商業地產“地標”沖動　盲動上馬或現危機

　　住宅市場持續調控下，各路資本加快商業土地購地步伐，扎堆涌入商辦市場，尤其是進入中國內地商業地產，內地多數評論認為，二三線城市的商業地產價值仍待挖掘，筆者也不否認，二三線城市的商業地產的確存在發展機會，尤其是在城市核心地段及新興商圈區域，商業地產面臨著新的發展機會。

　　數據顯示，在二三線城市，近期在建或擬建的城市綜合體數量，成都80多個、合肥22個、無錫20余個、福州16個、石家莊15個、濟南16個，就連剛剛獲批經濟特區的喀什，市區人口約30多萬，規劃和在建的城市綜合體也多達到18個。

　　全國都在上演商業升級，這也是地方政府與房產商共同上演的造城計劃中的重頭戲。尤其是隨著一二線城市的商業地產日趨飽和，三線城市商業地產大發展正是大勢所趨。

　　二三線城市商業地產大發展的三大原因

　　近幾年來，二三線城市商業地產發展迅速，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，主要有三大原因：

　　第一、城市化進程新的城市發展規劃及商業環境不斷升級是主因。中國仍然處于城市化進程的快速發展階段，二三線城市在這個階段不斷推出新的城市規劃，這個規劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區域合并、原有城市區域功能升級等諸多方面。這些規劃將直接導致社會及經濟資源向這些區域集合，也就直接導致中國二三線城市正不斷成長并經歷著快速的發展。

　　有關機構預測，隨著中國發展重心由出口導向轉為國內消費，預計到2020年，一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅占10%，這也預示著今后十年里二、三線城市所蘊含的巨大商機。

　　第二、產業結構不斷升級帶動經濟發展，以及由此所帶來的城市化進程加快及商業升級正成為二三線城市商業地產發展的重要因素。

　　第三、當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到具有發展潛力的二三線城市的商業地產，從企業自身的角度而言，主要也是為了實現其整個企業體系內部自有的現金流結構中實現投資商業地產的資金與投資住宅地產、其他產業的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補。

　　商業地產“地標”沖動，盲動后或現危機

　　二三線城市商業地產建設一路高歌猛進，萬達集團、寶龍集團、凱德置地等知名開發企業和投資機構也聲稱將持續重點關注商業地產尤其是城市綜合體的開發，并加大投資力度。二三線城市各類綜合體項目井噴，商業地產挺進“地標時代”。

　　由于布局過早、市場定位不清晰及同質化競爭等問題也導致當前二三線城市商業地產同樣面臨競爭加劇，這不僅僅直接導致區域內商業地產供應量偏大的問題，而且在未來面臨更多的是長時間的培育及項目的經營問題。

　　對于一個具體商業地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資商業地產的資金與投資其他產業的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為商業地產投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。

　　雄厚的資本成為商業地產市場決勝的必不可少條件，但是良好的資本運營能力與創新能力、投資商業地產贏利模式的確定，與市場的前瞻性的判斷將成為決定商業地產投資者成功與否的關鍵因素。

來源：山東商報　 馬妍　

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