法拍房走紅背后的優與憂

　　今年8月，北京居民小陳以667萬元的價格在阿里拍賣平臺撿漏到北京朝陽區某小區總面積110平方米的法拍房，這讓她高興不已。“地理位置和小區環境都不錯，價格比同地段房子低不少。提前做了不少功課，這套法拍房是已騰空、無租賃狀態，能免去后續不少麻煩。”

　　在社交平臺上，有關法拍房的話題正引發網友熱議，從購買流程到出價攻略，再到避坑指南，有的經驗貼瀏覽量超幾十萬次。從成交數據上也能看出法拍房尤其是法拍住宅愈發受到居民青睞。

　　按照司法拍賣規則，競拍人需向法院一次性全額繳納購房款，在實際操作過程中，常常因標的物價值高、競買人籌集資金困難，導致無人競拍、流拍等情形發生。當下，不少銀行針對購房者需求，與法院合作力推法拍貸。但是資金困擾并不是問題的全部，在法拍房隱含的多重風險中，最被購房者詬病的是清場過程遇到攔路虎，解決這一問題需要司法部門強力推動。

　　避坑經驗帖獲超高瀏覽量

　　小陳介紹，前述房產起拍價為527萬元，拍賣當天幾番抬價，最終總價漲至667萬元。“這套房子，阿里給出的評估價為760萬元，京東給出的評估價為879萬元。同地段二手房平均單價在6.4萬元-6.5萬元，這套房子到手單價不到6.1萬元。”

　　談及拍賣前的準備，小陳有一套心得：“競拍前，準備好保證金、各種稅費，以及法拍機構服務費等。這套房子的保證金是100萬元，不是小數目。要是沒拍成，平臺會把保證金退回。我們競拍成功，保證金就會轉入法院的指定賬戶，后續再把尾款交上。”

　　此外，小陳認為選房也大有講究。她先在平臺上瀏覽房源，再實地考察房子的質量、朝向、裝修等情況，還要去找周圍住戶聊，了解房子有無其他異常，并且請了專業法拍服務機構進行房源分析。

　　在社交平臺上，有不少與小陳一樣購買了法拍房的網友分享經驗，從購買流程到出價攻略，再到避坑指南，經驗貼種類繁多，有的帖子瀏覽量超幾十萬次。

　　根據中指研究院統計數據，2024年上半年累計成交拍品數量約7.85萬套，較2023年上半年增長約5.8%。其中，法拍住宅成交量為5.3萬套，較2023年上半年增長超6%。從金額來看，法拍住宅總成交金額有所增長，成交均價有所下降。2024年上半年，法拍住宅成交金額765.3億元，占法拍房總成交金額49.8%，成交均價9075元每平方米。2023年上半年，法拍住宅成交金額761.8億元，占法拍房總成交金額49.6%，成交均價9606元每平方米。

　　業內人士告訴記者，法拍房的房源主要來自司法沒收、商業抵押貸款違約等。當債務人無法償還債務時，其名下房產可能會被法院強制拍賣以償還債務。“相較市場成交價，法拍房往往在價格方面有明顯折扣，主要是由于抵債資產處置通常具有時效要求，買方具有較強議價能力。”上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤告訴記者。

　　某城商行貸款經理小仇告訴記者，法拍房有一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，折價率（成交價/評估價×100%）不盡相同，一拍折價率往往在七至八折，二拍折價率則是一拍起拍價的八折。一般情況下變賣起拍價等于二拍起拍價，但具體情況需要具體分析，往往是一房一議。

　　銀行找到新業務增長點

　　“我們銀行有針對法拍房的貸款，但只能做純商業貸款，利率與二手房貸款利率一致，流程也與正常商貸流程一樣，差別是在放款前，需要找家保險公司做擔保，保費由客戶承擔，是貸款金額的1.5%。”小仇說。

　　多位銀行內部人士向記者表示，在當前樓市環境下，將抵押物房產低價拍賣，有時是無可奈何，卻也催生了新的業務增長點。“作為銀行來說，肯定想盡快把抵押物處理掉，把不良貸款收回來。但不是所有的抵押物都那么好賣，有時候處置的房產狀況比較差，即使成功拍賣出去，但折價幅度大，無法覆蓋貸款本息。”某股份行成都地區一家支行負責人向記者表示。

　　因而，如何防止抵押房產被低評、賤賣是銀行的關注點。某國有行吉林地區業務負責人王然說，該行會先開展市場調研，掌握周邊市場價格，并形成調研報告。然后，與評估公司共同踏查房產，了解房產實際情況，診斷優點、缺點、賣點，將該行調研情況提供給評估公司作為參考，要求其給出更為合理、符合市場預期的評估價。

　　“我們傾向采用網上平臺公開拍賣方式，避免在拍賣過程中存在人為干擾。同時，會采取多種措施，尋找意向買家，促成拍賣成交。”王然說，該行會擴展宣傳渠道，不僅會在省行、市行、相關支行張貼出售公告，在拍賣平臺發布信息，還會想辦法提升員工推薦積極性，通過廣播媒體發布廣告。同時，利用評估公司、拍賣公司、招標代理公司、房屋中介機構客戶多、客群精準的特點，助力房產拍賣成功。

