轉型升級 讓房地產回歸建筑本身

　　中國房地產行業的狂飆始于二十多年前的“南巡”之后。回望那個年代，我們似乎還能感受到深圳、海南的建筑工地上撲面的熱浪。而地產思想家馮侖一句“野蠻生長”則無意間成為了過去20年中國房地產行業發展的精當注解。“野蠻”二字道出了行業發展的迅猛、躁動、無序和非理性。

　　也許，在那個年代，這種野蠻同樣也代表了一種增長模式的“轉變”和產業結構的“升級”，甚至代表了某種先進的生產力。但在今天，這種“野蠻的力量”顯然已經無法再持續。無論業界對于中國房地產行業的未來走勢持何種判斷，但有一點是肯定的，那就是中國房地產已經結束了以“野蠻生長”為特質的“黃金期”。

　　中國房地產行業“野蠻生長”的歲月，也正是建筑部品行業發展的黃金期。同樣，伴隨著中國房地產行業的又一次轉型升級，整個建筑部品行業也在發生著許多深刻的變化。

　　產業化“篳路”

　　20年中，中國房地產行業產業化的步伐已經邁出。而在國家產業政策層面，產業化也早已被定為是中國房地產行業轉型、升級的方向之一。

　　前不久，醞釀多時的遠大集團“世界第一高樓”啟動開工，探索以“搭積木”的方式造樓。而“像造汽車一樣建房子”，多年來也一直是萬科掌門人王石最宏大的夢想。萬科在自己的住宅實驗中心，已將王石的理念轉化成了產品。而這些都向建筑部品行業提出了新的、更高的要求。與此同時，整個房地產產業鏈的整合也成為了趨勢。一方面，通過項目開發，帶動設計單位、施工總包、部品生產等上下游企業，共同邁進；另一方面，集團采購、戰略合作、異業聯姻等模式，越來越明顯。大型企業帶動了小范圍內的產業鏈整合。

　　而作為住宅產業化的進一步深化———精裝修也在短短一兩年里成為了圈里炙手可熱的話題。毫無疑問，對行業來說，很多問題在實踐中開始清晰起來，住宅產業化的實施深度也得到了拓展；無論是對于地產商還是建筑部品商來說，只要略有思考，便會感受到行業轉型的危機，認識到實踐產業化的重要性。

　　然而，正如遠大“天空之城”多舛的命運，房地產行業的產業化之路也并不平坦。

　　以產業化的先行者萬科為例。首個全鋼筋混凝土預制結構技術項目金色雅筑曾接連出現質量問題。

　　在產業化的另一個重要領域——精裝修環節，萬科也是狀況不斷。接連發生的“毒地板門”、“紙裝修門”等精裝質量問題讓萬科焦頭爛額。

　　無疑，房地產行業的產業化需要開發商、設計單位以及包括建筑商、部品商在內的整個產業鏈的共同配合，而并非一家或幾家企業可以達成。作為行業領頭羊和先行者，萬科在產業化的道路上也有些步履蹣跚。

　　在歐洲和美日等發達國家，住宅產業化是一個成熟而龐大的市場。從混凝土構件和制品、輕質板材、室內外裝修，到安裝這些制品的設備，品種達幾萬種，而幾萬種的產品都是分別由不同的設備提供商生產。

　　而在日本，建筑工人已經與其他工業產業的工人區別不大，每個建筑商手下都是大量的熟練技術工人。這些建筑工人入行前，必須經過兩年系統的培訓與實踐才有資格進入工地。

　　反觀國內的建筑業，工人進入門檻低，各方面要求不高，低學歷、低技術的“農民工”幾乎成了這個行業的主要從業人群；而部品行業從整體上來說，則幾乎是中國低端制造業的代表，無論是在技術、管理還是在與在開發商的深度合作方面，要應對房地產產業化的挑戰，都還有巨大的提升空間。

　　一家衛浴廠商曾不無感慨地對筆者說，對于工程市場的迅速崛起，他們面臨著銷售模式、產品類型、營銷渠道、質量控制等等各方面的深刻變化。這堪比一場革命，誰能順應這場革命，誰就能在新的市場環境下占得先機。

　　轉型升級之痛

　　當我們把房地產業定位為支柱產業時，才尷尬地發現，這個“支柱產業”背后卻是一個極為龐大的低端制造業——建筑部品業。龐大而低端——這似乎是對中國經濟“奇跡”全部真相的一個絕妙隱喻。而政府整治房地產業痼疾時的進退失據，也往往源自對這個龐大而脆弱的低端制造業的投鼠忌器——房地產市場的任何風吹草動將直接影響其龐大的上下游產業，從而危及整個中國經濟。

　　顯然，這樣一個行業的產業升級是艱難的，也是緊迫的。從鋼鐵、水泥、玻璃等基礎建材到陶瓷潔具、地板、門窗、五金等裝修裝飾材料，再到建筑施工、裝飾裝修行業，除了少數綠色建材、新型建材外，整個建筑部品業要么是污染大、能耗高、產能過剩、附加值低的低端制造業；要么是從業者素質不高、整體技術水平落后的低端加工業。

　　正如開篇所述，高速發展的房地產業強力拉動了一個同樣高速發展的建筑部品業。同時，房地產粗放式發展方式的烙印也深深打在了建筑部品業的身上。這樣的行業現狀不但無法支撐中國房地產的轉型升級，甚至連其自身的生存和發展都將成為問題。

　　回歸建筑本身

　　然而，建筑部品業在同樣背負“野蠻生長”原罪的同時，卻從未真正共享過房地產行業的榮光。首先，房地產行業的高額利潤從來都是建筑部品行業不敢奢望的。其次，那些衣著光鮮、非富即貴的房地產開發商不是媒體寵兒便是意見公知或者人生導師，其在聚光燈下靚麗的商業人生引人艷羨。而建筑部品商則更多是草根出身，這些當年的包工頭、泥瓦匠、水暖工雖然最終憑借吃苦耐勞和拼搏精神成功逆襲，但在房地產圈卻依然是一個邊緣群體。甚至在媒體報道方面，建筑部品也往往都位于邊緣版面，建筑部品業也一直缺乏應有的地位和話語權。

　　由于房地產行業擁有類金融等許多龐雜的屬性，行業關注更多的是房價、政策、土地（地王）、金融等“大話題”，至于怎么蓋房子是無法與上面的話題相提并論的。然而，房子無疑是房地產行業的最終目的和產品，“蓋房子”無疑是對房地產行業最簡單、最直接的概括。一個幾乎不重視自己產品的行業，無論如何也不會是一個健康和可持續的行業。也無怪乎，建筑質量問題層出不窮、各種“質量門”屢禁不止了。這種浮躁的行業氛圍顯然是行業“野蠻生長”的癥狀之一。

　　而另一方面，我們也能看到一些可喜的變化。隨著中國房地產行業的轉型升級的開始，隨著房地產市場的不斷成熟和理性，建筑本身開始進入主流話語體系。綠色建筑、智能建筑、被動建筑、精裝修、產業化也開始成為行業議論的話題。這也許尚不能成為房地產行業的主流，但無疑已經成為了行業發展趨勢。

　　而房地產行業在這個意義上的升級，其實更是一種回歸，一種救贖。一種讓房地產行業重返最初目的的回歸，一種對曾經“野蠻生長”的救贖。

來源：中國房地產報　　作者：李鵬

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