隨著豐臺花鄉地塊的成功出讓，2025年北京土拍正式落下帷幕。據北京商報記者統計，年內北京共成功出讓40宗地塊，與上年同期基本持平，總成交金額約1427.42億元。城六區供地顯著發力，海淀區以7宗供地居首，且創下近五年峰值，帶動市場溢價率回升，年內最高溢價率達39.18%。從拿地趨勢來看，聯合拿地成為市場主流，房企聯合拿地量同比增長180%。值得關注的是，在市場信心回升背景下，懋源地產等民企強勢回歸，其中懋源地產年內拿地2宗，追平近五年總量。
海淀區土地供應量居首位
2025年北京最后一場土地拍賣落下帷幕，12月25日，北京建工+城鄉開發以24.72億元摘得豐臺區花鄉中部組團城中村改造項目B區FT00-2405-0001地塊，為全年土地市場畫上句號。
以拿地宗數來統計，2025年海淀區7宗居首，昌平區為6宗，豐臺區、朝陽區各5宗，通州區4宗，順義區3宗，大興區、石景山區各2宗，東城區、房山區、亦莊開發區、門頭溝區、延慶區、懷柔區各1宗，西城區、平谷區、密云區則為0。
北京商報記者梳理發現，2025年海淀區土地供應量創下近五年峰值。回溯2020年至2024年，海淀區年度土地供應量分別為6宗、6宗、3宗、2宗及5宗，而2025年的供地規模已達到2023年與2024年兩年供地總量之和。
城六區供地量提升的同時，北京土地市場溢價率同步回升。2025年地塊的平均溢價率約為4.92%，同比提升1.24個百分點。
此外，年內溢價率超15%的地塊共計7宗，其中3宗坐落于海淀區，通州區和朝陽區各占2宗。
中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，隨著優質資源持續入市，市場分化也進一步加劇，“強者恒強”的格局愈發清晰。稀缺地段、規劃條件優越的地塊備受追捧，溢價率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價或接近底價成交。
值得一提的是，城六區供地量的提升與2024年末推行的不限價地塊政策形成疊加效應，共同助推年內土地市場熱度回升。
其中，北京朝陽區太陽宮地塊溢價率高達39.18%，創下2025年土地市場溢價率峰值。海淀區樹村地塊、朱房村0030地塊分別以27.93%和25.04%的溢價率緊隨其后。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，優質地塊供應增加，疊加不限價政策落地，形成了良好的市場聯動溢價效應。這不僅有效提振房企的拿地積極性，也強化了市場對于房價的上漲預期，對購房者、開發企業及整體市場而言均形成積極影響，進而構筑起地價上行、房價跟進的正向預期循環。
合碩機構首席分析師郭毅進一步分析稱，這一調整，一方面能讓優質地塊的價值充分釋放，在土地市場實現更好的溢價表現，夯實市場對區域價值的信心；另一方面也能倒逼拿地房企加大產品端的投入力度，帶動后續商品房的價值提升，而房價的合理拉升，又能進一步提振區域價值，形成良性循環。
聯合體拿地漸成趨勢
2025年北京土地市場中，央國企仍為拿地絕對主力，拿地占比達92.69%。其中，中建系房企表現尤為突出，累計斬獲13宗地塊，拿地金額達521.64億元；北京建工、北京城建、金隅集團、華潤置地、招商蛇口等其他央國企亦積極參與，合計拿下24宗地塊。
盡管央國企主導拿地格局未變，但房企獨立拿地趨勢弱化，聯合拿地模式占比顯著提升。年內北京成功出讓的40宗地塊中，14宗采用多家房企聯合拿地模式，而2024年僅為5宗，聯合拿地比例同比增長180%。
