打磨四年，北京首個實現全現房銷售的新盤能建·東譽府已開門迎客。北京商報樓市頻道《看盤記》記者近日走訪能建·東譽府了解到，目前該項目的實景樣板間開始接受預約看房，看房門檻為提供300萬—500萬元的資產證明。現房的所見即所得、絕佳的地理位置以及還算合格的層高硬件等是項目的絕對加分項；較早設計產品的迭代，受限于地塊大小導致的綠化面積有限以及智能化選配不足等，是項目有待提升的方面。但由于項目本身體量不大，在現房與區位兩大優勢的加持下，又鎖定“金九銀十”入市，只要開發商拿出足夠的誠意，項目的開盤是可以期待的。
300萬—500萬元資產證明
作為北京首個實現全現房銷售的新建商品住宅項目，能建·東譽府不僅采用預約帶看的方式，而且在看房前要求購房者提供300萬—500萬元的資產證明。
驗資流程的設置，一方面旨在保障購房者的看房體驗與質量，另一方面是房地產企業篩選目標客戶的手段，通過驗資環節篩選出具備相應資金實力的購房者。
能建·東譽府項目置業顧問李雪提到，案場置業顧問僅5人，若不采取預約或驗資流程，可能導致目標客戶無人接待或體驗不佳。對于設置看房門檻是否會影響項目銷售的問題，李雪表示，項目地處東三環，擁有顯著的地段優勢，且房源僅98套，因此并不愁銷售。
開發商驗資又預約的看房門檻，來自于項目本身的賣點：北京市第一個現房項目，且位置絕佳。
在土地供應端，第一個現房銷售的項目可圈可點：東三環與東四環之間的絕佳位置，緊鄰地鐵7號線九龍山站、14號線平樂園站的雙軌道交通，步行至合生匯僅12分鐘。項目周邊還有陳經綸帝景分校、北京第二實驗小學(朝陽學校)、和睦家、朝陽醫院等，教育及醫療資源較為完善。
在競品端，據周邊經紀公司提供的信息，項目周邊無在售新房，項目北側的珠江帝景二手房掛牌價格為9.3萬元/平方米，住總香榭8號、廣渠金茂府二手房掛牌價格在11萬元/平方米—12萬元/平方米。
北京市規劃和自然資源委員會的土地交易信息顯示，能建·東譽府地塊于2021年12月出讓，由葛洲壩以11.4億元競得，成交樓面價約2.8萬元/平方米。
據當時的出讓信息，該地塊試點全現房銷售，盡管在這之前成都、杭州也曾出現過全現房銷售地塊，但北京是第一次。這也是項目拿地后四年才實現入市的原因。
北京商報記者在項目現場看到，目前樓體已經封頂，預計將于9月開盤、10月交付。
該項目戶型面積設置為102平方米、130平方米的三居室以及160平方米的四居室，限價為10.66萬元/平方米。據此測算，該項目最大面積的160平方米單套總價將不超過2000萬元。在今年北京市場供應的眾多項目中，該項目具有較好的性價比。
就項目蓄客相關情況，北京商報記者向項目開發商發去采訪函，但截至發稿未獲得回應。
部分指標達到好房子標準
從戶型設計維度來看，以面積為160平方米的戶型為例，能建·東譽府采用南向四面寬設計，這一設計與朝陽區新開盤項目保利·朝觀天珺保持一致。
在當前新房項目普遍追求客廳大面寬設計的趨勢下，能建·東譽府戶型客廳面寬為4.55米，雖遜色于朝陽區保利·朝觀天珺的5米與金茂·滿曜的6.3米面寬，但相較于北京隅·東序的4.2米面寬，仍具備競爭優勢。
雖然區位與配套優勢明顯，但項目并非沒有提升空間。
相較于近一年按照“好房子”標準打造的其他新房項目，能建·東譽府幾年前的設計規劃，導致得房率與空間利用等方面與目前市面上的“好房子”項目還有一定差距。
案場銷售也承認，該項目面積為160平方米的戶型得房率最高為80%，相較于近期新房90%左右的得房率差距明顯。
合碩機構首席分析師郭毅表示，能建·東譽府作為一個小型社區項目，其得房率與當下約90%的新房相比雖略有差距，但就項目自身而言，面積為100平方米左右的小戶型能采用一梯兩戶設計、得房率超過80%，從整體來看，與近期新房項目得房率的差距符合預期。
此外，由于獲取地塊時“好房子”標準尚未出臺，且地塊總面積較小，能建·東譽府項目社區花園略顯局促；會所、陽臺、架空層等當下熱門的設施缺位；室內附贈電器數量偏少等問題，也是項目有待提升的方面。
