10月22日，由中國房地產報社主辦、中國城市與區域治理研究院與58安居客研究院提供學術支持的“重構居住關系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍在北京舉行。
隨著《住房租賃條例》正式施行“滿月” ，政策紅利逐步釋放，市場秩序進一步規范，租賃行業迎來新一輪發展契機。
“更快、更敏感地關注用戶需求的變化，尤其是在租賃方面的變化，才能在未來的房地產租賃市場重構中占領更多先機。” 58安居客研究院院長張波在分享中強調。
中國房地產報社執行總經理、中國城市與區域治理研究院院長張學冬則指出，居住關系的重構是一場“靜悄悄的革命”，關乎城市溫度與家庭幸福。
政策與市場變革：新租住時代的底層邏輯
新租住時代的到來，不僅源于居住需求的多元化，更得益于政策與市場的雙重驅動。
58安居客研究院研究總監韋謝指出，供需關系的轉變是行業變革的核心。從政策層面看，保障性租賃住房在“質”與“量”上均提供了更大發展空間：更多參與主體獲得金融支持，房源供給增加，品質要求提升，客戶覆蓋面擴大。與此同時，《住房租賃條例》的實施為市場化租賃領域帶來了系統化合規要求，推動行業從粗放式增長向精細化運營轉變。
市場規模的歷史賬本揭示了被忽視的需求缺口。韋謝提到，“十四五”之前，流動人口數量被嚴重低估，由于數字化治理能力的升級，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數據多出1.4億人。這一群體成為租賃市場的“隱形需求”，在過去的政策安排中未被充分關注。此外，供需錯配問題依然突出。保障性租賃住房已建設2400萬套，但實際入住僅700萬戶；品牌長租公寓在管規模約300萬套，一線城市出租率超85%，供需相對平衡；而個人房源市場卻呈現“供不應求”與“租金下降”并存的矛盾現象。“隨著居住觀念轉變，租賃行業正迎來結構性發展機遇，這種轉變不僅重構了住房消費邏輯，更推動行業從‘規模擴張’向‘品質運營’躍遷。”
需求端的變化同樣顯著。家庭小型化趨勢使得對居住空間的要求降低；生活配套亟待改善，全國尚有數千萬戶家庭面臨住房面積不足、設施老舊等問題；人口結構升級則帶來了長期改善性需求。韋謝強調：“產業工人、服務人員等群體若轉化為專業技術人員，將釋放巨大租賃需求。2030年城鎮化率預計提升至70%，還將帶動四千萬人進城。”
市場數據進一步印證了這一趨勢：2023年以來，租房需求占比上升，買房需求占比下降，租賃市場正在補位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩，租售比突破國債收益率，為行業提供了利潤空間。韋謝總結道：“面對這些變化，行業需更敏銳地捕捉用戶需求，推動供給端優化與升級。”
用戶需求與行業重構：從產品到生態的進化
新租住時代的核心在于“人”，用戶需求的變化正驅動行業從產品到服務的全面重構。在圓桌研討環節，與會嘉賓從差異化運營、商業模式進化、資產價值提升等角度展開了深度討論。
58安居客研究院院長張波從平臺視角提出，合規與效率是行業重構的基石。隨著《住房租賃條例》實施，企業需通過技術手段落實房源實勘、信息真實性等要求。“法規落地后，淘汰的是不規范的企業，留下的是真正關注用戶需求的企業，” 張波說，“條例倒逼企業合規升級，房源真實性管理、資金安全監管未來行業將更趨規范，政策支持也會逐步完善。”
華潤有巢副總經理孫雪鵬指出，租客需求的變化體現在兩方面：一是服務升級，二是產品結構調整。“存量項目改造難度較大，但新增項目需更注重品質與空間設計，”他提到，“廣義的服務還包括配套空間與區域整體提升。”
龍湖集團龍智資管航道、龍湖冠寓總經理顧濤分享了龍湖的實踐：通過精細化產品設計與組合式資產運營，為用戶提供更全面的生活解決方案。“長租公寓不僅是居住空間，更是生活服務的載體，”顧濤說，“從維修服務到社群活動，再到精神層面的滿足，這些都是未來競爭的關鍵。”
首創城發集團品牌營銷部總經理高廣漢則強調了客群細分與社會價值并重的運營理念。“城市青年需要交通便利與社群互動，城市建設者則需要低成本與基礎服務保障，”他舉例道，“外賣小哥的電動車充電需求、早餐供應等細節，恰恰體現了服務的溫度。”在高廣漢看來，新租住時代的企業需平衡經濟賬與社會價值賬，從“房東”轉變為“微型城市運營者”。
在資產價值層面，戴德梁行估價及顧問服務部副董事董一凡指出，公募REITs的推出改變了估值邏輯，現金流穩定性成為核心指標。“土地期限與續期政策的不確定性是當前主要瓶頸，”他分析道，“未來需通過運營效率提升與服務增值，增強資產退出時的市場認可度。”
面對利潤壓力，企業也在探索成本重構與創新模式。孫雪鵬提到：“通過數字化管理、政策支持與資方合作，降低運營與建安成本。”顧濤補充道：“節能技術應用與服務增值是利潤對沖的有效途徑。”
嘉賓們一致認為，新租住時代的核心關鍵詞是“運營效率”“用戶需求”與“生態共建”。唯有通過系統化思維與精細化服務，才能實現居住關系重構與城市共生發展，讓租賃不再是過渡選擇，而是生活方式的重要組成。（記者 李方）
轉自：中國經濟網
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