受多重因素影響，進入下半年，房地產市場再度步入博弈階段。
國家統計局發布數據顯示，今年前7月，全國新建商品房銷售面積5.4億平方米，同比下降18.6%；新建商品房銷售額5.3萬億元，下降24.3%，降幅均比上半年有所收窄。
其中，7月商品房銷售面積6233萬平方米，銷售額6197億元，高于去年同期，但比6月有明顯下調。
分析人士指出，“5·17新政”對市場的提振作用仍然存在，但在度過年中的業績沖刺期后，房企的推盤節奏開始放緩，部分項目取消了價格優惠措施。同期，不少二手房業主也對報價更為堅持，二手房議價空間有所減少。這也深刻影響了市場的量、價表現。
7月，70個大中城市房價仍然以降為主，但上海、北京的二手房價格連續兩個月持平或上漲，有望走出獨立行情。房地產市場的分化局面，正在進一步顯現。
總體來看，經過6月的整體升溫后，供需雙方都在趨于冷靜，市場博弈態勢正在出現。
從“沖規模”到“保利潤”
“5·17新政”后，房地產市場信心大增，加之房企大力推盤，市場交易一度升溫。今年6月，全國商品房銷售面積1.13億平方米，商品房交易額1.15萬億元，相當于整個上半年的約1/4。
進入7月，房企推盤節奏放緩，加之天氣炎熱，購房者入市熱情不高，樓市出現季節性降溫。7月，全國商品房銷售面積和銷售額環比降幅均超過四成。
這種情況的出現，還有價格層面的因素。
在完成銷售額的沖刺后，一些商品房項目開始收回此前的折扣，從“沖規模”轉為“保利潤”，這也在一定程度上影響了市場交易。
北京某大型房企營銷負責人向21世紀經濟報道記者表示，近兩年入市的項目，大多是在2021年和2022年的高點拿的地，土地成本較高。加上近年來市場降溫，銷售周期拉長，大部分項目利潤微薄，還有不少項目處于虧損狀態。
因此，在借助“5·17新政”效應完成搶收后，很多項目不再提供價格折扣，其他的優惠措施也逐漸取消。
這種情況同樣出現在二手房市場。21世紀經濟報道記者調研發現，近期北京多個區域的二手房業主開始上調報價。有機構也指出，在大部分一二線城市，二手房市場的議價空間開始減少。
有房產經紀人表示，一些業主因急于用錢或信心不足等原因，報價過低，并導致整個區域出現低價成交的情況。下半年這種情況有所減少，說明業主的預期提升，讓價意愿減少。但受此影響，交易量也出現下滑。
中原地產首席分析師張大偉指出，“持續復蘇的動力不足，市場再次進入博弈周期。”
8月15日，國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華在新聞發布會上表示，房地產市場總體仍處于調整中。
分化局面繼續顯現
供需雙方的博弈還影響了房價。7月，70個大中城市房價繼續以降為主，但與6月相比，新房、二手房價格環比下降的城市都有所增多，反映出市場復蘇的勢頭還不穩定。
其中，一線城市房價仍然最具抗跌性，顯示出不同能級市場的分化局面。7月一線城市新房價格環比下降0.5%，二線、三線城市分別環比下降0.6%、0.7%。同期，一線城市二手房價格環比下降0.5%，二線、三線城市的降幅均為0.8%。
在一線城市中，房價表現也有分化。最近兩個月，上海樓市交易量明顯升溫，新房、二手房價格均連續環比上漲，漲幅領跑70城。北京表現平穩，廣、深房價仍處于下降狀態。
58安居客研究院院長張波指出，北京、上海正在堅定走出獨立行情。上海的房價表現，顯示出市場的韌性正不斷強化；北京的二手房價開始出現持平，政策的效力開始釋放。
作為市場最直觀的“晴雨表”，近期的量、價表現說明，房地產市場仍處于低溫運行狀態。但好消息是，市場信心已經有所恢復。
國家統計局的數據也顯示，今年前7月，全國房地產開發投資、開竣工面積、房企到位資金等指標都處于負增長區間，但房企到位資金增速的降幅有所收窄。7月，房地產開發景氣指數為92.22，連續兩個月回升。
多數業內分析人士指出，在市場處于調整、博弈的關鍵時期，需要政策層面持續的信心注入，才有望走入升溫行情。
此外，收儲存量商品房用作保障房的做法被寄予厚望，業內認為，其有可能會對市場帶來積極影響。
張波表示，雖然這一政策的效果并未在7月充分體現，但今年下半年各地的“收儲”動作將不斷加快。對于一些區位相對較好，并且新房供應量大的區域，“收儲”能起到減少市場供應的效果，供需矛盾會不斷緩解，這對于熱點城市新房價格的影響會尤其明顯。
轉自：21世紀經濟報道
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