據悉，能建·東譽府項目占地約1.3萬平方米，地上建筑規模約4萬平方米。其中，社區內景觀花園面積約5000平方米，用于園林綠化的面積僅為4300平方米。
盡管受地塊區位及面積所限，能建·東譽府未能打造出規模較大的社區園林，但在硬件配置上仍有不錯的表現。社區景觀花園內設有長度約63米的藝術長廊，長廊中配備卡座供業主休憩。雖無法實現“好房子”標準中提到的由風雨連廊直接貫通歸家通道，但在雨雪天氣時，也能為業主提供在社區內散步放松的空間。
或許是為了彌補會所方面的不足，能建·東譽府將項目一層與二層打造為咖啡廳及其他供業主休憩放松的配套空間，其用途與“好房子”標準中提及的會所的部分功能相契合。
與很多開發商力推的智能化家電賣點不同，北京商報記者實地探訪了解到，能建·東譽府交付樣板間中的烤箱、洗碗機、廚余粉碎機等家用電器，并未納入贈送范圍；像語音控制開燈、開啟窗簾等在當下已幾乎成為標配的全屋智能功能，該項目也未配備。
同時，北京商報記者也注意到，能建·東譽府的部分指標已達到“好房子”標準。例如：居室層高達3.05米，超過“好房子”標準中制定的3米；樓體外立面使用鋁板材質，也與當下新房項目一致。
對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，即便是未完全按照“好房子”標準打造的現房交付項目，購房者也無需過度擔憂。他表示，只要是合規開發的產品，即便在規劃上與目前部分項目存在一定差距，其本質上仍具備較高的性價比。若項目在規劃上確實存在相對弱勢之處，企業在定價環節進行合理優化也至關重要。
現房交付是最大賣點
盡管能建·東譽府在產品力等維度與近期面市的新房項目存在一定差距，但其“所見即所得”的現房交付模式以及購房后即可入住的特點，已然成為眾多購房者決策時的關鍵考量因素。
案場購房者李冬雪告訴北京商報記者，購買現房項目無需經歷漫長的等待建設期，可快速實現裝修入住。對于像李冬雪這樣置辦婚房的人群，可以實現購買即入住，節省了大量時間成本。
支撐李冬雪選擇考慮能建·東譽府的另一個關鍵因素，是現房銷售的房價、稅費等費用可即時核算，且無需承擔期房等待期間的租金與房貸雙重壓力，資金規劃更穩妥。
郭毅表示，對于“賣舊買新”的購房者，現房銷售可節省期房2—3年空檔期的租金成本，實現即買即住；房屋品質、戶型采光等實景可見，避免期房預期與實際不符問題，購房更放心；周邊配套距離可實測，也讓對配套有需求的家庭更安心。
根據中指研究院數據，2025年上半年，現房銷售好于期房，占比升至35.6%。2025年前5個月，商品房期房銷售面積為2.3億平方米；現房銷售面積為1.3億平方米，同比增長13.2%。從占比上看，2025年前5個月現房銷售面積占總銷售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個百分點。
郭毅認為，從未來中長周期趨勢來看，現房銷售無疑會成為市場發展至成熟階段的一大趨勢。但就當下而言，現房銷售并非適用于全市場，僅適合部分項目。她進一步指出，位于城市核心區、體量不大的地塊，以及開發商資金實力相對雄厚的項目，更適合打造為現房。現房開發周期較長，像能建·東譽府這類位置優越的地塊，即便面臨產品調整，仍可憑借地段優勢突破市場。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，伴隨購房者法律意識、對房屋質量的關注度及自我保護意識的持續提升，對現房的要求與期望或將高于期房。基于對房屋質量的保障訴求以及對延期交房、項目爛尾等風險的憂慮，現房銷售有望在未來5—10年內成為主流交房方式。（王寅浩 李晗）
轉自：北京商報
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