對具有置換需求的群體已出臺多方面支持政策，涉及二手房交易落實“帶押過戶”、下調存量房貸利率、執行“認房不認貸”以及“賣舊買新”稅費減免優惠等。

　　多位分析人士稱，當前多地新房去化率下降，二手房掛牌量攀升，新房與二手房之間循環不暢，多地相關舉措雖意在加速暢通置換住房通道，但最終政策效果仍取決于市場信心恢復情況以及政策實際優惠程度。（林玄墨）

　　轉自：中國商報

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