　　與法院等多方合作力推法拍貸是銀行新的業務增長點。“傳統的司法拍賣，競拍人需向法院一次性全額繳納購房款。在實際操作過程中，常常因標的物價值高、競買人籌集資金困難，導致無人競拍、流拍等情形發生。我們針對客戶的相應需求，推出了法拍貸。”王然說。

　　今年以來，部分法院與銀行等金融機構力推法拍貸，為符合條件的競買人參與房產司法拍賣提供信貸支持，化解了購房者為參與全款競拍，短時間內難以籌措大量資金的問題。

　　例如，今年5月陜西省延安市中級人民法院與中國銀行延安分行、中國農業銀行延安小東門支行、延安農村商業銀行等共同簽署法拍貸合作協議。“在前期引入數家專業輔拍機構提升拍賣處置效率的基礎上，我們與轄區金融機構合作推出法拍貸，助力法拍執行降本增效。如果拍賣時發生無人競拍、流拍等情形，被執行人資產無法變現，申請人的勝訴判決無法得到有效執行。”陜西省延安市中級人民法院表示，根據合作協議，專業輔拍機構將全程參與涉案房產處置，為競買人及金融機構提供支持服務，規避房產可能存在的權屬糾紛、質量問題、使用情況、物業費、滯納金、稅費等問題。銀行將進一步加強法拍資產的風險控制，共同推動法拍貸服務落地，以求實現申請執行人、被執行人、買受人、銀行、法院、輔助機構雙贏多贏共贏的效果。

　　檢察機關給出提示

　　北京德和衡律師事務所聯席執行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時表示，法拍房價格能有明顯折扣的一個重要原因是，購房者需承擔一定程度風險，比方說房產清場困難、評估價格偏高、過戶手續復雜等。此外，為吸引更多競拍者，法拍房起拍價也會低于市場價。

　　“我就是踩了法拍房的坑，半年前拍下的房子，現在都沒住上，倒是先交了被前業主拖欠的物業費8000多元。”湖南居民王夢的購房經歷就不如小陳順利了。她告訴記者，盡管自己以近市場價七折的水平買下法拍房，但前業主的父母一直占著房子。“對方賴著不走，我們也怕跟老人起糾紛惹麻煩，只能向法院申請強制騰房。但需要時間，來來回回半年過去了。”

　　在任濤看來，與普通商品房不同的是，法拍房可能涉及多方利益主體。居民在購買法拍房時，需關注其背后風險。法拍房歷史遺留問題往往較多，不僅有經濟問題，可能還會涉及社會問題，比如產權糾紛、占有使用等情況。

　　裴虹博告訴記者，法拍房有時存在產權歸屬不明確的情況，比方說法拍房可能存在多個債權人或抵押權人，最后導致產權糾紛。這類糾紛通常在拍賣公告中不會提及，購房者在成交后才能發現。部分法拍房可能因開發商問題，無法辦理產權證，影響房屋正常交易和使用。此外，由于涉及其他隱性費用，有時候法拍房成交價格可能無法真實反映實際購房成本。

　　而在法拍房隱含的多重風險中，最被購房者詬病的就是清場問題。裴虹博說，有些法拍房一直被原業主及其家人占用，或者此前已經簽署了有效租約，這會導致購房者雖然擁有房屋所有權，但無法立即入住。特別是當租約期限較長或租金較低時，清場問題尤為復雜。盡管購房者可以通過法律途徑解決，但耗時耗力。

　　記者在調研過程中發現，不僅像王夢等個人住房者遇到了清場問題，一些銀行內部人士也存在法拍房帶來的困擾。

　　某國有行杭州地區一家支行負責人吳桐（化名）告訴記者，2023年該行某房貸客戶積欠本息40萬余元，且長期處于失聯狀態。根據借款合同約定，該行采取了訴訟手段。在勝訴后，他們才發現，作為抵押物的這套房產已在銀行申請財產保全前與他人簽訂了租賃協議，租期一年，這使得該行難以立即處置房產。

　　“經過多方溝通，租戶才愿意配合法院執行，承諾在租期屆滿后主動搬離房子。今年上半年，我們在阿里拍賣平臺拍賣這處房產，全額收回了不良貸款。這筆不良貸款自勝訴申請執行到收回案款，歷時一年之久，給我們的貸后管理工作提供了警示作用。貸后工作疏忽將導致客戶跟蹤缺位、資產質量下降等問題。”吳桐坦言。

　　8月9日，最高人民檢察院發布檢察機關依法加強民事執行法律監督、促進司法拍賣房屋規范執行有關情況。檢察機關辦案發現，當前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區”。有的競買人為以較低價格競得拍賣房屋，與他人惡意串通，損害產權人或其他競買人的利益。

　　據最高檢通報，近年來，有被執行人為逃避債務、阻礙執行，利用“買賣不破租賃”制度，與他人惡意串通，通過倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關系，約定較長的租賃期限并提前收取租金，阻礙房屋拍賣的正常進行。此外，在司法實踐中，法院依法依規騰退房屋面臨許多難題，有時競買人不得不延期收房。

　　結合監督辦案，檢察機關提示，參與競買司法拍賣房屋時，購房者應事先了解相關流程和手續，詳讀公示信息，全面知悉房屋存在的各類風險，在理性預算、知悉風險、了解規則的前提下參加競買。（記者 張佳琳）

　　轉自：中國證券報

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