房地產企業轉行退市加速 能否為高房價降溫？

　　近日，上市房企上海新梅發布公告稱，將旗下一家房地產公司剝離，并表示將逐步退出房地產市場。記者注意到，今年上半年標桿房企銷售數據飄紅的同時，中小房企轉行或退出的現象也在不斷加劇，地產行業整合加速。

　　業內認為，部分中小房企退出市場，尚難為一些城市的高房價降溫。同時，房地產行業集中度提高，或將對國家調控效果形成不利影響。

　　中小房企加速退出　部分房企謀求轉型

　　根據中原地產統計，目前已經公布銷售業績的２６家企業前７個月合計銷售業績為５９０１億元，同比漲幅達３１．３％。在整體銷售數據攀升的同時，國內房地產企業也出現退出房地產或轉型的現象。今年以來，我國房地產行業洗牌速度明顯加快，多家上市企業宣布退出房市，或轉變主營方向。

　　上海新梅１４日發布公告稱，已完成旗下江陰新蘭房地產開發有限公司５５％股權的轉讓。這家公司表示，受調控政策影響，江陰地區出現樓市“量價齊跌”的現象，房地產開發項目已不符合公司發展戰略，并將考慮逐步退出房地產行業。

　　記者注意到，今年以來，已有不少上市公司將房地產業務逐漸剝離，一些未上市的中小房企也在逐漸向其他行業轉型。７月中旬，上市公司云南白藥以６．４６億元的價格，將旗下房地產開發企業白藥置業轉讓給藍光地產。云南白藥公告稱，這次轉讓有利于其更加專注主業，為未來實現長期、健康、可持續發展奠定良好基礎。

　　據ｗｉｎｄ資訊統計，截至８月１４日，今年有近５０家房企進行了１００％或接近于１００％的股權轉讓。

　　湖北兆恒有限公司負責人陳恒從事房產開發已經有十多年。２０１２年，在將煙臺一個開發項目轉手之后，他就再也沒有進行房地產開發，轉而投資煤礦和農業。“不少同行都已經著手轉型，對我們而言，調控政策收緊后市場競爭加劇，以往的好日子已經結束，不如早點轉行。”

　　與前幾年相比，新進房地產市場的企業數量也有所減少。記者查詢部分省市住建部門網站發現，在住建部門登記的開發企業數量呈現下滑趨勢。以北京市為例，目前有開發企業２２２１家，比去年年底減少了８０余家。

　　大型房企加速擴張　地產行業整合加速

　　專家認為，國家調控、銀行資金緊張和房產消費市場升級，導致中小房企失去參與市場競爭的能力，導致這些企業逐漸退出地產行業。大型房企牢牢守住一線城市的同時，也正在加緊對二三線城市的布局，地產行業整合進一步加速。

　　資金鏈收緊是促使中小房企退出的重要原因。陳恒說，中小房企對銀行的依賴程度很高。“去年部分銀行就收緊了對中小房企的信貸，今年銀行資金更加緊張，大多數房企缺乏其他的融資渠道。如果資金鏈出現斷裂，項目就將陷入停滯狀態。”

　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說：“住房消費的升級，也注定了中小房企的開發模式不再可行。”蓋幾棟樓就可以對外銷售的時代已經結束了。房地產市場經過多年的發展，消費者的需求也在不斷升級，對配套條件的要求越來越高。”他認為，中小企業無論在拿地的能力上還是開發的成熟度上都難以與大型房企媲美，造成這些房企難以生存。

　　中原地產研究表明，今年上半年，十家標桿房企的購地可建面積分布中，二線發展中城市占比最高，為５５％，一線、二線發達及三四線城市分別占７％、２２％、１５％。

　　山東財經大學房地產經濟研究所所長郭松海認為，國家的調控政策迫使大型房企涌向二三線城市尋找新的利潤增長點，從而擠壓中小房企的生存空間。“無論是比資金實力還是開發經驗，中小房企都難以匹敵大型房企。”郭松海說，面對這樣的競爭對手，中小房企或退往三線城市甚至四線城市，或退出市場。

　　Ｗｉｎｄ資訊統計顯示，今年約有１２０家房企的項目參與并購，交易總額５２０多億元，平均每個項目４．８億元；前７個月平均每月有１５家房企被收購股權，行業洗牌明顯加速。

　　房企轉行能否為高房價降溫？

　　一些專家分析認為，部分房地產企業退出房地產市場或轉行，難以緩解當前城市房地產開發熱潮。政府部門應當采取措施，防止行業集中度過高致使壟斷定價行為出現。

　　“部分中小房企退出，很難改變當前房地產市場的格局。”合富輝煌山東區域市場總監許傳明認為，中小房企在房地產開發熱中的推動作用不明顯。尤其是近年來，房地產行業集中度不斷提高，強勢房企已經逐步滲透到三四線城市，區域分布和市場占有率都在擴大，單宗土地的價格也大多是這些大型房企抬上去的。部分中小房企退出或轉行，難以為高房價降溫。

　　國家統計局數據顯示，今年１至７月份，全國房地產開發投資４４３０２億元，同比名義增長２０．５％，增速比１－６月份提高０．２個百分點。房地產開發企業土地購置面積１８７１７萬平方米，同比下降１．４％，降幅比１－６月份收窄９個百分點；土地成交價款４３９８億元，增長１４．７％，增速提高７．２個百分點。

　　專家和業內人士分析認為，短期之內房地產市場不會形成壟斷局面，但如果長期發展，則存在影響國家調控效果的可能性。“一大批中小房企遠離房市，大型房企將更有能力掌握定價權，導致房產價格背離價值。”李鐵崗認為，大型房企掌握市場，對國家的調控政策不利。

　　對此，李鐵崗等專家建議，地方政府應優先保障中小戶型的住宅項目和經濟適用房、廉租房的開發用地，化解行業集中度提高可能帶來的風險。李鐵崗認為，在房地產行業利潤不斷下降的大環境下，政府土地供給偏重中小套型和保障性住房，并確保保障性住房用到實處，可有效化解剛性需求壓力、防止房價過快增長。

來源： 新華網山東頻道

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