房地產：市場壓力積聚 結構分化初顯

　　上半年,來自各方面與房地產相關的信息和數據表現得都較為醒目。從商品房銷售數據看,1-6月份,房地產市場銷售狀況良好,商品房銷售面積和銷售額均大幅增長。其中,商品房銷售面積為51433萬平方米,同比增長28.7%;商品房銷售額為33376億元,同比增長43.2%。銷售額同比增幅超過銷售面積增長速度10多個百分點,說明商品房銷售不僅有量的提升,更有價格的提升。6月份70個大中城市的房價指數,也印證了上述數據。70個城市中,有69個城市的新建商品住宅價格同比上漲,63個城市環比上漲。

　　房價上漲壓力繼續積聚

　　從房地產開發數據看,上半年全國房地產開發投資36828億元,同比名義增長20.3%,增速快于全社會固定資產投資0.2個百分點。其中,住宅投資25227億元,增長20.8%,占房地產開發投資的比重為68.5%。房屋新開工面積為95901萬平方米,增長3.8%,增速同比提高2.8個百分點。其中,住宅新開工面積為70630萬平方米,增長2.9%;房屋竣工面積為35346萬平方米,增長6.3%,增速提高1個百分點,其中,住宅竣工面積為27428萬平方米,增長2.7%。

　　從土地購置情況看,1-6月,全國房地產開發企業土地購置均價2353元/平方米,同比增長20%,增幅比1-5月提高0.6個百分點。土地價格持續3個月小幅上升。國土資源部發布的二季度城市地價監測報告顯示,截至6月30日,二季度成交高價地115宗,同比漲幅達130%。同時,二季度全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米,環比增速為1.62%,且已連續5個季度上升。在度過了一段冷卻期后,沉寂已久的一線城市土地市場在二季度開始重新活躍。

　　房地產市場銷售不錯,新開工數據復蘇,土地銷售單價明顯上漲,國家統計局公布的國房景氣指數6月份為97.29,比上月回升0.03點,比去年同期提高2.58點。在經歷了多年的上漲之后,房價上漲的壓力不斷積聚。

　　結構性分化已經顯現

　　在整體市場高漲的情況下,房地產市場的結構性分化已經初步顯現。國家統計局公布的6月份70個大中城市的房價指數,至少透漏出三個信息需要關注:

　　一是一線城市房價漲幅居前,同比基本都以兩位數的幅度在增長,其中北京漲幅16.7%,廣州漲幅16.5%,深圳漲幅16%,上海漲幅14.4%,北京高居榜首。房地產界業內甚至有人斷言,北京未來四環內房價每平米將超10萬元。7月5日北京夏家胡同地塊競拍成為新的“北京地王”引爆關注熱潮。剔除公租房,這個地塊的樓面價達到4.2萬元/平方米,溢價率近23%,似乎在為這一斷言作著注解。華遠地產股份有限公司董事長任志強認為,北京的房價是“憋也憋不住”的。教育、醫療等許多資源都聚集在北京,人口在加速向北京涌入。其他一線城市也是一樣,這么多的人口不斷涌入,從根本上導致了這些城市房價很難下降,甚至可能繼續上漲。

　　二是70個大中城市中,新建商品住宅價格環比下跌的只有5個,分別是貴陽、烏魯木齊、韶關、贛州、瀘州5市,雖然下跌幅度不是很大,但也透出了一些端倪。媒體用了一個比較夸張的詞匯“鬼城”,來形容部分三四線城市大片新開發商品住宅無人居住的狀況,被報道的名單不斷拉長,繼鄂爾多斯、溫州之后,江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被列入這個名單。開發商在躲避一二線城市限購而紛紛轉戰三四線城市之后發現,三四線城市迅速地冒出的大量新樓盤,正在帶來一場新的危機,在人口外流的背景下,供大于求現象日益突出,樓市的區域性風險悄然逼近。

