房地產市場未來的“盼頭”，在于地方政府做好積極的土地利用結構調整。專家建議“土地跟人走”，人口在哪里，房地產就該到哪里。
近日，受“滬六條”推動影響，上海樓市交易活躍度提升明顯。上海市房管局披露，9月，上海一、二手住房累計成交207萬平方米，環比增加8%、同比增加24%。
“原價1200萬元左右，砍價后1000萬元到手，我覺得比較合適。”上海市民陳先生9月份在上海市閔行區外環外華涇地區購入一套198平方米的二手房，帶花園，單價約5萬元。他的這筆成交，看房時長僅兩周。
10月12日，在由上海財經大學舉辦的2025年三季度宏觀經濟專題研討會上，中國人民銀行調查統計司原司長、中歐國際工商學院教授、中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成在作報告時認為，我國房地產市場有望一兩年內止跌回穩，“上海核心地段每平方米20萬元的新房，一小時賣完了，這是事實。我認為，一線城市房價將總體趨穩，接下來會影響核心二線城市，最后影響到三四線城市。當然，三四線城市復蘇會更久一些，它們既有人口流出問題，還有產業問題”。
66套單價20萬元房產，一小時售罄
盛松成口中的上海核心地段新房，具體指的是位于上海黃浦區的豪宅項目上海壹號院，毗鄰上海外灘和豫園。該項目8月23日迎來線下開盤，66套房源1小時售罄，當日實現銷售48億元。項目主力戶型面積約315平方米至1115平方米，項目方公開的入市均價為19.8萬元每平方米，套均總價約7358萬元。
值得一提的是，這是該項目第五批次開盤，其第一批次房源于去年8月開盤。目前，該樓盤394套房源累計銷售金額超240億元，多個批次開盤即“日光”。
中青報·中青網記者注意到，與以往上海豪宅樓盤新房與二手房價格倒掛，一手房更加便宜，從而吸引眾多投資者入局不同，該盤新房與周邊二手房并未出現倒掛現象，其周邊次新二手房的掛牌單價集中在17萬元至20萬元。“買房人可能只是單純覺得核心地段保值，它值這個價。”一名主營該地段二手房交易的房產中介告訴記者，隨著這輪房地產市場的調整，現在新房與二手房價格倒掛空間幾乎已經沒有了，“買房人回歸理性，真正好的房子，才出手”。
幾乎與此同時，8月25日，上海市六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（簡稱“滬六條”），從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優化調整房地產政策“組合拳”。其中，上海外環外市場在“取消購房套數限制”利好下表現亮眼。
上海市房管局數據顯示，9月外環外一手房在售項目日均成交較8月增加40%，二手住房成交占比達57%。同時，改善需求開始釋放，“滬六條”擴容支持四類群體增購住房成交占比達14%，高于全市平均水平。
人口在哪里，房地產就該到哪里
針對一線城市房價企穩的現象，上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授、中國發展研究院執行院長陸銘認為，這是“人口流動的必然結果”。他拿出自己團隊制作的一張人口流動圖，顏色越深，代表人口越集聚，“區縣層面的人口在向少數城區集中，農村人口往城市跑，小城市人口往大城市跑”。陸銘的這張圖表顯示，即便是在人口稀少的東北地區，哈爾濱、長春、沈陽、大連這樣的城市中心城區人口也呈現正增長。同時，珠三角外圍人口呈現負增長，但珠三角核心城市的市中心人口呈現正增長。
陸銘說，當前中國經濟發展中，服務業在GDP中的占比已經達到57%，在服務業就業的人數占比也達到所有就業群體的50%左右，而服務業未來占比及在其中就業人群的占比還會提升。
“服務業的一個特征是，它的供給和需求需要在同一個時空里見面。”陸銘說，這對理解中國房地產的未來太重要了，“你買房子為什么？為了接近就業，為了接近消費。可能上海郊區的別墅會跌得很厲害，但上海市中心的公寓價格就比較堅挺。為什么？因為人口集中”。
陸銘認為，房地產市場未來的“盼頭”，在于地方政府做好積極的土地利用結構調整。“在一些大城市內部，還有比較嚴重的‘職住分離’情況。不是土地不夠用，是地方政府愛把土地用來蓋辦公樓。有的地區還控制中心城區容積率，房子不讓蓋多蓋密，加劇了高房價和長通勤的矛盾。”對此，陸銘建議“土地跟人走”。
對于人口流入地區，應該優化土地規劃，低效利用的工業和商服用地允許轉為住宅用地，增加住宅比率并放松容積率；增加土地綜合利用比例，順應后工業化城市的向心趨勢，在交通便利的都市圈交界地帶和軌交站點周邊集中供應土地，打造職住平衡、服務完善的“十五分鐘生活圈”。
而對于人口流出地區，則應推行“集中式收縮”規劃，盤活閑置土地資源。
此外，他認為還應推動“租購同權”，并將保障范圍從“人才”延伸至廣大普通勞動者。“為什么房價高？因為買房人的孩子讀書待遇和租房人的孩子讀書待遇完全不同，所以不得不買。”他認為，一旦“租購同權”，會使得很多年輕人敢租房結婚、敢生孩子。同時，不少“人才公寓”僅面向企事業單位集體供給，個人申請入住沒有放開，“公寓里有游泳池、健身房，但很多普通勞動者不需要這些，他們更希望有電瓶車充電樁”。
房地產市場如何軟著陸
“目前來看，我認為我國房地產市場不會硬著陸，而是有望在一兩年內止跌回穩。”盛松成說，我國對房地產行業采取的金融層面硬調控始于2020年，如果能在6年至7年時間，也就是2026年、2027年實現“軟著陸”，那就屬于“表現特別優異”了，“擺脫對房地產的依賴，是正確的選擇，資源要更多地投入到先進制造業和現代服務業。如果不對房地產進行調控，它每年能有50%以上的增速，那還怎么發展其他行業？”
盛松成認為，我國經濟逐步擺脫對房地產的依賴是正確選擇，目前要關注的重點是“如何軟著陸”。
他拿出一張從1998年到2023年我國新建住宅可容納人口與城鎮人口增長之間的關系圖。圖表顯示，從1998年至2008年，我國人口比住宅可容納人口多；從2008年至2018年，我國住房供應快速增長，填補了早期住宅不足的短缺。實際上，從2012年開始，我國新建住宅可容納人口已經超過了當年的城鎮人口增長。在他看來，2018年至今，已經進入住房總量過剩階段。
“硬著陸有兩個特征，一是房價迅猛持續下跌，二是引發經濟全面衰退。我國目前不具備這兩個特征，不會硬著陸。”盛松成預計，2025年我國房地產市場降幅將進一步收窄，2026年后回穩的可能性較大。
他認為，政府部門目前要做的，應該是解決好低收入人群以及新市民、青年住房困難的問題。“我們的核心城市已開始步入存量市場階段，二手房交易成為主導。2020年租房人群占21.7%，2025年8月新房成交中現房銷售占比達到32%。”盛松成說，房價趨穩后，地方政府還要推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”；依托城市更新，盤活存量市場，通過收儲、舊改等方式，增強二手房的市場競爭力；鼓勵人口返鄉創業，釋放三四線城市房地產潛力。
“三四線城市目前已經幾乎見底了，需要在產業政策引導下吸引人口回流。”盛松成說。（孔遒威 記者 王燁捷）
轉自：中國青年報
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