二手房交易已成為新房市場的驅動引擎

　　近日，58同城、安居客在北京舉辦“媒體思享會”，以“二手房成交占比持續提升，新房銷售如何破局”為話題，分享了58安居客研究院最新的研究成果“二手擠壓系數診斷工具”。58安居客研究院研究總監韋謝博士認為，當前，房地產行業正處于勢能轉換的關鍵窗口期。自2021年末至今，行業數據在低位徘徊已超三年，進入底部蓄勢階段，二手房交易已成為新房市場的驅動引擎。

　　“行業的關鍵需求發生了轉變，即從增量市場、剛需為王轉為存量市場、置換驅動。”韋謝分析稱。

　　其一，房地產開發企業從“快擴張、高周轉”轉向“慢節奏、穩經營”。其二，經營“火車頭”從投資驅動變為需求引領。其三，市場周期趨勢從把脈城市輪動向捕捉短期波動轉變。其四，主力需求從城鎮化驅動下的增量市場、剛需為王，轉變為存量市場由置換驅動的改善需求。

　　在新形勢下，行業也需要從新的維度進行分析。根據58同城、安居客平臺的數據，韋博士分析認為，當前新房市場量價比長期處于低位，購房需求總量雖有下降態勢，但結構上有增量。多數城市今年上半年銷售數據顯示，二手銷售反超新房——盡管新房銷量同比大幅下滑，仍有近三分之二城市二手房銷量同比增長。

　　從購房邏輯上看，二手房相比新房的優勢日益凸顯。一是區位更優，相對更接近成熟片區或中心城區。二是產品多元，與近幾年標準化、同質化嚴重的新房產品相比，二手房市場更能滿足不同人群的差異化需求。三是價格彈性，交易方式自由度高、議價更靈活。四是安全交付，不必擔心項目交付風險。五是心理剩余，也叫消費者剩余，當前二手市場已經經歷了較大幅度的價格回撤，筍盤頻出，相比于購買有限折扣的新房，“抄底”購買動輒打七折的二手房通常帶來更多情緒價值。

　　因此在新形勢下，研究二手房的價值對開發商而言越發重要。通過對二手房擠壓的診斷，可以幫助房企管理者厘清項目受到市場擠壓，被分流客戶的成因；更加精準地識別新房和二手市場的主力競品；可以依據診斷結果進行科學決策，選擇合適的營銷工具。

　　58安居客研究院通過對全國各主要城市、區域、板塊，乃至典型項目的二手擠壓系數進行對比研究，發現三個基本規律。第一，在空間分布上，二手擠壓系數服從一線 < 二線 < 三四線；在城市內部，服從中心城區 板塊 < 外圍區域板塊；在區域內部，服從邊緣欠開發片區 < 成熟片區。第二，在項目層面，環境決定命運，板塊的二手擠壓系數與項目強正相關。強板塊弱樓盤或弱板塊強樓盤的情況基本不存在。第三，較強的二手擠壓環境主要成因包括，周邊過多的次新房供應，戶型產品趨同撞車，配套設施偏弱，價格沒有明顯優勢等。

　　結合數據和典型案例，韋謝博士建議，必須跳出地緣局限來思考競爭關系；產品定位不能僅僅看新房，二手市場產品供需結構的調研必不可少；造成較強二手擠壓環境的主要成因，恰恰是二手擠壓下難點項目破局的突破口，項目唯有在資源、產品、價格等維度上能有獨特優勢，方能有效應對二手競品分流客戶的沖擊和壓力。（記者 李方）

　　轉自：中國經濟網

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