針對房企聯合拿地占比攀升，謝逸楓認為，本質是房企從單打獨斗轉向抱團合作，是應對房地產市場調整、突圍行業困局的短期舉措，核心是為化解債務風險、保交房履約，平穩度過市場下行周期。該模式能有效分散市場風險，整合資金與技術資源，形成穩健的開發模式。
以2025年北京唯一一宗百億元級地塊——朝陽區黃杉木店地塊為例，該地塊由中建智地聯合金茂、越秀、朝陽城發3家房企以126億元競得，后續將打造為紫京宸園及璞樾項目；海淀區朱房地塊、朝陽區三間房地塊則分別由華潤+中鐵+招商聯合體、保利發展+金茂聯合體以91.52億元、87.3億元成功競得。
此外，央國企與區屬房企合作拿地的情形更為普遍。昌平區朱辛莊地塊、順義區順義新城地塊、門頭溝區S1線區域組團等6宗地塊，均由中建智地、電建地產、北京城建等央國企，聯合未來科學城置業、順義新城發展、京西門城投等區屬國資房企攜手競得。
郭毅表示，聯合拿地占比提升，核心是房企間的優勢互補，尤以區域一級開發企業與二級市場房企的合作為典型。一級開發企業熟悉區域價值、擁有成熟的政企資源，二級開發企業更懂市場與客戶需求。雙方協作可讓地塊的產品定位、規劃報批及細節打造更貼合市場需求，進而有效提升項目的去化效率與溢價。
謝逸楓進一步分析稱，聯合拿地屬于行業短期趨勢，而非長期常態。待房地產市場復蘇回暖，多數房企仍會選擇獨立拿地，既規避聯合開發的協作問題，也能掌握地塊研判、產品打造、開發決策的絕對自主權。短期來看聯合拿地仍將常態化，長期則會形成獨立拿地與聯合拿地并行的多元化格局。
懋源地產沉寂兩年回歸
在全國樓市運行日趨平穩、市場信心逐步回升的背景下，以懋源地產、北京新恩祥睿澤置業有限公司、貝好家為代表的民營企業，正逐步重返北京土地市場。
以懋源地產為例，該企業曾于2022年6月斬獲北京順義區薛大人莊地塊，在2023年、2024年沉寂兩年后，2025年強勢回歸北京土拍市場，年內共競得2宗地塊。這一拿地數量不僅追平2020年至2024年五年的累計拿地量，年內拿地金額更達60.54億元，創下近五年峰值。
具體來看，朝陽區松榆里地塊吸引了建發房產、懋源地產、首開股份、越秀+建工聯合體、金隅、中建玖合、招商蛇口共7家房企參與角逐。經過166輪激烈競價，懋源地產最終以50.24億元總價、18.21%的溢價率成功競得該地塊，在一眾央國企競爭者中脫穎而出。
謝逸楓認為，少數優質民營房企重返北京土地市場，這一現象釋放出兩大明確信號。他表示，一方面是民營房企對北京房地產市場的未來預期已明顯向好。另一方面則是房地產市場的調整周期已臨近底部，北京房價也將迎來止跌回穩的走勢。
值得關注的是，此前表現積極的綠城中國，2025年在北京土拍市場顆粒無收。回溯時間來看，綠城中國上一次在北京拿地是2024年11月，當時在越秀、華潤、中海、金茂等5家競買主體中，通過搖號幸運競得海淀區功德寺地塊，后續打造為和樾玉鳴項目。自此次拿地后，截至2025年末，綠城中國已近一年未在北京土地市場有任何斬獲。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從政策導向來看，中央經濟工作會議及全國住房城鄉建設工作會議均明確提及“優供給”理念。這一理念的核心內涵體現在兩方面：其一，控制傳統增量供給，助力推進去庫存工作；其二，提升拿地性價比。對2026年各房企而言，這意味著投資端存在明確機遇。
嚴躍進進一步分析稱，疊加北京近期政策動態，當地進一步優化限購政策，同步出臺房地產開發投資相關新政并著力優化營商環境。多重政策紅利共振，將有效降低企業拿地顧慮，進一步提振房企2026年的拿地積極性。（李晗）
轉自：北京商報
【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。
延伸閱讀