　　三是70個大中城市中,69個城市新建商品住宅價格同比上漲,唯獨溫州出現下降,這是特別需要予以關注的。素以“炒房”著稱的溫州,之前多年房價領漲全國,被認為是中國樓市“風向標”。但是從2011年9月,溫州新建商品住宅價格同比開始出現下降,到2012年3月,同比跌幅一直維持在10%以內;從2012年4月開始,新建商品住宅價格同比跌幅開始超過10%,一直延續到2013年2月;至今仍在下降通道,只是降幅有所減弱。媒體報道溫州房價與2009年、2010年的最高位時相比,至今回調了大約30%-40%。溫州的房價變化走勢警示各地,房價絕不是只會一味地單邊上行,過度炒作的房地產市場很可能會率先下跌。

　　來自土地市場的信息同樣顯示出了這種分化。在全國各地土地市場一片繁榮的情況下,近期連續出現的數宗“退地”事件,說明在火熱的房地產市場,危險和分歧已經出現。5月,武漢收回4宗地塊;6月,雅戈爾宣布退出杭州城西申花板塊兩幅地塊,這兩個地塊曾是2010年的杭州“地王”;7月5日,南京市收回下關濱江江邊路以西2號地塊,這個地塊于去年11月30日被中冶置業控股公司以56.2億元高價拿下。“地王”退回絕不是一件簡單的事,它有著企業對繼續開發利潤空間和風險的考量,不然不會寧愿賠好幾億元的違約金而放棄開發。

　　房價走勢在不同城市之間的分化逐漸顯現,如果未來中國城市發展的格局、結構不發生變化,一線城市房價上漲壓力難以解除,三四線城市的“空城”風險難以避免,新型城鎮化能否破解這個難題待解。

　　房地產調控壓力猶存

　　“國五條”出臺之后,房地產市場一度暫時平靜下來。隨著調控政策效應遞減,樓市整體依然延續此前的高溫。在房價上漲壓力不減的情況下,房地產調控壓力不減。這種壓力體現在以下幾個方面:

　　一是在經濟增速下滑,宏觀經濟形勢不佳的背景下,業界預期政策將維持平穩,應該不會再出臺更嚴厲的調控政策,對房地產的未來預期比較樂觀。

　　二是在中國加速城鎮化的過程中,供求關系沒有發生逆轉,一線城市供不應求的狀況短期內難以改變;新型城鎮化規劃讓三四線城市抱有長遠發展的預期;消費者對于未來房價上漲也抱有很強的預期,央行近期進行的儲戶調查顯示,對于三季度房價,有34.1%的居民預期“上漲”,45.3%的居民預期“基本不變”。

　　三是房地產商資金狀況良好。2012年下半年以來,新房銷售市場良好,開發商資金充足。在房企總體不差錢的情況下,很難奢望他們降價促銷。銷售端的回款速度是支持房企拿地底氣的重要因素之一。開發商的債務情況良好,這使得調控的難度將非常大。

　　四是土地價格居高不下,增加了房價繼續上漲的壓力。近幾個月,一線城市和少數二線城市,高價地迭出。北京、南京、廣州、上海、重慶、武漢都有多宗地塊高溢價集中成交。偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年1-6月全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金高達11305億元,與去年同期相比上漲60%。

　　以上各方面因素綜合反映出房價繼續上漲的壓力巨大,也反映出房地產調控在經歷數輪的調控之后壓力更大,困難更大,任務更為艱巨。但是在新一屆政府提出經濟結構轉型的大背景下,管理層正逐步放寬對經濟增速下滑的容忍度,對房地產拉動經濟增長的依賴度也會下降。在貨幣政策方面,“用好增量,盤活存量”,是當前我國貨幣調控的總思路,即堅持穩健的貨幣政策,摒棄靠貨幣信貸擴張和大規模資金投入來拉動經濟的發展老路。如此,大幅度的放松信貸的條件不具備,未來的樓市走勢應該跟上結構轉型的節拍,走得更平穩一些。

來源：中國信息報

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